Ассоциация строителей России (АСР) в лице ее президента Николая КОШМАНА направила в адрес нашей редакции письмо, суть которого сводилась к следующему: "...в последнее время участились случаи появления рекламы строительных компаний и других участников рынка недвижимости, носящей заведомо ложный характер! Предлагаем вашему вниманию публикации, подтверждающие использование недостоверной информации о стоимости квадратного метра жилья и заниженных ставок по ипотечным программам Московского региона за январь и февраль текущего года...". Далее АСР заявляла, что готова активно участвовать в экспертной оценке рекламных объявлений с целью защиты потенциальных покупателей от вводящей в заблуждение информации.
Как хотелось бы знать...
В редакции переполох - повеяло сенсационным материалом, который, наконец, откроет потребителю глаза на "бесчинство" рекламы... Хочется выйти на улицы и закричать: "Граждане, не поддавайтесь! Вас обманывают! Будьте бдительны!" А как же еще? Ведь об обмане заявляет такая авторитетная организация, как АСР! Над проблемой трудились их аналитики...
Итак, намереваясь провести совместное расследование по теме, предложенной специалистами АСР, мы связались с Ассоциацией и... получили отказ в дальнейшем сотрудничестве. Остается лишь догадываться о том, что послужило причиной столь переменчивого настроения отечественных строителей. То ли просчеты в мониторинге, то ли слишком откровенные и безапелляционные выводы, то ли вмешательство честных (в кавычках и без таковых) рекламодателей. Тем не менее, нас заинтересовал вопрос, поставленный АСР, и мы, в свою очередь, решили самостоятельно выяснить, действительно ли участники современного рынка жилой недвижимости используют запрещенные приемы и ведут не совсем честную игру.
Как нам стало известно, объектом исследований аналитической группы АСР стали условия предложений по стоимости квадратного метра жилья и условия кредитования или покупки жилья в рассрочку. Сначала определили пороговые значения: для стоимости квадратного метра - ниже $1000, для процентных ставок и ипотечных ссуд - от 0 до 4%. Именно такие показатели "вызывали сомнения в их реальности" у специалистов АСР. Во вторую очередь, мы составили списки действующих в регионе организаций, в рекламе которых фигурировали все те же "сомнительные" цены за квадратный метр. В процессе исследования образовался целый сборник перепечатанных рекламных модулей с "сомнительными" цифрами... Специалисты АСР проанализировали "активные рекламные рычаги привлечения клиентов" и составили диаграмму в виде раздробленного порочного круга с представленной долей заниженных процентных ставок, использованных в рекламных сообщениях.
Никаких серьезных доказательств того, что эти рекламные материалы лгут, не было. Аналитическая группа всего лишь ввела термин "вызывающие сомнения в реальности". Однако, в документе были упомянуты крупные компании и организации, и любой занятый поиском жилья человек многое отдал бы за подобную информацию.
В материале не было каких бы то ни было фактов, да и желание АСР их найти и обнародовать также не прослеживалось. В документе речь идет о ценовой политике рекламодателей в январе и феврале 2006 года, однако письмо, полученное редакцией, датировано 28 марта 2006 года. Понятно, что аналитическая группа АСР — это не конструкторское бюро времен сталинских "шарашек", а значит, априори не могла работать сверхоперативно. Следует учитывать, что цены на жилье в столичном регионе ежедневно растут, а поголовно обвинять рекламодателей в недобросовестности лишь на том основании, что они не успевают снять рекламу со щитов или изменить в СМИ рекламный модуль с ценами, было бы крайне опрометчиво.
Разумеется, на фоне тысяч обманутых дольщиков дешевые метры и минимальные проценты должны вызывать здоровый скептицизм. Необходимо детально изучать инвестора, застройщика, посредника, кредитную организацию и каждую закорючку в договоре, желательно с помощью юриста.
Но вернемся к теме недобросовестных рекламодателей. Вот что нам удалось узнать в процессе нашего одиночного плавания по морям недостоверной рекламы.
"Непредусмотренные" расходы
В первую очередь, мое внимание привлекла эффектная реклама фирмы, которая предлагала ипотечные однокомнатные квартиры по $21 тыс., двухкомнатные — по $32 тыс., а трехкомнатные — по $43 тыс. Звоню, уточняю фантастические цены. В ответ томный женский голос просит обратить внимание на звездочки, расположенные сразу над нулями. Затем предлагает посмотреть на текст, написанный мелким шрифтом под рекламным слоганом. Читаю: "Указанные цены - это 40%. На остаток - ссуда от 4% в год". После комплимента по поводу голоса оператора узнаю о существовании первоначального взноса - в размере 30%. Процентная ставка варьируется и зависит от срока кредита, а потому, по словам барышни, не стоит "зацикливаться" на обозначенных в рекламе 4%. Кроме того, предусматривается и так называемый вступительный взнос в организацию — 5% от стоимости жилья. А еще имеет место ежегодный (!) платеж фирме размером 0,6% от той же стоимости квартиры - на "непредвиденные расходы", который просят не путать со страховкой (которая также предусмотрена). Плата за риэлторские услуги составляет 4%. Плюс ко всему не стоит забывать и о расходах на оформление документов. В итоге вырисовывается несколько иная цифра, к которой оказываешься совсем не готов после столь привлекательной рекламы.
Один из персонажей, изображенных на рекламном модуле очередной организации, утверждает: "Я звонил - 31 000 руб./ кв. м - это реально!" Набираю номер. Выясняется, что уже нереально. Цены выросли на 22,5%.
Комическая ситуация сложилась в другой широко известной компании. Предлагались "эксклюзивные" квадратные метры ценой до $1000 в таких городах, как Люберцы, Подольск, Одинцово, Красногорск, Королев, Юбилейный. Так вот, пятнадцать телефонов, указанных в рекламном проспекте, временно не обслуживались. Связываюсь с головным офисом фирмы. Мне сообщают, что все квартиры якобы проданы. И только специалист по Подмосковью, после того как я назвал конкретный дом в Одинцове, признался, что "строительство этого объекта временно приостановлено в связи со сменой застройщика". На мой вопрос, не сбежал ли прежний застройщик, менеджер ответил, рассмеявшись: "Да, что-то типа того!"
На вопрос о том, насколько вырастут цены, после того как найдется новый застройщик, отвечает, что в два-три раза.
И все же мне удалось найти некую строительно-промышленную компанию, у которой метр в доме в Сходне подорожал всего на 600 рублей. Низкая цена объясняется тем, что дом будет сдан в IV квартале 2008 года. Реклама крупным шрифтом заявляет о 15% первого взноса, ипотеке, выдаче кредита в день обращения и рассрочке. Выясняется, что вопросы с ипотекой и кредитом все еще в стадии разработки, но должны вот-вот решиться — в течение месяца.
Стоит напомнить, что я звоню по январским (!) рекламным объявлениям, а "кредитный воз" и ныне там. Значит, вряд ли хоть кто-то получил вожделенный кредит в тамошних стенах. Рассрочка есть, предоставляется на срок от полугода до двух лет, ставка составляет 11%. На мои пожелания рассчитать дополнительные расходы мне ответили отказом. Вежливо пригласили непосредственно в офис, где и пообещали провести всю калькуляцию, но предупредили (за что им отдельное спасибо), что к расходам необходимо быть готовым заранее...
Я не поехал ни в один офис. Мне не хотелось быть очередным зрителем подле мольберта тамошних "спецов на раскрутку", "ваяющих" шедевры в виде кругленьких сумм моих "непредусмотренных" расходов.
Открыть глаза
на происходящее
Юлия Рацыгина - начальник правового отдела Городского департамента недвижимости
За комментариями экспертов по данной теме мне посоветовали обратиться в Городской департамент недвижимости. Исчерпывающую информацию об аферах на строительном рынке мне удалось получить от начальника правового отдела Департамента Юлии Рацыгиной.
- Юлия Александровна, расскажите, что вообще понимается под термином "недобросовестная" или "недостоверная" реклама на современном рынке недвижимости?
- Тема недобросовестной рекламы очень горячая и содержит массу нюансов, в которых потенциальному потребителю на рынке недвижимости разобраться сложно. По 6 ст. закона "О рекламе" недобросовестной признается та реклама, которая вводит потребителей в заблуждение через злоупотребление доверием людей или недостатком у них опыта, знаний, в том числе в связи с отсутствием в рекламе части существенной информации.
В сфере недвижимости это, как правило, информация о преимуществах услуг, оказываемых одним агентством или кредитной организацией, перед другими; сведения о стоимости оказанных услуг, порядке их оплаты, размере скидок. Часто в рекламе ссылаются на рекомендации несуществующих людей и организаций, которые одобряют работу рекламируемой компании.
Кредитные организации, как и агентства недвижимости, весьма заинтересованы в повышении спроса на их услуги, и потому, несмотря на запрет в законодательстве, дают громкую и привлекательную рекламу: обещают кредитование под 0%, беспроцентную рассрочку оплаты стоимости жилья и т.д. Получается, что речь идет уже не о кредите как таковом, а о предоставлении безвозмездной ссуды, которую коммерческие организации должны выдавать без прибыли для себя. Причина такой щедрости - в завышенной стоимости товара, приобретаемого в кредит.
Дело в том, что, рекламируя свои услуги, скажем, по ипотеке, кредитные организации часто не сообщают клиенту при его первом обращении обо всех будущих затратах. Умалчивают и об условиях подписываемого в дальнейшем кредитного договора.
- Что же происходит в действительности?
- Денежные затраты только на оформление ипотечного кредита в некоторых банках могут достигать суммы $3-5 тыс. Клиент узнает о существовании тех или иных обязательных для него платежей поэтапно, например, в момент получения решения о выдаче кредита банком или в процессе подбора квартиры для покупки. Искать другой банк становится тяжело психологически - часть денег уже потрачена. Да и кто даст гарантии, что реклама другой кредитной организации окажется достоверней предыдущей?
Завершает процедуру приобретения жилья в кредит подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. На этом этапе клиенты некоторых банков сталкиваются с проблемой несоответствия условий кредитного договора с условиями кредитования, оглашенными первоначально. Зачастую это не явно выраженные условия как таковые, а информация, которую можно трактовать двояко. На просьбы клиента внести ясность в кредитный договор ему отвечают отказом: мол, юристы не дают права исправлять договор и заверяют, что ничего плохого, в принципе, случиться не может. Ситуация такова: или подписывай, или уходи. А ведь аванс за квартиру уже внесен, все готово для совершения сделки...
- А ведь в ипотеке многие видят решение всех проблем...
- Многие россияне вообще не знают о том, что такое ипотека на самом деле. И этим пользуются недобросовестные компании, которые под видом ипотеки реализуют совсем другие схемы.
В основном, вместо ипотеки предлагаются различные жилищно-накопительные схемы. На рынке недвижимости их используют жилищно-накопительные кооперативы или жилищно-строительные кооперативы (ЖНК и ЖСК).
Рекламируя свои услуги, они часто ссылаются на ипотеку под 0% и получение жилья при его частичной оплате. Пользуясь доверием граждан к жилищным кооперативам советских времен, некоторые организации привлекают значительные денежные средства желающих улучшить свои жилищные условия, обязуясь в дальнейшем предоставить квартиры.
А пока часть пая, составляющая проценты от стоимости требующегося жилья, выплачивается потенциальным покупателем в накопительный фонд, цены растут. Нередко граждане, сумевшие вовремя внести пай, не получают квартиру в собственность, а только прописываются в ней со своей семьей с согласия кооператива, которому принадлежит жилье.
- В последнее время постоянно обсуждается тема роста цен на жилье. На ваш взгляд, чем, помимо повышенного спроса, он обусловлен?
- Спрос на недвижимость на столичном рынке очень высок. Отчасти он формируется при помощи средств массовой информации строительными и кредитными организациями, а также организаторами финансовых пирамид.
Людей убеждают: не купил сегодня - завтра будет еще дороже. На этом этапе подключаются деятели среднего бизнеса: скупая квартиры, они планируют получить хорошие дивиденды с последующей продажи.
Когда рост цен начал значительно превышать доходность населения, на рынок недвижимости вышли кредитные организации. Получая ипотечные кредиты, часть населения, еще только задумывавшаяся о покупке жилья, стала активно осуществлять свои планы.
Строительные компании, работающие на первичном рынке, тоже активно повышают цены. Некоторые из них используют различные рекламные трюки: спешите - в доме осталось только две квартиры! Некоторые даже зажигают свет в окнах пустующего дома... А сроки сдачи дома и получения документов о собственности, указанные в рекламе и заявленные при подписании инвестиционного договора, очень часто не соответствуют действительности. Нередко заселение откладывается более чем на год.
- А какие трюки используют агентства недвижимости, работая с потребителем?
- Любое агентство недвижимости заинтересовано в увеличении количества клиентов. Поэтому они не гнушаются масштабами и лозунгами рекламных компаний, зачастую пренебрегая добросовестностью и требованиями законодательства.
Прежде чем обратиться в Городской департамент недвижимости, многие люди самостоятельно исследовали этот рынок. Практически каждый признавался нам, что очень часто сталкивался с недобросовестной рекламой.
Например, некоторые агентства заявляют в рекламе, что ставка их комиссионного вознаграждения минимальна - всего 3% от стоимости жилья. При обращении в эти агентства выяснялось, что это ставка действительно минимальна - за одну операцию (купить или продать одну квартиру). Однако если люди хотели совершить обмен, то ставка была уже 3% + 3%, а это уже, конечно, совсем другая сумма при существующих ценах на недвижимость в Москве.
Еще один трюк. Агентства недостоверно информируют и о сроках оказания услуг. Один клиент, обратившийся к нам за услугами по обмену квартиры, рассказывал, как он попался на недобросовестную рекламу услуг по приватизации. В объявлении было заявлено о приватизации всего за две недели. Так, ему пообещали в агентстве, заключившем договор почему-то на 1,5 месяца. Сказали, что так положено, для проформы. Только теперь он знает, что в течение 10 дней агенты собирали пакет документов для приватизации, несколько дней подписывали договор социального найма и только потом сдали документы на двухнедельную регистрацию в регистрационную службу Москвы. Через 1,5 месяца клиент получил свидетельство о собственности на квартиру. А ведь платил-то он за ускоренную приватизацию.
Покупатели квартир часто сталкиваются с недостоверной информацией относительно параметров рекламируемой недвижимости, ее состояния, отдаленности от метро. Часто при осмотре объекта, при подписании договора купли-продажи доверчивый покупатель видит отличающиеся от заявленных данные, касающиеся площади помещения. Натолкнувшись в газете на рекламу продажи квартир по стоимости значительно ниже рыночной, легковерный покупатель сразу же звонит по указанному телефону. Ему объявляют, что это всего лишь половина стоимости, и начинают рассказывать о том, что можно приобрести эту квартиру в рассрочку, получив, дескать, кредит под 0%...
- Юлия Александровна, что вы посоветуете нашим читателям, чтобы они могли отделить "зерна от плевел"?
- Дорогие друзья, будьте бдительны. Подумайте, кто виноват в том, что стало много недобросовестной рекламы, да и недобросовестных людей вообще? Ответ напрашивается один: конечно, это мы сами. Увы, многие из нас, имея дело с рынком недвижимости, просто не отдают себе отчета в том, что они хотят получить и сколько готовы на это потратить. Мы не знаем законов, но деловито подписываем документы. Не изучаем рынок недвижимости, но рвемся поскорее что-либо продавать или покупать.
Анализируйте цены. Не гоняйтесь за дешевизной, а реально смотрите на происходящее. Соразмерьте свои доходы с планируемыми расходами и только потом выбирайте жилье соответствующей категории. Советуйтесь с высокопрофессиональными специалистами, работайте с проверенными временем агентствами, банками и строителями, но прежде все же внимательно ознакомьтесь с их услугами и условиями. Своим легковерием, желанием получить что-то даром и халатным отношением к сделкам мы сами подталкиваем недобросовестных предпринимателей стараться получать сверхприбыли за наш счет.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
