Волею судьбы Воронеж оказался в стороне от традиционных туристических маршрутов России. Здесь нет столь любимого западными путешественниками Байкала, куполов Золотого Кольца и разводных мостов Петербурга. Но, несмотря на это, он продолжает оставаться одним из самых притягательных мест российской провинции. В последние годы сюда влечет не только случайных путешественников, но и крупных инвесторов, которые наконец-то увидели в Воронеже "перспективный" город.
Москва-воронеж: цены - не догонишь
Воронеж образца XXI в. - это жилые кварталы вперемежку с промзонами, элитные новостройки рядом с покосившимися избушками и монументальные коттеджи на фоне унылых общежитий. В общем, обычный российский областной центр, который с Киевом сравнивать уже как-то неуместно - и масштабы не те, и ситуация поменялась. Современную столицу Черноземья со столицей Украины роднят разве что галопирующие цены на рынке недвижимости.
За ушедший 2006 г. цены на квартиры в Воронеже выросли на 51%, из них 36% - только за последний квартал.
По словам специалистов рынка, квадратные метры в "элитных" домах дорожали в среднем на 1% в неделю, а в типовых - на 1,5-2%. В рублях это выглядело еще более впечатляюще - 25 тысяч в неделю. Конечно, Воронеж не является исключением. Похожая ситуация складывается и у ближайших соседей - в Белгороде, Липецке, Курске. По данным Информационной сети недвижимости Infoline, стоимость самых дешевых двухкомнатных "хрущевок" в спальных районах столицы Черноземья в ноябре колебалась от 950 тысяч до миллиона рублей.
Однокомнатные квартиры в готовых или почти готовых к сдаче новостройках, распродавались по полтора миллиона рублей и выше.
Спрос на квартиры вторичного рынка стабильно превышал предложение, вне зависимости от года постройки и места их расположения. Уходило все - "брежневки", "чешки", "хрущевки". В итоге к концу года горожане почувствовали нехватку квартир из вторичного жилого фонда. Совершать обмены, то есть продажи с последующей покупкой других квартир стало в такой ситуации практически невозможно.
По мнению большинства аналитиков, все происходящее на рынке недвижимости Воронежа лишний раз подтверждает то, что стабилизации цен в ближайшее время ожидать не стоит.
Рекорды конца 2006 г. в этих сомнительных гонках таковы: цена за квадратный метр воронежского жилья на вторичном рынке перевалила планку 20 тысяч рублей, на рынке новостроек в сегменте "дорогого жилья" взят рубеж в 30 тысяч рублей.
Эти цены, казалось бы "смешные" для сегодняшней Москвы, тем не менее вновь отодвинули мечту о решении квартирного вопроса для многих воронежцев на неопределенный срок.
В центре Воронежа много архитектурных памятников прошлого
На ипотеку воронежцы особой надежды не возлагают. Согласно опросу, проведенному консалтинговым центром "Контент", лишь 13% горожан, отвечая на вопрос "Как вы относитесь к программам ипотечного кредитования и покупки жилья в рассрочку?" - считают, что кредит является единственным способом приобретения собственной квартиры. 61% опрошенных уверены, что ипотека доступна не для всех.
Упаднические настроения подкрепляет статистика, которая говорит о том, что в 2006 г. воронежские банки выдали населению в кредит на покупку жилья всего 300 млн рублей. Это означает, что с помощью ипотеки смогли уладить квартирный вопрос примерно 250 воронежских семей. Капля в море для города-милионника. Местные региональные власти, тем не менее, настроены оптимистично, обещая к 2010 г. довести, в рамках плана выполнения программы "Доступное жилье", объем выданных жилищных кредитов до 5 млрд рублей. Именно эту цифру озвучил вице-губернатор Воронежской области Александр Цапин. По его словам, "число граждан, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, в этом случае вырастет с 9 до 30%".
В подорожании воронежского квадратного метра специалисты, работающие на местном рынке недвижимости, винят цены на нефть, рост покупательской способности и ...Москву. Действительно, постоянно растущие в столице цены на жилье не дают спокойно спать регионам. Еще одна причина - удорожание строительных материалов. Воронежская область, как и стройкомплекс всей России, столкнулась с дефицитом кирпича и цемента. И это при том, что глина, мел и кварцевый песок, из которых можно делать цемент и облицовочный кирпич, в области есть.
К 2010 г. власти Воронежской губернии планируют удвоить объем строительства жилья. Решая параллельно еще и задачу развития сектора промышленного строительства, область должна будет построить не менее двух современных цементных заводов, а также завод по производству кирпича. А пока за драгоценным грузом приходится ездить далеко за пределы области.
Офис не хуже столичного
Современная застройка рядом с центром города
Рынок офисных помещений в Воронеже формально возник в начале 1990-х гг., но, как пишет сайт "Энциклопедия Воронежского бизнеса", до 2004 г. пополнялся лишь за счет купли-продажи и реконструкции муниципальных зданий, а также зданий, относившихся ранее к НИИ, заводам и другим промышленным предприятиям. Новые офисные здания начали строиться лишь после того, как цена продажи уже существовавших приблизилась к себестоимости строительства и начала ее превышать.
Неудивительно, что в конце 2006 г. рынок офисной недвижимости Воронежа эксперты оценивали, как "зарождающийся". Большая часть офисов, расположившихся сегодня в бывших НИИ и госучреждениях, относятся к классу C и D. Впрочем, и помещение арендовать в таких малоудобных зданиях советского образца можно недорого - от $70 за кв.м в год. Под B-класс в городе сейчас попадают лишь несколько бизнес-центров, стоимость аренды в которых составляет от $200 за квадрат.
Офисы класса А в Воронеже тоже вскоре появятся. Скорее всего, в 2007 г. в эксплуатацию будет запущен многофункциональный центр "Бенефит-плаза". Стоимость аренды офисов уже определена: от $168 за кв.м в год. Торговые площади обойдутся дороже - от $422 за квадрат. На очереди также открытие бизнес-центра Premier класса А.
По информации инвестиционно-строительной компании "Сота", в городе на ближайшие два года намечено строительство не менее 10 бизнес-центров. Если все заявленные проекты будут реализованы, рынок офисных помещений Воронежа пополнится к 2008 г. на 60 тысяч кв.м.
Меняется в лучшую сторону и рынок торговых площадей. Если еще совсем недавно он был представлен открытыми рынками, магазинами и редкими торговыми центрами, то к середине 2006 г. в городе уже было на что посмотреть: открылись несколько крупных торговых центров, в том числе центр оптово-розничной торговли Metro Cash & Carry.
Стоимость аренды достойного торгового помещения в центре Воронежа сегодня оценивается от $500 до $1,5 тысяч за кв.м в год. Покупка обойдется дороже: от $2 до 4 тысяч за кв.м в центре и до $550 за квадрат на окраине.
Что касается сроков окупаемости любой коммерческой недвижимости - торговой, складской, офисной или гостиничной, то, по словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Адвекс" Алексея Калинина, они примерно одинаковы и составляют 5-6 лет.
Посторонним вход запрещен
Центральная улица города - проспект Революции
Прихода инвесторов в Воронеже ждали. Их долгое отсутствие эксперты сегодня связывают с довольно жесткой протекционистской политикой, которую до недавнего времени проводили местные власти, поощряя развитие местных бизнес-структур. Их появление называют неизбежным и объясняют быстро увеличивающейся в городе потребностью на новые качественно оказываемые услуги - отдых, шопинг, развлечения.
По инвестиционной привлекательности столица Черноземья находится в одной весовой категории с Липецком и Белгородом, и крупные компании из других регионов в последнее время не обходят своим вниманием Воронежскую землю.
Одна из верных примет присутствия инвесторов на рынке - развернувшееся в городе строительство торговых и бизнес-центров.
Это обстоятельство не только привлекает, но и пугает местных участников рынка. Как пишет журнал "Сейчас" (март 2006): "Судя по "буму" строящихся центров, все их займут "варвары" из Москвы, Самары или пришедшие на наш рынок представительства иностранных компаний".
В числе затруднений, ожидающих иногороднего инвестора на воронежской земле, этот же журнал называет "закрытость рынка недвижимости, отсутствие полноценного предложения телекоммуникационных услуг, неурегулированные права на землю и собственность".
Первый заместитель губернатора Воронежской области Сергей Наумов в интервью ГТРК "Воронеж" добавил к этому списку еще одну проблему:
"Мы хотели бы получить больше инвестиций, но, анализируя, что же мешало инвесторам вложиться в наши проекты, понимаем, что мешали исключительно только чиновники".
Однако не только чиновники омрачают жизнь "неродным" инвесторам. Изрядно портит ее еще и сопротивление со стороны местных коллег. Бизнес-журнал "Правильное решение", ссылаясь на мнение заместителя директора департамента маркетинга Воронежской Девелоперской Компании Ирины Анохиной, пишет о трудностях, с которыми сталкиваются "чужаки", пытаясь собственными силами собрать объективную информацию о состоянии рынка и провести маркетинговые исследования.
Местные инвесторы более осведомлены о ситуации на рынке и имеют хорошие связи среди чиновников. Неудивительно, что иногда выгодные проекты уходят у иногородних инвесторов прямо из-под носа.
Как бы то ни было, сегодня в Воронеже представлено уже около 70 торговых сетей, в числе которых такие известные бренды, ак "Перекресток", "Пятерочка", "М-Видео", "Техносила", "Эльдорадо". Совсем недавно на рынке появились "Спортмастер", "Старик Хоттабыч". О своей готовности выйти на рынок заявили "Рамстор" и OBI. В ближайших планах столицы Черноземья - открытие гипермаркетов "Ашан", "Седьмой континент", ИКЕА, "МЕГА", а также строительство и реконструкция других крупных торговых и бизнес-центров.
По словам коммерческого директора агентства недвижимости "Адвекс" Алексея Калинина, сейчас воронежским рынком заинтересованы в основном московские компании, за которыми стоят как столичные, так и крупные западные инвесторы: "С собой они приносят новые, прогрессивные методы разработки и управления проектами, а также "приводят" крупных федеральных ритейлеров, которые до этого Воронежем не интересовались".
Остается надеяться, что, вопреки пессимистическим ожиданиям воронежцев, эта инвестиционная "экспансия" сделает будущее столицы Черноземья не менее славным, чем его прошлое.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
