Офисы снова не особо востребованы - результаты 1-й половины 2010 года
22 июля 2010
На рынке офисной недвижимости Москвы все еще нет серьезного оживления. Потенциальные арендаторы продолжают атаковать дешевые бизнес-центры с небольшими по площади офисами. Рост цен заметен только в наиболее ликвидных объектах в пределах Садового кольца. При этом уровень вакантных площадей в менее популярных бизнес-центрах остается достаточно высоким. До конца года существенного улучшения на офисном рынке Москвы ждать не приходится. Ставки аренды если и подрастут, то незначительно - не более чем на 10-15 процентов в ликвидных объектах. Такие выводы содержаться в отчете о рынке коммерческой недвижимости Москвы компании Blackwood, который попал в распоряжение редакции "PRO Недвижимость".
Объем офисных помещений
На конец 1 полугодия 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса "А
Общий объем введенных в 1 полугодии 2010 года качественных офисных помещений составил порядка 450 тыс. кв.м, что меньше показателя 1 полугодия 2009 года в 3 раза. Из них на класс "А" пришлось около 40% помещений, класс "В" составил 60%. Таким образом, совокупный объем качественных офисных помещений класса "А" и "В" составляет на конец 1 полугодия 2010 года порядка 10,5 млн. кв. м.
Поглощение качественных офисных помещений в течение первого полугодия 2010 года происходило достаточно высокими темпами, однако созданный в течение 2009 года "задел" вакантного предложения, выходящее на рынок новое предложение и большое количество сделок по аренде без увеличения занимаемой площади удерживают показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 полугодия 2010 года доля вакантных помещений в классе "А" составила 25%, в классе "В" - 20-23%.
Наибольшая доля вакантных офисов по-прежнему наблюдается в сегменте помещений в состоянии shell&core, при этом наибольшую вакантность демонстрируют объекты, вышедшие на рынок в последние 1,5-2 года. Несмотря на достаточно высокую активность арендаторов в центральном деловом районе, доля свободных помещений и здесь пока еще очень высока.
Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 полугодия 2010 года по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей.
Спрос
По-прежнему основной интерес арендаторов обращен на небольшие офисные помещения
Основные тенденции в спросе на офисную недвижимость по-прежнему отражают негативное влияние кризиса: велика доля запросов на покупку офисных помещений, основной спрос на аренду сосредоточен в сегменте небольших помещений, готовых к въезду.
Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 1 полугодия 2010 года на аренду помещений пришлось 65%, доля запросов на покупку составила 35%.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером по-прежнему остается класс "В-". При этом в течение всего первого полугодия доля заявок на аренду помещений класса "А" стабильно росла.
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 полугодии 2010 года также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (относительно структуры 1 полугодия 2009 года). Наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 года, лидером остается класс "В-", однако по сравнению с 1 полугодием 2009 года доля заявок на него уменьшилась на 32 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.
В структуре спроса на покупку офисных помещений по метражу, то здесь наиболее популярными по итогам полугодия оставались помещения больших площадей.
Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 года, оставались актуальными и в 2010 году:
спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;
средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;
длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;
Цены на офисную недвижимость в 1-м полугодии 2010 года поражали своей стабильностью
Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 полугодия 2010 года оставались стабильными. Незначительные колебания ценовых показателей в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам наблюдались в течение всего периода, по отдельным объектам рост ставок аренды и цен продажи уже довольно значимый. В первую существенно подорожали те объекты, где уровень вакантных помещений невысок и они пользуются стабильным спросом со стороны потенциальных арендаторов: качественные БЦ, отвечающие требованиям класса "А", удачно расположенные (в пределах Садового и некоторые объекты в пределах ТТК), а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в кризисные период, куда пришли хорошие статусные арендаторы.
На конец 1 полугодия 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса "А" находятся в диапазоне $450-$800 за кв.м. в год, в классе "В+" ставки варьируются от $350 до $500 за кв.м. в год, в классе "В-" - от $200 до $400 за кв.м. в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв.м. в год для помещений класса "А" , $50-$90 - для класса "В+", $35-$60 - для класса "В-".
Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам традиционно широкий: для офисов класса "А" цена варьировалась от $3 000 до $10 000 за кв.м., класса "В+" - $2 500-$6 000 за кв.м., для помещений класса "В-" - $1 500-$4 000 за кв.м.
При этом фактор уторгования в сделках аренды и покупки помещений оказывает все меньшее влияние. Ближе к лету на рынке стали появляться сделки, совершаемые по ценам и ставкам выше изначально запрашиваемых. В то же время, оживление рынка происходит достаточно медленно, средняя арендуемая площадь по-прежнему не велика, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким.
Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать устойчивую тенденцию роста все еще нельзя.
Несмотря на достаточно высокую активность потенциальных арендаторов и покупателей, средняя арендуемая площадь все еще невелика (порядка 2 000 кв. м). При этом рынок покупки офисных площадей остается достаточно активным: ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку здания для собственных нужд.
Прогноз по рынку офисной недвижимости Москвы на второе полугодие 2010 года
До конца 2010 года уровень вакантного предложения будет оставаться достаточно высоким
Несмотря на относительно высокую активность рынка офисной недвижимости и наличие предпосылок к росту ценовых показателей, уверенного растущего тренда мы пока не наблюдаем. Высокий уровень вакантного предложения и по-прежнему кризисные тенденции на рынке, по всей видимости, не позволят обеспечить серьезный рост в краткосрочной перспективе. В связи с этим до конца 2010 года уровень вакантного предложения будет оставаться достаточно высоким.
Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-15%, но не однородный, а дифференцированный, преимущественно в сегменте наиболее ликвидного предложения.
Ожидаемый ввод нового предложения до конца 2010 года оценивается на уровне 500 тыс. кв. м. В дальнейшем темпы выхода нового предложения продолжат замедляться.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
