Инвестиции в строительство становятся небезопасным делом. Теперь ни один из соинвесторов строящегося дома не вправе уступить другой компании права на часть своих квартир, не предложив сперва приобрести их другому соинвестору.
Можно будет признать ничтожными любые сделки по уступке прав на будущие квартиры
Компания "Стройметресурс" стала инвестором жилого комплекса в городе Ивантеевке Московской области - она должна была получить 88% жилой площади, администрация Ивантеевки - 12%. В ноябре 2004 года "Стройметресурс" уступил права требования на 53 квартиры Московскому индустриальному банку в счет погашения кредита в 76 млн руб. А банк в апреле 2007 года передал эти права по договору уступки компании "Бриз". Но к тому времени сам "Стройметресурс" уже отдал свои права новому инвестору, "Мегастрою" - компании, аффилированной с "Ренова-стройгруп Московская область".
"Мегастрой" подал иск в Арбитражный суд Московской области, потребовав признать сделку банка с "Бризом" ничтожной. Банк должен был предложить купить права на квартиры другим соинвесторам - "Мегастрою" или городской администрации. Суд в мае 2008 года согласился с этим, переведя права на квартиры с "Бриза" на "Мегастрой"; "Бриз" получает назад деньги, которые за них уплатил. Это решение было отменено в апелляционной инстанции, но подтверждено в кассации (сейчас оно обжаловано в Высшем арбитражном суде).
Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), следует из решения, исходил из того, что в данном случае имела место не уступка прав, а уступка доли в праве общего пользования. По Гражданскому кодексу распоряжение имуществом, находящимся в такой собственности, происходит по соглашению всех участников, а значит, долю нужно в первую очередь предложить купить другим соинвесторам. Если этого не сделано, любой другой собственник доли может в течение трех месяцев потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Суд допустил возможным считать трехмесячный срок с момента введения дома в эксплуатацию.
Руководствуясь этим решением, можно будет признать ничтожными практически любые сделки по уступке прав на будущие квартиры, а пострадавшие максимум смогут взыскать проценты по ставке рефинансирования за пользование чужими деньгами. Причем на то, чтобы оспорить сделку и потребовать реализации своего преимущественного права, у недовольного соинвестора будет много времени: строительство и сдача в эксплуатацию, от которой отсчитываются три месяца, занимают годы. В ряде случаев этот срок неопределен.
Как отмечают участники рынка недвижимости, обычно соинвестор при переуступке прав на квартиры согласовывает все с застройщиком, но согласовывать продажу квартир с другими соинвесторами - полный абсурд. Бывают проекты по 1,5 млн квадратных метров, там столько соинвесторов, что, если суды будут ориентироваться на решение по этому делу, такие проекты окажутся под угрозой срыва.
Поскольку на момент заключения договора уступки прав дома не были сданы, а собственность на них не зарегистрирована, то не было объекта собственности: значит, никакое уведомление не требовалось. Суды не определили, когда и на каком основании у банка возникло право общей долевой собственности, а также каков размер этой доли: банку же были переданы не доли в жилых комплексах, а конкретные квартиры.
