Коммерческая недвижимость. Оптимистичный и пессимистичный прогнозы
3 июня 2009
Как влияет экономическая ситуация на рынок коммерческой недвижимости сегодня и к чему это может привести? Каково возможное развитие рынка коммерческой недвижимости к 2010-2015 гг.? На эти и другие вопросы о рынке коммерческой недвижимости ответила Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании "Liedel Investments Limeted", застройщика и девелопера проекта строительства башни "Меркурий Сити".
Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании "Liedel Investments Limeted"
На рынке коммерческой недвижимости с начала 2009 года и по настоящее время продолжаются тенденции конца 2008 года. Экономическая ситуация в стране продолжает находиться в нестабильном состоянии и не лучшим образом влияет на застройщиков и девелоперов. Многим девелоперам сейчас приходиться сокращать строительство. К тому же, с начала года на московский рынок вышло много объектов, ввод в эксплуатацию которых был запланирован на 2008 год. Продолжает снижаться спрос. Компании сокращают свою деятельность - уменьшается количество платежеспособных арендаторов, все стараются сокращать издержки и максимально экономить на всем, в том числе и на арендуемых площадях. Это, на мой взгляд, основные причины продолжения падения цен на коммерческую недвижимость.
В целом по коммерческой недвижимости аналитики строят не радужные прогнозы для компаний-застройщиков на 2009 год. Во-первых, у большинства из них могут возникнуть риски, связанные с проблемами финансирования проектов и понижения спроса. Возможно, что многие существующие проекты заморозятся, а количество новых проектов на "бумажной" стадии и вовсе будет стремиться к нулю. К тому же и у ритейлеров ситуация не очень благоприятная - возможно снижение оборотов на 10-50%, развитие осуществляется меньшими темпами, доходы у населения снижаются.
Есть, конечно, и некие положительные стороны кризиса в данной области. Их подтверждают и аналитики. Например, среди девелоперов снизится конкуренция, срок насыщения рынка коммерческой недвижимости отодвинется на более поздние сроки, у нас появится время и возможность создания более успешных проектов. Следует отметить, что разная финансовая ситуация, которая сложилась у девелопера к началу кризиса, и определяет, собственно, его шансы "на выживание".
Что касается нашего проекта, который реализуется в рамках ММДЦ Москва-Сити, - башни "Меркурий Сити", большую часть которой займут (помимо апартаментов, ресторанов, фитнес-центра и пр.) офисные помещения класса А Премиум, то надо сказать, что мы себя чувствуем достаточно уверенно. В первом квартале 2009 г. был закончен нулевой этап строительства башни, сейчас ведутся работы по возведению наземной части здания. Продолжить осуществление проекта позволяет долгосрочная кредитная линия, которая была получена еще до кризиса, собственные средства акционеров, а также средства, которые планируется получить с продаж в будущем. Мы также стараемся извлечь положительные моменты в создавшейся кризисной ситуации - например, тщательнее подготовится к началу продаж, более детально продумать основную концепцию проекта, скорректировать, если понадобится, позиционирование проекта, для того, чтобы "попасть в точку", когда начнется подъем, и спрос оживится.
Если рассматривать рынок коммерческой недвижимости в чуть более далекой перспективе - конец 2009-2010 гг., то мне кажется, что осуществлять прогнозирование более корректно отдельно по каждому ее виду.
Начнем с офисной недвижимости. Я вижу здесь два возможных сценария: оптимистичный и пессимистичный. Вариант, по которому пойдет развитие, зависит от общего состояния экономики в стране.
Момент насыщения рынка передвинется под влиянием кризисных условий до 2013-2014 гг.
Если быть оптимистом, то очень скоро нас ждет оздоровление экономики, ее постепенный подъем и соответственно улучшение финансового состояния компаний. Следствием этого будет небольшой рост ставок (в пределах 10-15%). Конечно же, такой рост, как мы наблюдали в 2007 году, когда ставки поднялись на 30%, мы увидим не скоро. При этом часть крупных проектов не выйдет на рынок в озвученные сроки, их выход отложится. Скорее всего, это приведет к тому, что момент насыщения рынка офисной недвижимости передвинется. Раньше он прогнозировался на период 2011 г., а под влиянием нынешних кризисных условий отодвинется до 2013-2014 гг.
Пессимистичный прогноз нас ожидает в случае стагнации экономики в течение 2009 года. В этом случае предложение, скорее всего, будет по-прежнему превышать спрос. Ведь в случае стагнации экономики спрос со стороны компаний на новые офисы будет достаточно низким и, вероятно, ставки и дальше продолжат падение. Максимально снижение ставок может составить 30-40%.
В рамках рынка офисной недвижимости я бы отдельно затронула недвижимость в регионах. Там есть фактор, который возник именно благодаря кризисным явлениям, и он может оказать положительное влияние на дальнейшее развитие регионального рынка.
В середине 2008 года арендные ставки в региональных бизнес-центрах класса А были очень завышены. Из-за этого доля свободных площадей в сегменте А была высока. Да, к тому же, многие существующие бизнес-центры в регионах неудачно расположены.
Хотелось бы пояснить, что если ставка аренды объекта в значительной мере отличается от средней ставки по рынку, то вероятность привлечения потребителя недвижимости резко снижается. А теперь кризис внес свои коррективы - от запланированного к вводу предложения к 2011-2012 гг. будет реализовано только 40-50%. Не будь кризиса, количество площадей, заявленных к окончанию строительства в 2010 г. превысило бы спрос в 2 раза. Емкость рынка в регионах была явно переоценена.
Изменения претерпевает весь рынок коммерческой недвижимости. Рынок торговых и складских помещений не стал исключением. Но тут также многое зависит от успешности каждого проекта в отдельности. Грамотная концепция и хорошее расположение - определяющие факторы у арендаторов при выборе площадей. Проекты, обладающие такими качествами, будут по-прежнему пользоваться спросом. А вот у менее удачных пректов могут возникнуть проблемы с заполняемостью, что, скорее всего, приведет к существенному снижению арендных ставок. На складские комплексы предположительно на 10-15%, на комплексы торговой недвижимости - 20-30%.
Длительность спада будет зависеть от возможности привлечения заемных средств
Если брать рынок торгово-развлекательной недвижимости в целом, то тут в ближайшее время прогнозируется рост предложения. Это объясняется реализацией тех объектов, которые находятся на зрелой стадии строительства и финансируются согласно докризисным договоренностям. А вот проекты, которые пока находятся на "бумажной" стадии, скорее всего, будут или уже приостановлены. Основные причины тому: высокая стоимость заемных средств, возможное снижение спроса со стороны операторов и потребительской активности.
Выглядеть это может следующим образом: в течение 2009 года - в начале 2010 г. в Москве будет наблюдаться стабильный рост качественной торговой недвижимости, после чего наступит существенный спад. Насколько долго будет длиться спад, зависит от того, как быстро восстановится возможность привлечения заемных средств для финансирования строительства. Со стороны операторов сокращение спроса, к сожалению, фиксируется уже сейчас. Вследствие этого, в наименее качественных объектах, и во вновь вводимых, количество вакантных площадей увеличивается. Арендаторы начинают переезжать из менее качественных объектов в более концептуальные, и такая тенденция продолжится и в дальнейшем. Возможна также ротация арендаторов.
Гостиничный бизнес сейчас вообще стоит на пороге новой эры. Текущий момент может стать для него поворотным. В последние годы, когда рост коммерческой недвижимости достигал небывалых темпов роста, гостиницы не очень часто бывали приоритетными проектами у девелоперов. Ведь гостиница менее "быстрый" бизнес по окупаемости по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости. Теперь на первый план выходит другой показатель - надежность гостиничного бизнеса с точки зрения спроса, что в условиях кризиса становится очень актуальным. Поэтому я предполагаю, что строительство гостиниц в будущем из наименее интересного сегмента коммерческой недвижимости перейдет к более востребованному.
К тому же гостиница - это объект, который с течением времени только увеличивает свою инвестиционную привлекательность. Ведь гостиничным объектам свойственны нематериальные активы, повышающие их стоимость. Например, такие как, известность на рынке, имя, доверие потребителей, постоянные клиенты, качество обслуживания и надежность.
В текущих условиях гостиничный бизнес, несмотря на кризис, демонстрирует стабильность и хорошие показатели доходности, которые через 2-3 года в силу сохранения высокого дефицита будут снова расти. Основываясь на этом, предположу, что один из наиболее привлекательных бизнесов, с точки зрения инвестиций, будут гостиницы современного формата, имеющие адекватные рынку и потребителю уровень цен и правильное соотношение "цена-качество". Я думаю, будут развиваться проекты средней категории 3*- 4*.
К тому же, большую привлекательность для инвестора гостиничному бизнесу добавляет факт, что договор с оператором на управление гостиницей заключается на длительный срок - в среднем на 20 лет. Ведь в течение всего этого времени оператор заинтересован в привлечении клиентов и максимизации прибыли объекта. Построив объект и заключив договор с профессиональным гостиничным оператором, собственнику не требуется проводить дополнительную работу по обеспечению загрузки отеля. Гостиничный оператор выступает в роли долгосрочного арендатора, что особенно важно в текущих условиях осложненного поиска арендаторов и сокращения сроков действия договоров аренды помещений.
Я затронула тенденции развития рынка коммерческой недвижимости на период с 2009 по 2010 гг. Думаю, что строить прогнозы в более далекой перспективе сейчас не имеет смысла, так как развитие рынка недвижимости полностью зависит от состояния экономики страны в целом. А на этот счет существует множество мнений даже у ведущих финансовых аналитиков, и эти мнения часто бывают диаметрально противоположными. Показательным будет 2009 год - к концу года, на мой взгляд, будет уже понятна общая тенденция и основное направление развития ситуации.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
