Цены на недвижимость в Московской области сегодня растут быстрее, чем "долги и чужие дети". За последний месяц средняя стоимость подмосковного квадратного метра увеличилась на 7,5%. И на сегодняшний день дома, находящиеся далеко за пределами Москвы, стали стоить неоправданно дорого.
Чем ближе к Москве - тем дороже квадратный метр
Большая часть покупателей квартир в новостройках - это жители Москвы, которым не хватило денег на покупку недвижимости в черте Белокаменной
Темпы роста цен на недвижимость в Москве значительно опережали подмосковные еще в начале 2005 года. Однако в прошлом месяце цены на подмосковную недвижимость поднялись на 12%, а на столичном рынке жилья только на 9%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в предлагаемых квартирах превышает $1600. Всего с начала года цены на недвижимость в области выросли более чем на 35-40%.
По мере приближения к Москве цены растут еще быстрее. Самые востребованные квартиры располагаются в 10-20 км от МКАД. Стоимость недвижимости в ближнем Подмосковье практически не отличается от столичных показателей. На рынке уже появились предложения в многоквартирных домах по $3000 за метр. Ценовая планка многих объектов установилась на отметке $1300 и более. Даже в Дубне (125 км от Москвы) стоимость квартир поднялась до $1200 за квадрат.
Наиболее привлекательные города - Одинцово, Истра, Химки, Лобня, Зеленоград, Видное, Долгопрудный, Мытищи, Красногорск, Реутов, Королев. Неудивительно, что предложений дешевле, чем $1900 за метр здесь уже не найти. При выборе подмосковного города значение имеет не только удаленность от столицы, но и его статус, профиль. Именно от "удельного веса" города зависело качество строительства жилья в советское время.
Высокие подмосковные цены заставили потребителя обратить свой взгляд в сторону городов, находящихся подальше от Москвы, и, следовательно, подешевле. Это Железнодорожный, Ногинск, Орехово-Зуево, Щелково, Павловский Посад. Раскупают квартиры даже в старых поселковых домах (Газопровод, Воскресенское и т.д.). Эти районы хоть и менее презентабельные, но тихие.
Частные факторы
Профессионалы риелторского рынка говорят: стоимость недвижимости складывается из трех параметров - расположение, расположение и расположение. Шутят, конечно, но с большой долей истины. Это действительно главный ценообразующий фактор, но есть и другие. Они, по всей видимости, имеют значение для покупателей, которые могут себе позволить платить чуть больше.
Развитая инфраструктура привлекает взыскательного покупателя. Девелоперы все активнее застраивают микрорайоны, в которых привлекательны не только материалы (монолит или кирпич), но и соседство с банками, супермаркетами, парикмахерскими, кафе и фитнесс-центрами.
Возможность заработать в самом городе, не выезжая в Москву, - еще один ценообразующий фактор на рынке подмосковной недвижимости. Однако все равно основная масса покупателей подмосковной недвижимости ездит на работу в столицу.
Экологическое состояние тоже является важным аргументом при выборе жилья. Города со средней стоимостью квадратного метра ниже $1000 постепенно становятся редкостью.
Самая низкая стоимость квадратного метра вторичного жилья зафиксирована в городе Рошале на самом востоке Московской области. Это небольшой городок, где находится крупный химический комбинат, который является практически единственным промышленным предприятием. Неудивительно, что цены на вторичную недвижимость здесь самые низкие по Московской области - средняя стоимость квадратного метра составляет $510.
Где рассеивается дым отечества: 10 км от МКАД
Вода и воздух вдоль трасс
не чище, чем в столице
Западное направление как в Москве, так и в Подмосковье принято считать наиболее благополучным в плане экологии. И в Одинцове, и в Красногорске квадратный метр уже давно стоит не меньше, чем в Бутово или Марьино. Несмотря на твердую убежденность покупателей в преимуществах западного направления, маркетологи строительных фирм признают, что в большинстве случаев это всего лишь хорошая работа PR-служб.
Экологическая обстановка - фактор скорее психологический, если речь идет о ближайшем Подмосковье. Вода и воздух на расстоянии 10-15 километров до МКАД не чище, чем в самой столице. Иллюзию благоприятной обстановки создает лишь большее количество зеленых зон и лесопарков. За пределами 10-15 км от МКАД наценка "за экологию" становится существенной. Разница в стоимости жилья может достигать 10-15% за квадратный метр. Хотя о чистоте этой зоны можно говорить достаточно условно. Точная информация об экологическом состоянии районов и отдельных объектов труднодоступна. Каждый сам решает, насколько хороша или плоха экологическая ситуация в том или ином месте. При этом экологический фактор имеет тем больше влияния на цену, чем выше класс жилья. Если речь идет о новостройке эконом-класса, экология учитывается далеко не в первую очередь.
Наименее благополучная экологическая обстановка сложилась на востоке Московской области. Промышленные предприятия, действующие в Щелковском, Мытищинском, Балашихинском районах являются основной причиной загрязнения воздуха и воды.
Города, расположенные вдоль автомагистралей, также считаются неблагополучными в экологическом отношении. Это Сергиев Посад, Люберцы, Коломна, Клин, Балашиха, Мытищи, Истра и Серпухов. Допустимые нормы загрязнения воздуха в этих городах обычно превышаются на 33-69%. Тем не менее развивающаяся инфраструктура и наличие рабочих мест поддерживают спрос на эти направления.
На сегодняшний день Правительство Московской области приняло целевую программу "Экология Подмосковья на 2007-2008 годы". В ее рамках предполагается реконструировать очистные сооружения в Коломне и Сергиевом Посаде, а также построить главную канализационную станцию в Чехове. Эти меры должны в какой-то степени уберечь от дальнейшего загрязнения реки Дубна, Лопасня, Ока и Москва.
Москвичи и гости столицы
Новостройки Подмосковья по качеству не уступают столичным
Если прикинуть, кто живет в Подмосковье, то получается, что 50% - это приезжие из регионов, около 20% - областные жители, и 30% - москвичи. Раньше последняя цифра была ничтожно мала. Сейчас квартиры чаще всего приобретают с помощью альтернативных сделок (когда клиент продает свою квартиру и сразу приобретает другую). Такие сделки сложны с юридической точки зрения и очень рискованны, так как в них вовлечено много участников. При размене или покупке завершить сделку приобретением недвижимости в Москве зачастую не удается. Среди тех, кто едет в Подмосковье, больше молодежи и людей среднего возраста. Пенсионерам переезд в область не по нраву: пенсии ниже, да и здравоохранение не на таком высоком уровне, как в столице.
Обмен московской квартиры на подмосковную до последнего времени производили лишь с целью улучшения жилищных условий. Большая кухня, высокие потолки и кирпичные стены - основные признаки комфортного жилья для москвича. Поэтому именно кирпичные и монолитные дома занимают лидирующие позиции при застройке Подмосковья.
Маленькие, но по три.
Большие, но по пять.
Однокомнатные квартиры и комнаты дорожают быстрее, чем остальное жилье, ведь покупают их намного охотнее.
Скачок цен на первичном рынке был спровоцирован еще Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве". Спрос мгновенно превысил предложение. Ситуацию усугубили и такие факторы, как общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, инфляция, удорожание строительства, а также развитие ипотеки.
Квартиры вторичного рынка дорожают менее интенсивно, чем новостройки. Можно сказать, что рост цен на вторичное жилье, хоть и незначительно, но замедлился. По сравнению с маем этого года квартиры подорожали в среднем на 10,8% или на $201.
Коротко о главном
Цены на недвижимость растут. Единственное, что не меняется с течением времени - это местонахождение городов Подмосковья. Ниже даны короткие справки о том, где находится город, и как до него добраться.
ОДИНЦОВО. Находится в 7 км к западу от МКАД. Через территорию района проходят несколько магистралей: дорога Москва-Минск (М1), Можайское и Рублево-Успенское шоссе. Добраться из Москвы можно по Можайскому шоссе, на маршрутке или автобусе от Киевского вокзала, от станций метро Юго-западная и Молодежная. Дорога без пробок занимает не более 40 минут.
ХИМКИ. Город располагается сразу за МКАД по обеим сторонам Ленинградского шоссе, которое является продолжением Ленинградского проспекта. Параллельно шоссе за окружной дорогой проходит Октябрьская железная дорога. На территории Химкинского района находится аэропорт Шереметьево. В состав города входят районы Планерная, Подрезково, Ново-Подрезково, город Сходня, Бутаково. Добраться до Химок можно от станций метро Петровско-Разумовская, Речной вокзал или Сходненская. От Ленинградского вокзала до Химок ходит электричка. Общее время пути составляет 15-25 минут.
ЛОБНЯ. Активно развивающийся город, который стоит рядом с узлом транспортных путей Московско-Савеловской железной дороги, Рогачевским, Дмитровским и Ленинградским шоссе. До города можно доехать от станции метро Алтуфьево, а также от Савеловского вокзала или метро Тимирязевская. В среднем дорога занимает 40 минут.
ВИДНОЕ. Город находится всего в 3 км от МКАД. Здесь протекает река Пахра и находится большое количество лесных массивов. От столицы можно добраться по Каширскому шоссе или железной дороге с Павелецкого вокзала. Маршрутки и автобусы до города ходят от станции метро Домодедовская.
ДОЛГОПРУДНЫЙ. Находится в 4 км к северу от столицы. Город расположен в районе Хлебнического лесничества на участке, выделенном в 1935 году при разработке Генплана реконструкции Москвы. Долгопрудный граничит с каналом имени Москвы и Клязьминским водохранилищем. Добраться до города не составит большого труда: от метро Алтуфьево или Речной вокзал ходят маршрутки и автобусы, а с Савеловского вокзала - электричка. В среднем дорога займет 15-25 минут. Недалеко от города проходит Дмитровское шоссе.
МЫТИЩИ. Один из крупнейших городов области. Здесь находятся более трех десятков промышленных предприятий, четыре ВУЗа, целый ряд НИИ. Расположены Мытищи на реке Яуза и ее притоках, в 19 км к северо-востоку от Москвы. Добраться до города на машине совсем несложно — по Ярославскому или Осташковскому шоссе. Правда недавно стал заметно ограничен проезд транзитного транспорта, что сделало "путь домой" сложнее и запутаннее. Еще одна проблема: пути Ярославского железнодорожного направления находятся по всему городу, и пересечь их автомобилисту возможно всего в двух местах - по МКАД и мосту на Олимпийском проспекте. В черте города расположено 5 железнодорожных станций: Перловская, Тайнинская, собственно Мытищи, а также Строитель и Челюскинская. От Москвы до Химок можно добраться маршрутками от метро ВДНХ и Медведково или на скоростной электричке "Спутник". Путь от Ярославского вокзала до центра Химок "Спутник" проходит за 18 минут с одной остановкой на станции Лосиноостровская.
КРАСНОГОРСК. Находится на расстоянии 2,5 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Более половины территории города занимают зеленые зоны, поэтому воздух в Красногорске считается чуть ли не самым чистым в области. Хорошая экологическая обстановка объясняется и отсутствием вредных производств. От метро Тушинская до Красногорска можно добраться на маршрутке или автобусе, а от Рижского вокзала - на электричке.
КОРОЛЕВ. Иначе его называют Наукоградом. Находится в 6 км от МКАД. Интерес к городу поддерживается тем, что здесь велика доля людей с высшим образованием. Дорога до Королева займет примерно 30 минут: на электричке с Ярославского вокзала или на автобусе от станции метро ВДНХ.
ПОДОЛЬСК. С Москвой город связан Варшавским и Симферопольским шоссе и Курской железной дорогой. Расположен Подольск в 38 км к югу от столицы. На электричках от Подольска можно добраться до станции метро Царицыно (25 минут) или до Курского вокзала (около часа). От станции метро Южная до города курсируют рейсовые автобусы и маршрутные такси.
ЛЮБЕРЦЫ. Город расположен в 20 км к юго-востоку от центра Москвы. Дорога от Казанского вокзала до платформ Люберцы и Люберцы-1 занимает всего 20 минут. От станций метро Выхино и Кузьминки сюда ходят маршрутки. На автомобиле в Люберцы можно доехать по Новорязанскому шоссе, которое пересекает весь город. Если удастся избежать пробок, то дорога займет 15-20 минут.
Эх, дороги...
Подмосковные электрички пользуются большой популярностью из-за пробок
на автомагистралях
По какой трассе и как долго придется добираться от дома до работы - это то, что при покупке жилья пытаются узнать в первую очередь. К сожалению, дорога на автомобиле из любого подмосковного города до Москвы по утрам занимает не меньше часа. Дороги, которые соединяют столицу и Подмосковье, сильно перегружены. По программе развития метрополитена станции метро должны были появиться в городах-спутниках еще к 2000 году. Автопарк населения растет быстрее, чем строители проектируют новые трассы. А спрос на квартиры в городах Подмосковья все увеличивается.
Опасность трассы - еще один показатель, на который следует обратить внимание при выборе города проживания. На сегодняшний день Новорижское и Ленинградское шоссе занимают первые места в черном списке. По мнению ГИБДД, основными причинами ДТП являются плохое освещение и отсутствие барьеров, разделяющих встречные полосы. Лучше стала обстановка на Ярославском шоссе. Количество ДТП уменьшилось, потому что около Королева была построена развязка со светофорами и пешеходными переходами.
Самые безопасные подмосковные трассы - Симферопольское, Щелковское и Минское шоссе.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
