Страна альпийских лугов и надежных банков - Швейцария
13 января 2009
Швейцария - это уголок стабильности даже тогда, когда кажется, что мир рушится и все уже потеряно. Швейцария - это постоянный нейтралитет, стабильная валюта и строгая банковская конфиденциальность. Если к этому добавить альпийские луга, прозрачные озера и завораживающие горные пейзажи, то становится понятно, почему именно здесь хотят приобрести недвижимость многие обеспеченные люди мира.
При определении места для поселения в Швейцарии есть из чего выбирать
Под недвижимостью в Швейцарии подразумеваются земельные и другие естественные угодья, а также имущество, прикреплeнное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты) на территории Швейцарии. К недвижимости относятся также вещные права на землю.
При определении места для поселения есть из чего выбирать. Прежде всего это курортные города с уникальным климатом, такие как Монтрe и Лугано. Люди, привыкшие жить в крупных городах, выбирают Женеву, Цюрих, Лозанну и Люцерн. А Фрибург, Цуг и Швиц популярны среди бизнесменов из-за существенных налоговых льгот.
Кроме собственных предпочтений выбор зависит и от того, каким образом человек попадает в Швейцарию. Если у вас есть вид на жительство в этой замечательной стране, то вы можете свободно выбирать дом и кантон. Но в том случае, если вид на жительство связан с работой или бизнесом, и жить придется в том кантоне, где находится работа или бизнес.
Швейцарии в последние годы образовалась целая русская диаспора. Выходят русские журналы, работают русские рестораны и бары. В Женеве и Цюрихе есть православные церкви, а приходы стали средоточием культурной и духовной жизни русских в Швейцарии.
Цены
Цены на недвижимость в Швейцарии, как и везде в цивилизованном мире, определяет рынок. Но, решив поселиться в Альпийской республике, вы должны быть готовы к тому, что разбогатевшая на финансовых услугах страна приветствует только состоятельных людей.
Прежде всего цена объекта зависит от его местоположения. Однако есть еще ряд факторов, существенно влияющих на цену, причем в сторону увеличения. Например, состояние дома, год постройки, инфраструктура дома и прилегающей местности.
Вид из окна тоже часто оказывает влияние на цену. Например, дом, стоящий на возвышенности и имеющий красивый вид на озеро и горы, может стоить (в расчете на 1 кв.м) на 20-30% дороже, чем дом, не имеющий такого вида.
Вид из окна оказывает влияние на стоимость недвижимости
Если в ваших планах - приобретение апартаментов, это вам обойдется в среднем 3,75 тысячи евро - 6 тысяч евро за кв.м. Однако в Гстааде, Кран-Монтане и Санкт-Морице есть эксклюзивные объекты, где цена может достигать 7,5 тысячи евро - 9 тысяч евро за кв.м.
Если вы собрались приобрести квартиру в новом доме-шале (4 комнаты, 3 спальни, 128 кв.м, сад) в живописном месте на озере Бринц, в 7 минутах от города Интерлакен, в окружении альпийских гор, рядом с регионом Юнгфрау, откуда до горнолыжных курортов 15-20 минут, а до Берна - полчаса, то придется выложить 310 тысяч евро.
А вот элитные апартаменты, скажем, в самом центре Монтрe с великолепным видом на Женевское озеро (245 кв.м, 4 спальни, терраса - 50 кв.м, 3 гаража) обойдутся уже в 1,930 млн. евро.
Дом-шале (288 кв.м) на широко известном курорте Кран-Монтана с панорамным видом на Альпы обойдется в 2,59 млн. евро. Более бюджетный вариант - дом рядом с Лозанной с видом на Женевское озеро (160 кв.м, 5,5 комнат, 4 спальни, терраса с открытым бассейном, камин, гараж и дополнительная парковка на 2 машины) - будет стоить всего 950 тысяч евро. Зато за настоящий замок VIII в. с частным парком и видом на Боденское озеро придется выложить 4 млн. евро.
Если вы собираетесь остановиться на время в Цюрихе и для этих целей снять, скажем, трехкомнатную квартиру недалеко от центра или озера, то хороший вариант обойдется в 2,5-3,5 тысяч швейцарских франков в месяц. Та же самая квартира, но уже с мебелью - обойдется в 4-5 тысяч швейцарских франков.
Технология
В Швейцарии существует так называемый закон Lex Friedrich, который запрещает иностранцам, не располагающим видом на жительство, свободную покупку недвижимости. Кроме того, этот закон запрещает гражданам Швейцарии приобретать недвижимость от своего имени для иностранца и за его деньги. Данная сделка признается недействительной и расторгается.
Нерезиденты Швейцарии имеют право приобретать в стране только недвижимость для отдыха. Закон вводит следующие ограничения для нерезидентов при приобретении земельных участков и, соответственно, недвижимости:
нерезидент может купить и владеть только одним объектом недвижимости для личного пользования на семью (под семьей подразумеваются супруги и их несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет);
жилая площадь помещения не должна превышать 200 кв.м, а площадь земельного участка - 1 тысячу кв.м;
нерезиденты не имеют права продавать свою жилую собственность в течение как минимум пяти или, во многих случаях, десяти лет. Если у собственника жилой недвижимости возникают проблемы со здоровьем или он попадает в трудную финансовую ситуацию, может быть сделано исключение, но только при наличии доказательств, что данные обстоятельства сложились уже после того, как недвижимость была приобретена.
Определены и кантоны Швейцарии, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость для отдыха:
французская Швейцария — Вализ (Valais), Ват (Vaud), Фрибург (Fribourg), Ноенбург (Neuenburg), Юра (Jura);
Тем не менее, чтобы преодолеть все эти ограничения, нерезиденту нужно всего лишь зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и купить недвижимость на имя этой фирмы. Или же вы можете получить право на пребывание в стране от своей фирмы и приобрести недвижимость на свое имя.
Нерезиденты Швейцарии имеют право приобретать в стране только недвижимость для отдыха
Регистрацию фирмы помогут осуществить юридические фирмы и консалтинговые агентства. Стоимость их услуг составляет в среднем 8-10 тысяч евро.
Консультанты или адвокаты оформляют учредительные документы, снимают офис, нанимают двух номинальных директоров. По местному закону, директорами могут быть только швейцарцы (обычно ими становятся сами же юристы). У директоров ограниченные полномочия. Их подпись действительна только при наличии вашей визы.
Далее вы платите 24 тысячи евро в качестве взноса в уставный капитал своей швейцарской фирмы. Еще 24 тысячи формально заявляются, но не оплачиваются.
Ежегодные расходы на поддержание вашей фирмы составят в среднем 6-7 тысяч евро (заработная плата директоров, бухгалтера, который сдает нулевой баланс, пошлины за ежегодное продление юридического адреса, аренда офиса).
Есть и другие расходы: 9-10% от стоимости квартиры (дома) адвокаты возьмут за регистрацию недвижимости в швейцарской Земельной палате и за оплату обязательной государственной пошлины на покупку жилья. Недвижимость будет принадлежать вам до тех пор, пока существует номинальная компания.
Все учредительные документы и оплаченный контракт на покупку дома адвокаты отсылают в кантональные органы власти. Чиновники принимают решение о выдаче временного вида на жительство. С ним вам предстоит жить на территории Швейцарии в течение последующих десяти лет. Стоимость временного вида на жительство - 3-4 тысячи евро. За его продление адвокат будет взимать по 8-10 тысяч евро в год с каждого члена семьи старше 12 лет.
Через десять лет проживания в Швейцарии (не менее шести месяцев в году) временный статус можно переоформить в постоянный. Стоимость процедуры - 3-4 тысячи евро. А еще два года спустя вы имеете право подать прошение о гражданстве. И новь придется заплатить 3-4 тысячи.
Как правило, процедура полной легализации в стране (получение швейцарского паспорта) длится 12 лет. Таким образом, расходы на легализацию в стране каждого члена вашей семьи составят не менее 92 тысяч евро.
Кроме того, следует учитывать и расходы на содержание недвижимости (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т.д.). Ежегодные расходы на содержание дома или квартиры рассчитываются, как правило, на 1 кв.м площади (примерно 80-100 швейцарских франков за 1 кв.м) или из расчета количества комнат. Например, для 4-комнатной квартиры площадью 100 кв.м размер ежегодных расходов на содержание, включая коммунальные платежи, страхование и мелкие ремонтные расходы, составит около 8-10 тысяч швейцарских франков.
Имеются еще и дополнительные расходы. При покупке недвижимости в Швейцарии покупатель берет на себя уплату:
налога на передачу земельной собственности (от 2 до 5%); - нотариальных расходов (0,5-1%);
расходов по занесению в реестр прав собственников (0,5%).
Есть еще и расходы на содержание (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т.д.), которые составляют:
для коммерческой недвижимости - 15-20% от ежегодного дохода (например, от арендных площадей);
для жилой недвижимости - приблизительно 35 евро за 1 кв.м в год.
Ну, и налог на имущество. В Швейцарии он составляет 0,2-0,6% и рассчитывается от величины вложенного капитала. Плюс поземельный налог -0,3-0,5% от оценочной стоимости объекта. Оба налога выплачиваются 1 раз в год.
Ипотека
Именно в Швейцарии возникли первые частные банки. Сегодня их в стране более 400. Конфиденциальность сведений швейцарские банки гарантируют согласно государственному закону о банковской тайне, принятому в 1713 г.
Банки Швейцарии известны во всем мире своей стабильностью и надежностью
Швейцарские банки очень быстро адаптировались к стремительным темпам технологического развития, диктуемым сегодняшним миром. Начиная с электронных переводов средств и до мегабитных технологий кодирования информации с целью обеспечения безопасности - швейцарские банки идут в первых рядах современной банковской практики. Уже почти прошли времена бумажных карточек с подписями и чемоданов с деньгами - их все больше заменяют цифровые подписи и электронные переводы денег с использованием сети Интернет.
На швейцарские банки приходится - 40% мирового управления собственностью и имуществом частных и юридических лиц. Они пользуются хорошей репутацией у клиентов благодаря стабильной внутриполитической обстановке, твердой швейцарской валюте, соблюдению принципа банковской тайны.
Номерной банковский счет - изобретение швейцарской банковской мысли. Хотя он и связан с именем конкретного человека, личность последнего является абсолютной тайной, доступной лишь нескольким членам руководства банка, в котором открыт счет. Такой счет, безусловно, обеспечивает наивысший уровень конфиденциальности и может использоваться, например, международной корпорацией или известной организацией для накопления средств в преддверии крупного поглощения или другой операции, чтобы не вызвать подозрений у конкурентов, прессы или потенциально враждебных организаций.
Даже обвинения в уклонении от уплаты налогов недостаточно, чтобы пробить барьер конфиденциальности в швейцарских банках. В Швейцарии неуплата налогов не является уголовно наказуемым преступлением - там это всего лишь административное правонарушение, ради которого не стоит нарушать правила. Швейцарский банк может рассмотреть возможность отклонения от своих правил только в случае очень серьезного обвинения.
Конечно, абсолютной анонимности или секретности не может гарантировать ни один банк, даже при использовании номерных счетов, но номерной счет в швейцарском банке максимально приближает инвестора к этому идеалу. А ипотека в Швейцарии вполне реальна и весьма эффективна.
Во-первых, проценты по ипотечному кредиту в Европе значительно ниже, чем в России, что уже выгодно. А в Швейцарии процентные ставки по ипотечному кредиту - одни из самых низких в Европе и составляют в среднем 3,75% - для коммерческой недвижимости и 4,5% - для жилой.
Проценты по ипотеке выплачиваются, как правило, ежеквартально. А процентные ставки могут быть фиксированными и "плавающими". Для Швейцарии, при относительно низких рыночных процентных ставках и тенденциях к дальнейшему их повышению, имеет смысл выбирать фиксированную ставку. В отличие от России, где при высоких процентных ставках и рыночных тенденциях к их снижению выгоднее выбирать "плавающую" ставку.
Во-вторых, взаимодействуя именно со швейцарским банком, вы получаете дополнительное преимущество. Банки этой страны известны во всем мире своей стабильностью и надежностью. Копия договора ипотечного кредитования или подтверждение о выделении финансирования швейцарским банком является своего рода гарантом при подписании договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Часто в случае предоставления ипотеки покупателю выдается чек швейцарского банка, который затем передается нотариусу в момент подписания договора купли-продажи. Этого достаточно для начала регистрации сделки.
Как правило, российские граждане, не имеющие кредитной истории в швейцарском банке, могут рассчитывать на 50-60% финансирования. Обычно ипотечный кредит выдается сроком от двух до десяти лет. По истечении срока кредит можно продлить, предварительно переговорив с банком о новых, зачастую еще более выгодных условиях.
Кроме всех вышеперечисленных преимуществ, есть и еще одно. Получая ипотечный кредит в Швейцарии, вы создаете свою кредитную историю, которая играет весьма важную роль, если вы планируете в дальнейшем развивать бизнес за рубежом.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
