Рынок загородной недвижимости переживает пик спроса на участки без подряда
16 августа 2010
На вопросы портала PRO Недвижимость о ситуации на рынке загородной недвижимости ответил Дмитрий Николаевич Бадаев, генеральный директор "Вектор инвестментс".
Дмитрий Николаевич Бадаев, генеральный директор "Вектор инвестментс"
Как вы оцениваете существующий баланс спроса и предложения на рынке загородной недвижимости? Каков существующий ассортимент предложений в сегменте земельных участков? Есть ли возможность сегодня для покупателя сделать оптимальный выбор?
Оживление на рынке загородной недвижимости во второй половине 2009-начале 2010 годов привело к возобновлению замороженного в кризис строительства. Число предложений на рынке стало расти одновременно с увеличением спроса. Но сейчас ситуация изменилась. Распродано большинство поселков, строительство которых было начато до кризиса и завершено в первом полугодии 2010 года. А новые проекты в последние два года не начинались.
Резкое падение цен на загородную недвижимость вследствие кризиса и длительный провал в цепочке "финансирование-строительство-реализация" привели к тому, что у инвесторов нет средств на финансирование новых проектов. Банки только недавно начали выдавать займы девелоперам, но лишь на быстро возводимое городское жилье с гарантированным сбытом. Поэтому предложение на рынке загородной недвижимости в сегментах готового жилья и участков с подрядом заметно сузилось. По нашим данным количество предложений в этих сегментах сократилось с начала 2008 года на 10-15%.
В то же время более чем в 3 раза возросло количество поселков с участками без подряда. Это связано с желанием инвесторов удовлетворить существующий спрос, минимально рискуя в период нестабильной экономической ситуации. В то же время, количество хороших предложений на рынке по-прежнему крайне мало. Найти оптимальный участок, удовлетворяющий требованиям покупателя по соотношению цены и качество по-прежнему трудно. В поселках Истринской долины мы постарались максимально соблюсти баланс между качеством предложения и соответствующей ей стоимости участка.
Каковы основные плюсы и минусы для потребителя в случае покупки готовых домов, участков с подрядом и участков без подряда?
Покупая участок без подряда, вы берете на себя полную ответственность за строительство дома. Это главный плюс для многих покупателей. Вы можете выбрать любой готовый проект дома или заказать собственный проект с учетом ваших потребностей. Можно на сколь угодно долго растянуть стройку или, наоборот, нанять проверенную солидную фирму, которая построит все быстро и качественно. Вы, или нанятый вами специалист-строитель, сможете лично проконтролировать каждый этап работ. Это большое преимущество для дома, который вы строите для себя и своей семьи.
В некоторых случаях минусом покупки такого участка земли называют отсутствие подведенных коммуникаций к поселку. Но такие участки вообще вряд ли стоит рассматривать как предмет для покупки. Ответственный девелопер должен показать вам действующие коммуникации, либо представить документальное подтверждение существования согласованной исходно-разрешительной документации на строительство. Кроме того, должны быть подтверждены технические условия на присоединение поселка к системам коммуникаций и энергообеспечения. Для большей уверенности на изучение таких договоров можно пригласить с собой опытного юриста.
Не последний плюс участка без подряда также в том, что при наступлении неблагоприятных финансовых обстоятельств его легче продать без финансовых потерь.
Покупая участок без подряда, вы берете на себя полную ответственность за строительство дома
Покупая готовый дом, Вам необходимо сразу заплатить его полную стоимость, что не для всех представляется возможным. Плюс покупки готового дома - возможность въехать туда в максимально короткие сроки. Часто после приобретения дома хозяин что-то переделывает под себя, но проведенные застройщиком работы в любом случае входят в стоимость сделки. Кроме того, в доме могут быть скрытые дефекты, например, некачественно выполненные отделочные работы или проведенные инженерные коммуникации, которые невозможно определить до заключения сделки.
На первый взгляд, избежать всех вышеназванных минусов можно в случае приобретения участка с подрядом: дом будет возводиться на ваших глазах, при этом вся рутина по поиску и контролю подрядчика перекладывается на застройщика. Но даже в случае достаточно быстрой продажи всех участков, строительство может растянуться на долгие годы, и спрогнозировать точные сроки невозможно. Проект дома создан заранее, без участия собственника, и не всегда полностью соответствует его представлениям о загородном жилье. Деньги в случае покупки участка с подрядом, как правило, надо также выплачивать или сразу, или хотя бы большую часть до того, как на вашем участке начнутся работы.
Какой из вариантов обходится покупателю дороже всего (с учетом всех вложений) - приобретение готового дома, участка с подрядом или без?
В среднем, стоимость строительства дома и стоимость готового дома примерно равны, иначе и не может быть на развитом рынке. В каждом конкретном случае постройка дома может обойтись как дороже покупки точно такого же, так и дешевле. Если вы опытный строитель, то сможете построить дом дешевле среднерыночной цены. Если вы никогда эти не занимались, процесс стройки может растянуться надолго, стоить вам дорого, а качество работ будет вызывать сомнения.
Худший вариант - долгострой. Достройка дома, который больше года простоял без строителей, обойдется значительно дороже, чем если бы работы совершались непрерывно.
Совершаются ли сейчас покупки в инвестиционных целях? Какой из вариантов покупки больше подходит в случае, если приобретение инвестиционное?
Покупки в инвестиционных целях сейчас практически не совершаются, хотя до кризиса их число доходило до 30%. Но предпосылки к увеличению числа таких сделок уже есть. Очевидно, что стоимость земли опускаться ниже уже не будет. Как ограниченный ресурс, земля со временем будет только дорожать. Кроме того, доходность на вложенный капитал значительно больше, чем при покупке дома. У инвестора есть возможность приобрести участок по минимальной цене в момент выхода поселка на продажу. Дом с годами будет только падать в цене. Стоимость участков же после полной сдачи поселка возрастает минимум на 10-15%. Мы это видим на примере поселков в Истринской долине.
Есть ли четкая потребительская стратегия, опираясь на которую, можно избежать покупки земельного участка с сомнительным потенциалом?
Самое главное, что стоит помнить покупателю - приобретение очень дешевого участка может привести к неприятным последствиям. На сегодняшний день строительство дорог, проведение электросетей и коммуникаций обходится девелоперу минимум в $ 3 тыс. за сотку, без учета стоимости приобретения земли. Стоимость участка не может быть ниже себестоимости. Приобретая участок дешевле этой цены нужно быть готовым к тому, что какие-то первоначальные гарантии соблюдены не будут. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно взвесить все за и против. Внимательно ознакомьтесь с информацией о технических условиях и сроках подключения коммуникаций, проведении электрических сетей и телекоммуникационных каналов (интернет, телефон, ТВ). Все гарантии, которые предоставляет собственник поселка, должны быть юридически оформлены.
Ну и, конечно, обращайте внимание на баланс между экологической составляющей и наличием необходимой инфраструктуры. Ознакомьтесь с планами по развитию региона. Нет смысла отказываться от хорошего участка, если вас не устраивает инфраструктура в регионе, необходимый магазин может появиться тут уже в ближайший год. Идеально, когда в 5 минутах езды от вашего участка есть крупные торговые центры, рестораны, созданы условия для занятия спортом и активным отдыхом. Имея все это, возможно, вы даже задумаетесь об окончательном переезде в спокойный пригород, где созданы все условия и для удаленной работы, и для отдыха.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
