PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 12 октября 2006 » Поле чудес или страна дураков?Карта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

Поле чудес или страна дураков?

12 октября 2006

На рынке недвижимости Подмосковье как поле чудес: закопай 5 золотых, завтра получишь 5 тысяч. Вот только ямку свою выкопать не каждому под силу. По всему полю чудес - стога сена, а на каждом - по собаке. Почему крестьяне не хотят продавать свою землю и что с ней делать, если вы ее все-таки купили?

Почем нынче русское поле?

В одиночку купив даже 1 га земли в Московской области, оформить под жилье его трудно, а провести необходимые коммуникации невероятно дорого
УвеличитьВ одиночку купив даже 1 га земли в Московской области, оформить под жилье его трудно, а провести необходимые коммуникации невероятно дорого
Сегодня москвичи твердо знают: квартирный вопрос испортит каждого. Так что, размышляя последовательно, пора перебираться в собственный дом. Намечается общемировая тенденция миграции горожан на окраины и в дальние пригороды, расположенные в радиусе 100 км от многомиллионных мегаполисов.

Когда-то в Подмосковье было выгодно выращивать и пшеницу, и картошку-морковку. Но теперь Московская область относится к зоне рискованного земледелия. Доходность здешнего сельского хозяйства крайне низкая. Кроме того, угодья Подмосковья на расстоянии 70 км от Москвы ежедневно подвергаются прессингу мегаполиса. Промышленные предприятия, автомагистрали, аэропорты и другие радости большого города дают о себе знать. Земля загрязнена свинцом, реже цинком и марганцем даже в районах достаточно благоприятных с точки зрения экологии. Оттого выращивать здесь полезные овощи-фрукты большого резона нет. А вот жить вполне возможно.

Подмосковная земля - очень лакомый кусочек. Недаром в число богатейших латифундистов (крупных землевладельцев) входят банки, инвестиционные группы и промышленные предприятия. Есть и небольшие структуры, владеющие несколькими десятками тысяч гектаров земли. На сегодня свободных земельных участков большой площади в 30 километровой зоне от МКАД практически не осталось.

Для жизни охотнее приобретают участки подготовленные во всех смыслах (в том числе и юридическом). В одиночку купив даже 1 га земли в Московской области, оформить под жилье его трудно, а провести необходимые коммуникации невероятно дорого. Накладных расходов столько, что выгоднее покупать дом в готовом коттеджном поселке.

Для получения дохода такая земля тоже хороша. Скупив колхозные паи по $8 за сотку и объединив их, собственник может продать земельный участок по $300 за сотку. А после перевода в категорию земель поселений этот же участок будет стоить не меньше $1000 за сотку. Правда стоит учесть, что такие спекуляции удаются не с любым участком. Как горячие пирожки разбирают участки на престижных шоссе: Рублево-Успенскому, Новой Риге, Калужскому, Дмитровскому, Волоколамскому, Минскому, а также в местах пересечения основных транспортных магистралей Подмосковья.

Умеючи на таком бизнесе можно заработать до 400% в год. Конечно, если земли не меньше 20 соток, и она не только переведена из одной категории в другую, но и созданы необходимые условия: есть удобные подъездные пути и т.п. Такой бизнес под силу не каждому. Слишком много препятствий. Первое из которых - нежелание колхозников продавать свои земли.

Собака на сене

Крестьяне продавать землю 
не торопятся
УвеличитьКрестьяне продавать землю не торопятся
У колхозников осталось еще много не оприходованных земель. По информации Министерства сельского хозяйства и продовольствия МО, на территории области насчитывается 1 млн 565 тыс. га земель сельхозназначения. Причем 223 тыс. га не обрабатываются, а это 23% от общего числа пахотных земель. Получается что из 34,5 тыс. га, находящихся в собственности крестьянских и фермерских хозяйств, 74% вообще не задействованы.

Земли свободной - хоть пляши. Вечнозеленый помидор на ней растет плохо, но купить ее под строительство нельзя. Не продают. Абсурд. Застой имеет две причины: сами крестьяне продавать землю не торопятся, да и чиновники телегу не смазывают. Механизм приобретения сельских земель непрост. Самые характерные нарушения, которые и сегодня служат поводом для скандалов, - донельзя запутанные и взаимоисключающие постановления времен Перестройки. Например, одновременно издавались постановления о передаче в собственность земли как членам трудовых коллективов, так и самим предприятиям. На один пай приходилось по два свидетельства о собственности. Документы, утвержденные местными администрациями, были двусмысленными и противоречивыми. Трактовать их можно в зависимости от ситуации. Практически нигде права крестьян на землю не были должным образом оформлены. Почти все земли раскупались по схеме весьма ненадежной с юридической точки зрения. Преимущественное право выкупа паев принадлежало остальным дольщикам. Со стороны зайти было практически невозможно. Поэтому компании-скупщику приходилось выкручиваться: владелец пая оформлял дарение на представителя компании.

Долго ли умеючи...

Первый земельный аукцион. На торгах около 100 га в Клинском районе
УвеличитьПервый земельный аукцион. На торгах около 100 га в Клинском районе
С божьей помощью земля куплена. Теперь пора решать что-то со статусом. Если вы намерены строить дом, придется хлопотать и переводить землю колхозную в категорию земель поселений. Это сложный процесс. Если вникнуть в закон "О порядке установления и изменения черты поселений в Московской области", то процедуру можно разделить на три этапа.

Общение с главой района. Нужно объяснить, зачем вы меняете категорию, и написать заявление. Он направит обращение главе муниципального поселения и ходатайство к губернатору. Первый пишет "согласовано", второй одобряет изменение черты поселения. Глава района, с которым вы уже виделись, принимает решение о разработке проекта черты населенного пункта, и оно выносится на обсуждение местного совета депутатов.

Разработка проекта черты. Получение градостроительного задания, предварительно согласованного Главархитектурой области, оформление кадастрового плана и общественное обсуждение. Здесь часто возникают трудности. Кадастровый план участка необходим для совершения любых регистрационных операций с землей, в том числе для выделения земельных паев. Именно из-за землеустроительных проблем проекты в области сильно затянулись. Скупщики, ориентированные на дальнейшую перепродажу, закладывали на все один год, а прошло уже 2-3.

Внесение изменения в Генплан. Этим занимается Главархитектура. Государственная экологическая экспертиза пишет свое заключение, и правительство области принимает постановление об изменении черты поселения.

Даже после того как проект постановления одобрен, а земли переведены в другую категорию, правительство Московской области имеет право наложить вето на перевод земель. Например, такое возможно, если со временем выяснится, что на рассмотрение были предоставлены поддельные документы.

Участки с коммуникациями стоят намного дороже
УвеличитьУчастки с коммуникациями стоят намного дороже
Процесс перевода земель занимает от полугода до полутора лет. Его средняя стоимость - около $500 за сотку. Цена зависит в первую очередь от расположения участка. Большая часть суммы - это неофициальные расходы для "ускорения процесса". К примеру, в Истринском и Одинцовском районах наблюдается такой ажиотаж среди собственников участков, что стоимость быстрого перевода земли из одной категории в другую здесь доходит до $1000 за сотку. И это при средней рыночной цене земли около $3500 за сотку.

Чем больше участок, тем выгоднее его переводить. По некоторым оценкам, рентабельным является перевод земельных участков от 20 га и более.

Понятно одно: готовые участки нужны, следовательно, спрос есть. Потому многие скупщики оставляют землю себе, развивая проекты по строительству недвижимости. Такая ситуация становится все более распространенной. Вот только не всем хватает профессионализма, денег и терпения довести дело до конца. Поэтому на рынке уже появились площадки с частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией.

Итак, продажа подготовленных участков - дело очень прибыльное и особенно актуальное для удаленных районов Московской области, где спрос на землю пока не так велик, как в ближнем Подмосковье. Но, как любое прибыльное дело, оно требует серьезного подхода.

Алена Кузнецова, PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

август 2019
пнвтсрчтптсбвс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

Что будет с ценами на "вторичку" после 1 июля 2019 года?

1 июля 2019

В перспективе двух лет рынок вторичного жилья перетянет на себя часть покупателей новостроек, что может поднять цены в среднем на 10-15%, считают эксперты "НДВ-Супермаркет недвижимости".

10/06 10:10  Сегодня средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке жилья составляет 235 тыс. рублей

16/05 10:14  За первый квартал 2019 года на подмосковной "загородке" появился лишь один проект с застройкой, только...

15/05 10:04  Большинство нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья могут быть проданы только с дисконтом...

13/05 11:00  В мае наиболее экономичный вариант найма квартиры в старой Москве - малогабаритная "однушка" в районе...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости