PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 2 июля 2006 » Земля ПодмосковнаяКарта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

Земля Подмосковная

2 июля 2006

Подмосковной земли практически не осталось...

Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood
УвеличитьМарина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood
- Марина, какая ситуация сложилась на сегодняшний день в секторе спроса/предложения на земельные участки в Московской области? - Основное предложение земельных участков ограничено землями сельскохозяйственного назначения. В целом на данную категорию приходится около 69% Подмосковья, земли поселений занимают 27%, земли промышленности - 4%. При этом наибольшим спросом пользуются именно промышленные земли. Это связано с ростом инвестиций в складскую и торговую недвижимость в Подмосковье, а также со снижением количества новых загородных поселков.

- Как изменяется стоимость земли и с чем это связано? - Прежде всего стоимость зависит от направления и удаленности участка от МКАД. В среднем рост цен за 2005год на земельные участки в коттеджных поселках Подмосковья составил около 20-35%, а стоимость лесных участков по ведущим направлениям выросла на 30-50%. Самыми высокими темпами росла стоимость земли на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Калужском и Киевском шоссе. Максимальный уровень цен на сегодняшний день установлен на земельные участки в санатории "Барвиха" по Рублево-Успенскому шоссе. На конец года стоимость земли здесь составила $160000-170000 за сотку. Сильно выросла стоимость земельных участков, расположенных в дальнем Подмосковье, в районе крупных водохранилищ: Иваньковского, Озернинского и Рузского. Это в первую очередь связано с растущим интересом застройщиков к данной территории. Стоимость земельных участков вблизи данных водохранилищ выросла с 2004 года с $2000-5000 до $6000-11000 за сотку.

- Марина, скажите, а какие компании преобладают на рынке? - Земля находится в собственности порядка 15 крупных землевладельцев. Около 80% участков скуплены известными институциональными инвесторами, такими как земельная агропромышленная корпорация "Знак", "ЦентрКапитал", "Промсвязьнедвижимость", "Вашъ финансовый попечитель" и т.п. Им принадлежат десятки тысяч гектаров земли в Подмосковье.

- Выгодно ли продавать землю под застройку или предпочтительнее реализовывать уже готовые объекты (коттеджные поселки)? - Все зависит от того, как инвестор приобрел земельный участок. При приобретении участка на первичном рынке инвестор может "облагородить" его, подведя необходимые коммуникации, изменив целевое назначение земли и т.п., таким образом, увеличив его стоимость в несколько раз. Если же инвестор приобрел участок на вторичном рынке, уже готовым к застройке, то максимальную прибыль можно получить только от дальнейшей продажи готовых объектов при застройке участка.

- Какие варианты вложений реальны для частного инвестирования? - По нашему мнению, частному инвестору с относительно небольшим бюджетом лучше всего покупать земельный участок в коттеджном поселке, расположенном по наиболее популярным направлениям Подмосковья, таким как Новорижское, Калужское, Киевское, Минское и т.д. Здесь инвестор в любой ситуации гарантированно получит прибыль за счет ежегодного роста цен на недвижимость, при этом от него самого никаких вложений не требуется. При покупке участка в коттедж-ном поселке все проблемы, связанные с подводом коммуникаций, изменением назначения земли, оформлением документов и т. д., ложатся на плечи застройщика, а не самого инвестора. Подобный участок проще будет реализовать в дальнейшем.

ШОССЕ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА, $/сотка
<15 км 15-30 км >30 км
Рублево-Успенское 35.000 - 180.000 20.000 - 105.000 -
Новорижское 15.000 - 40.000 9.000 - 70.000 5.000 - 16.500
Калужское 15.000 - 26.000 10.000 - 17.500 6.500 - 18.000
Киевское 10.000 - 23.000 8.000 - 20.000 5.000 - 27.800
Минское 14.000 - 52.000 9.000 - 28.300 3.500 - 13.500
Можайское 14.000 - 32.800 8.000 - 20.000 5.600 - 12.000
Сколковское 15.000 - 75.000 - -
Дмитровское 7.000 - 30.000 7.500 - 36.000 4.500 - 15.000
Ильинское 23.000 - 63.000 15.000 - 45.000 -

Источник: данные компании Blackwood

Необходимая категория

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Активность инвесторов по отношению к земельным участкам на территории Подмосковья в последнее время активно возросла. По мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" это объясняется постоянным ростом потребительского спроса на загородное жилье и увеличением стоимости земельных участков.

- Владимир, с чем, по-вашему, связан рост спроса? - Раньше, еще на этапе формирования земельного рынка Подмосковья часто использовались рейдерские методы приобретения в собственность сельскохозяйственной земли, колхозные паи скупались по заниженной цене, в среднем по $8 за сотку. Сегодня в качестве долгосрочного вложения выгодно покупать земельные участки в радиусе 30 километров от МКАД практически на всех направлениях. Поскольку сельскохозяйственная земля является низколиквидным активом, крупные землевладельцы вынуждены капитализировать свои земельные участки, переводя часть из них в категорию земель поселений с целью продажи. Но выгодно реализовать сельскохозяйственные земли, пока они не выведены под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) достаточно проблематично, поскольку девелопер, желающий приобрести участок под тот или иной проект, предпочитает, чтобы земля была уже переведена в необходимую категорию. В итоге для того чтобы использовать земельный участок, относящийся к категории сельскохозяйственных земель, под строительство, необходимо изменить его категорию или целевое назначение.

- И насколько это проблематично? - Как показывает практика, процесс этот достаточно сложный, длительный и затратный: перепрофилирование земли занимает от 6 месяцев до 1,5 лет в зависимости от престижности района, а стоит не меньше $400 за сотку, поэтому при выводе из сельхозоборота больших площадей затраты могут сделать дальнейший бизнес не т сделать дальнейший бизнес нерентабельным. От местоположения земельного участка зависит его последующее использование. В основном девелоперы используют загородные участки под жилищное строительство, но если земля находится в непосредственной близости от транспортной магистрали, то выгоднее будет построить на ней торгово-развлекательный или складской комплекс. Сегодня ситуация, когда компания-скупщик земли самостоятельно застраивает участок, практически не встречается. Решение о том, на каком этапе будет реализован земельный участок, зависит от того, какие цели преследует его собственник. В большинстве случаев после того, как скупленные участки объединяются в один большой и переводятся в категорию, разрешающую строительство, такой участок выставляется на продажу. Однако среди участников земельного рынка число профессиональных деловелоперских компаний весьма незначительно. А дилетанты, начав финансировать проект, зачастую сворачивают его, поняв, что не смогут довести его до конца. Как следствие, для конца прошлого года и начала текущего было характерно появление на рынке площадок с уже частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией.

Тенденции прошлого года

В 2005 году рост цен на земельные участки в Подмосковье (по сравнению с 2004 годом) замедлился. Если говорить об участках под индивидуальную застройку (площадью от 15 до 50 соток), то рост цен на вторичном рынке составил в среднем 15-20%. В наибольшей степени подорожали участки на Новорижском, Рублево-Успенском, Калужском и Дмитровском шоссе.

Итак, в течение прошлого года наблюдался наибольший рост цен на лесные участки (со взрослыми деревьями), участки, граничащие с лесом, а также на земли, прилегающие к береговой линии водохранилищ (причем правильно оформленные). Особенно подогрели цены на подобные участки многочисленные скандалы, связанные с нарушением правил застройки в водоохранных зонах и на лесных территориях. Если говорить о рынке "большой земли" (крупных земельных участках под строительство коттеджных поселков, а также объектов промышленного, торгового и складского назначения), то здесь роста цен в 2005 году не наблюдалось. Исключение составляют земли, прилегающие к МКАД, а также участки, находящиеся вблизи Ново-рижского шоссе (в пределах 2-3 км), в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Некоторый рост наблюдался на участки под ИЖС по Калужскому шоссе. Что касается участков по другим направлениям, то многие продавцы, напротив, снижали цены, для того чтобы продать участки (ввиду недостаточного спроса). С точки зрения инвестиционной привлекательности наиболее интересны участки под застройку в коттеджных поселках. Рост цен в поселках достигается за счет двух факторов - во-первых, за счет общего роста цен в данном сегменте рынка, во-вторых, за счет увеличения степени готовности поселка (цены растут по мере приближения момента сдачи поселка в эксплуатацию). При инвестировании в земельные участки в коттеджных поселках на этапе строительства можно получить около 30-50%годовых. Инвестиционные проекты, связанные с "большой землей", могут быть интересны в том случае, когда приобретается большой массив (площадью в несколько тысяч гектаров), в этом случае цена сотки значительно ниже, чем при покупке небольших участков. Кроме того, интересными с инвестиционной точки зрения могут быть проекты, связанные с приобретением земли сельхоз назначения и последующим изменением категории или вида разрешенного использования участков. В этом случае цена переведенного участка будет выше, чем затраты на его приобретение и перевод.

Наталья Удонова, PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

июль 2024
пнвтсрчтптсбвс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

73% арендаторов столичного жилья планируют пребывать в этом статусе не менее 1 года

25 февраля 2020

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, около трети квартирующих в Москве считают, что снимать - предпочтительнее, чем покупать жилплощадь; остальные признают данную меру вынужденной.

14/02 10:28  Романтика, развод и неожиданные подарки - "НДВ-Супермаркет Недвижимости" о необычных ситуациях на 14...

07/02 12:57  Электронный помощник Лиза поможет выбрать квартиру

05/02 10:47  На "вторичке" столицы спрос на "малогабаритки" за 10 лет вырос в 4,5 раза, их владельцы часто завышают...

31/01 10:02  Малогабаритная "вторичка" столицы: за год предложение выросло почти на четверть, больше всего таких квартир...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2024, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости