Офисная недвижимость выйдет на докризисный уровень не ранее, чем через 3 года
25 января 2010
Период восстановления рынка офисных площадей в Москве к показателям докризисного уровня составит не менее 3-х лет. Об этом говорится в отчете компании GVA Sawyer.
Строительство офисов идет крайне медленно. От строительства некоторых объектов и вовсе отказались
"Даже если экономический рост восстановится, спрос на московском рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами", - пояснили нам в пресс-службе компании..
В 2009 году в Москве было введено 1,9 млн. кв.м офисных площадей, в 2010 году ожидается к вводу не более 1-1,2 млн. кв.м. офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в 1 полугодии 2010 года ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.
По итогам 2009 года совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,153 млн кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями на 1 000 жителей по итогам 2009 года составила 972 кв.м.
Предолжение
Среди основных тенденций 2009 года выделим уменьшение общего количества новых проектов на рынке, было приостановлено строительство многих объектов в связи с нехваткой финансирования. Многие девелоперы предпочли изменить концепцию своих проектов, или вовсе отложили их реализацию.
В 2009 году все больше компании переуступили права на строительство
объектов. Девелоперы, не имеющие возможность начать строительство, старались продать проекты, как целиком, так и по долям.
Изменены сроки ввода самого масштабного проекта - ММДЦ "Москва Сити". Проект небоскреба City Palace (ММДЦ "Москва-Сити"), проекты транспортного терминала, киноконцертного зала на 6 тыс. мест, примыкающего к ТРЦ Mall of Russia, 59- этажного небоскреба и 45-этажного административного
здания "заморожены".
В 2010 году будет достроена большая часть проектов. "Город столиц" (офисная часть проекта составляет около 80 тыс. кв.м) девелопер Capital group
планирует ввести в эксплуатацию в 1 кв. 2010 года. Были пересмотрены планы по строительству Башни "Россия", высотой 612 метров. Начало строительства - 2007 год. После трудностей, возникших у девелопера ("СТ Тауэрс" Шалвы Чигиринского) сначала был перенесен срок ввод в эксплуатацию с 2012
на 2016 год. Затем планировалось понизить высотность до 200 м. В итоге предложено на её месте построить паркинг.
В 2010 году планируется достроить комплекс "Федерация" (423 тыс. кв.м), девелопер Mirax. В 2009 году "Альфа- банк" предложил создать синдикат российским банкам и западным фондам для совместного финансирования достройки башни. В декабре Mirax объявил о планах по снижению высотности Башни с 94 до 64 этажей.
В 1 полугодии 2010 года планируется завершение Башни "Евразия" (208 тыс. кв.м, 85 тыс. кв.м - офисная) и Imperia Tower (287 723 кв.м. - общая площадь проекта, 98 247 кв.м - офисная). Весной 2009 года девелопер (MosCityGroup) получил от ВТБ 4,5 млрд. руб. на достройку комплекса сроком на один год,
но с возможность пролонгации.
Многим девелоперам в прошлом году все же пришлось расставаться с активами, из-за невозможности платить по кредиту и проблем с долгами. К примеру, Сбербанк стал владельцем части проекта (около 50 тыс. кв.м апартаментов) в МФК "Город Столиц", компании договорились о рассрочке долга, превышающего $400 млн, что позволит девелоперу завершить проект в срок. "Альфа банк" получил в счeт просроченной задолженности от "Kopernik Group" (ранее ГК "МИАН") БЦ на Красной Пресне, 22 и БЦ "Северное Сияние" (Правды ул., 26), который банк продал структурам, аффилированные с банком "Развитие-Столица" и девелоперской компанией "Большой город".
Компании, арендовавшие большое количество офисных площадей в 2007-2008
гг. пытались сдать "излишки" в субаренду. Так для небольших арендаторов появилась возможность снять небольшой офис в престижном БЦ. В 2009 году наблюдается рост рынка субаренды, в связи с сокращением
работников ряда компаний и предприятий и сокращением затрат, который на конец 2009 года составил около 80 тыс. кв.м, что в разы превышает докризисный уровень.
Всё большую популярность в 2009 году приобрела модель сo-working, когда вместо того, чтобы работать дома, люди снимают общее помещение для работы, пользуясь возможностями полноценной офисной инфраструктуры.
Уровень вакантных площадей в 2009 году превысил 20%. Введенные в эксплуатацию в кризисный период объекты пустовали на 60-80%. Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с 3-4 кв. 2009) по сравнению с предыдущим кварталом, и некоторого "оживления рынка", его уровень вряд ли в ближайшем времени опустится до докризисного уровня (4-5%). Согласно
прогнозам GVA Sawyer к концу 2010 года уровень вакантных площадей в Москве составит около 13-15%.
Арендные ставки, цены продажи
Владельцы офисов боролись за арендаторов путем снижения ставок
По итогам 2009 года средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $550-850/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) - ЦАО, $450-650 - вне делового центра города, в классе В+ $350-550/кв.м в год, В- $200-350/кв.м.
В 2009 году на рынке происходила "борьба за арендатора". В первую очередь сложнее всего было собственникам только что введенных в эксплуатацию объектов, которые были вынуждены конкурировать со вторичным
предложением. Помимо снижения ставок, арендодатели предлагали оплату отделки помещения (раньше эта статья расходов ложилась на арендатора). Периоды "арендных каникул", когда арендаторы занимали помещения бесплатно, оплачивая лишь операционные расходы, могли достигать от 4-х мес. до года.
К лету 2009 года появились предложения офисных помещений класса В+ по $150-250 за кв.м в год (правда такие договора были краткосрочными - до года).
Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 года,
составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после
переговоров) ценами составляла 20-30% и более. В 1 полугодии наблюдалось
существенное падение ставок аренды, ближе к концу года в некоторых объектах ставки "стабилизировались", у их собственников практически не осталось степеней свободы для снижения арендной ставки и сохранения
положительной рентабельности проекта.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка $95-120/ кв.м в год, в классе В+ $75 - 100/ кв.м в год, В- $60-75/ кв.м в год.
Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, по итогам 2009 г составили $6 000- 8 000, (не включая НДС) - ЦАО, $4 500-6 500 - вне делового центра города - класс А, $3 000- 4 500 - класс В+, $2 000-3 000 - класс В-. "Пик падения" цен пришелся на конец 2008 - 1 полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.
В 2010 году возможен рост арендных ставок на 10-15%3 в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками.
Спрос
По сравнению с 2008 годом спрос уменьшился на 40%. Ближе концу года, когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к
концу 2010-2011 гг.
Отсутствует спрос на офисную недвижимость на стадии строительства, популярная в докризисный период услуга заключения предварительных договоров аренды, потеряла свою актуальность. Можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в
аренду. К примеру, в БЦ, где минимальный блок составлял ранее 500 кв.м, в 2009 году можно было снять площадь от 200 кв.м.
В 2009 году многие компании расторгли предварительные договора аренды,
заключенные в 2007-2008 гг. Наиболее масштабные, заключенные в бизнес-парках.
ТНК-ВР отказалась от аренды 45,4 тыс. кв.м в БЦ "Западные ворота" (МКАД, Можайское ш.) и, возможно, арендует площади в БЦ Nord Star Tower (Хорошевское ш.). "Видео Интернешнл" отказалась от переезда в новый офис площадью 20 тыс. кв.м, снятый группой в 2008 г. на Новорижском ш. ("Riga
Land").
Некоторым компаниям все же удалось пересмотреть текущие условия аренды на более выгодных условиях. Среди крупнейших сделок аренды 2009 года отметим ГК "Спортмастер" и ее дочернее предприятие O’Stin арендовавшее 16,7 тыс. кв. м в БЦ "Авиатор" класса В+ (Кочновский пер, 4). Компания "Олимпстрой" арендовала около 11 тыс. кв.м в БЦ Solutions сроком на 3 года. Unilever арендовала 9 355 кв.м в БЦ Marr Plaza (Сергея Макеева ул., 13).
"Аэрофлот" арендовала 7 тыс. кв.м в деловом комплексе Midland Plaza (класс А), где разместиться "head-офис" компании.
Среди крупнейших сделок купли-продажи офисной недвижимости в 2009 году отметим продажу 3-х БЦ (девелопер Horus Capital), а именно: БЦ "Буревестник" (32 тыс. кв.м), "Вымпел" (20 тыс. кв.м) и офисный комплекс "Диапазон" (1 очередь - 40 тыс. кв.м, 2 очередь, планируется ввод в
эксплуатацию в 2011 году, - 50 тыс. кв.м). Покупателем стала группа "БИН".
AFI Development продала за $195 млн. долларов офисный комплекс Espase (111 770 кв.м), с графиком выплат в течение одного года. На текущий момент компания получила транш в $40 млн.
Сбербанк купил БЦ "Южные ворота" (класс В+, 57 тыс. кв.м), расположенный по адресу 2-й Южнопортовый пр., 12А (девелопер Midland Group). Сулейман Керимов стал совладельцем офисно-торгового комплекса "Военторг". Принадлежащая ему "Нафта Ко" приобрела 50% объекта. ОАО "Интер РАО ЕЭС" приобрел у "Хорус Кэпитал" БЦ "Луч". ОАО "Интер РАО ЕЭС" заплатило за офисное здание вМоскве 1 млрд 745 млн руб. Так же "Интер РАО" выдало "Электролучу" кредит на $17 млн (12 млн
евро).
Госкорпорация "Роснано" приобрела 15 тыс. кв.м в БЦ "Principal Plaza". ОАО
"Мосэнерго" продало комплекс зданий на Раушской наб. и Садовнической ул. за 4,698 млрд руб. компании ЗАО УК "Прогрессивные инвестиционные идеи".
Завершена сделка по продаже 100% долей в уставном капитале ООО "Сахарова Бизнес Плаза" (БЦ класса А "Домников"). Сумма сделки составила 2 млрд. 991 млн. 278 тыс. руб. помимо уплаченной суммы, покупатель
взял обязательства по кредиту на $250 млн. Таким образом, цена квадратного метра составила около $2 600, что вполне объективно в текущих условиях.
Немецкий концерн Siemens приобрел БЦ класса А "Легион II" (27 900 кв.м) на Б.
Татарской ул. (ранее Siemens расторгла инвестдоговор от 2003 года с девелоперской компанией "Система Галс", по которому девелопер должен был построить для немецкой компании штаб-квартиру).
В декабре 2009 года инвестгруппа Evans Randall приобрела БЦ "Серебряный город" (59 100 кв.м) за 190 млн евро (около $272 млн). Во 2 кв. 2010 г. Evans Randall рассчитывает привлечь частных инвесторов в "Серебряный
город", предложив им доли в БЦ путем продажи его акций. Отметим, что такая
схема прежде не использовалась на российском рынке недвижимости.
Значимым событием на рынке стал отказ немецкого инвестиционного фонда KanAm Grund от покупки офисного комплекса Citydel (класс А). Летом 2008 г. была совершена форвардная сделка, сумма контракта должна была составить $600 млн. (более $9 000 за кв.м). Официальная причина отказа не названа, скорее всего, что компании не удалось договориться о цене, которая в текущих условиях упала в два раза.
Кроме того, в комплексе не все площади сданы в аренду, что не может не сказаться на инвестиционной привлекательности объекта.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
