PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 27 октября 2006 » Аренда за один год превратилась в убыточный бизнесКарта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Аренда за один год превратилась в убыточный бизнес

27 октября 2006

Новый год на рынке аренды наступает не в январе, а в сентябре. Именно в этом месяце наблюдается максимальный спрос и устанавливается новый уровень арендных ставок.

Пожалуй, основной вывод, который можно сделать по итогам сентября-октября, неутешителен для владельцев квартир: доходность аренды за год значительно снизилась; правда, есть утешительные нюансы.

Провайдеры доступного жилья

Риэлторы считают, что нормальный доход от аренды колеблется в диапазоне 6-10% в год, при этом квартира окупается за 10-16 лет
УвеличитьРиэлторы считают, что нормальный доход от аренды колеблется в диапазоне 6-10% в год, при этом квартира окупается за 10-16 лет
Уже стало традицией подсчитывать, сколько квартир покупаются с целью извлечения дохода. Очевидно, что доход можно получать не только за счет перепродажи, но и просто сдавая в аренду. Этим частным бизнесом в Москве промышляют десятки тысяч собственников и социальных нанимателей жилья. У подавляющего большинства из них лишняя квартира просто есть - например, жилье досталось в наследство или семья добровольно уплотнилась, чтобы освободить одну из имеющихся квартир для сдачи в аренду. Но и среди тех, кто купил квартиру ради перепродажи, тоже есть желающие сдавать: никто не хочет, чтобы его собственность простаивала.

Главная проблема касается новостроек - квартиру надо отделывать. Здесь действует правило, что вложения в отделку не окупаются при продаже. Выгоднее быстро перепродать с голыми стенами. Но быстро не получается - только регистрация длится около двух лет, а то и больше. Однако недорогая отделка может быстро окупиться при сдаче в аренду. Если ремонт проводить на "социальном" уровне (линолеум, обои на бетон, отечественная сантехника, дешевые двери), то он вполне "отбивается" за 4-6 месяцев. Дорогой ремонт (под евро) проводить имеет смысл, если это квартира бизнес-класса, и сдавать ее намерены не меньше двух лет.

В целом покупка вторички - гораздо более подходящий вариант для сдачи в аренду. Главное, что ее можно сдавать сразу. Есть телефон, налажено (пусть плохенькое), но коммунальное обслуживание. Минус, конечно, тоже есть - вторичка дороже, кроме того, процентов пять или больше придется отдать риэлторам, а при нынешних ценах это накладно (около 200 долл. с квадратного метра или 10 тыс. долларов за стандартную однокомнатную квартиру).

Как рассчитать доходность

Надо сказать, что немногие покупают квартиру исключительно ради сдачи в аренду. Однако доходность аренды - важный показатель как для рынка в целом, так и для его рядовых участников. Рассчитать доходность несложно. Сначала умножаем ставку аренды на 12 месяцев, получаем годовой доход. Берем стоимость квартиры (со всеми накладными расходами, включая комиссионные риэлтора, ремонт, покупку мебели и пр.) и принимаем ее за 100 процентов. Осталось выяснить, сколько процентов мы заработаем за год: умножаем годовой доход на 100% и делим на стоимость квартиры.

Риэлторы считают, что нормальный доход от аренды колеблется в диапазоне 6-10% в год, при этом квартира окупается за 10-16 лет. Были времена, когда от сдачи элитной квартиры можно было получить 15-20%, но эти времена давно позади (не потому что ставки упали, а потому что цены на недвижимость выросли). Год-полтора назад стандартная "убитая" квартира в панельном доме с мебелью времен социализма легко приносила 6-8 процентов. Шесть процентов означало, что у квартиры есть изъяны: первый этаж, далеко от метро, ужасный подъезд и прочее. В идеале можно было дотянуть до 9 процентов. В сентябре 2006 года, когда, по уверениям тех же риэлторов, превышение спроса на дешевые квартиры над предложением резко выросло (одна квартира на 10-15 желающих), это, однако, не помогло догнать прошлогодние показатели доходности.

Это уже не доход, а убыток!

Возьмем усредненные цифры. Самые ходовые однокомнатные квартиры в спальных районах сегодня сдаются за 600 у.е. (с минусами чуть меньше). При этом средняя цена таких квартир около 4000 долларов за кв. м (опять же с изъянами бывает дешевле). То есть, стандартная квартира советской планировки площадью 45 кв. м стоит порядка 180 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов риэлтору (а если это новостройка, теряем еще больше за счет долгого ожидания). Итого 190 тысяч долларов.

Предположим, что мебель у нас была, а ремонт не понадобился - для экономкласса и так сойдет. При ставке аренды 600 у.е. в месяц заработаем за год 7200 долларов (если не платить налоги). Минус коммунальные расходы - около 900 долларов (со льготами меньше, но в новостройке льготы наступают только после регистрации). Допустим, чистый доход составит 6500 долларов (это если жильцы не съедут раньше срока, оставив огромный счет за межгород и прихватив всю мебель). По нашей формуле умножаем 6500 долл. на 100% и делим результат на 190 тысяч долларов. Как ни печально, получаем всего 3,4 процента. Это примерно вдвое ниже уровня средней доходности, который существовал на рынке в течение довольно долгих лет. Заметим, что в условиях реальной инфляции не менее 15% в год и снижения курса доллара доходность 3,4% означает в реальном выражении убыток более 10% в год!

Рад бы сдать подороже, но кто ж снимет?

Трудно всерьез говорить о заниженных ставках аренды в условиях многократного превышения спроса над предложением. О чем же тогда говорит столь смехотворная доходность? Разумеется, о завышенных ценах на жилье. Цены на жилье за год выросли ровно в 2 раза: в сентябре 2005 года средняя цена квадратного метра перевалила за 2000 долларов, а в сентябре 2006 года - через 4000 у.е. А вот арендные ставки за тот же период выросли примерно на 25 процентов. Таким образом, доходность короткой спекуляции жильем составила за истекший год 100% (вложения удвоились), а на том же коротком отрезке аренда принесла одни убытки.

Можно было бы сказать, что сдача в аренду - это более долгосрочное вложение. Увы, нет никаких оснований полагать, что доходность аренды скоро восстановится на прежнем уровне. Аналогичная ситуация уже была с элитной арендой. Цены на недвижимость росли, но состоятельные арендаторы не были готовы принять "зашкаленные" ставки аренды. Риэлторы объяснили это тем, что среди элитных арендаторов много иностранцев, а они ориентируются на мировой уровень ставок и не хотят платить больше.

Чтобы восстановить прежнюю доходность аренды в экономклассе, нужно, чтобы низкобюджетный арендатор проглотил ставку 950-1300 долларов за кв. метр. А это абсолютная фантастика в условиях, когда рост доходов успешно съедается инфляцией. Семья должна иметь доход более 2000 у.е. в месяц, чтобы вписаться в такие ставки. А такой доход, если где-то и вписывается в понятие низкобюджетный, то не у нас. Это подтверждает статистика риэлторских компаний: спрос значительно превышает предложение только при ставках до 1000 долларов. После этого рубежа квартир больше, чем желающих, причем квартиры весьма неплохие. Пахнущий мусоропровод и вид на МКАД просьба не предлагать.

Кто не успел, тот опоздал

Итак, считать покупку квартиры для сдачи ее в аренду доходным бизнесом совершенно бессмысленно. Проще и выгоднее разместить деньги на банковском депозите под 10% и выше. Но все это - голая арифметика. Те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях, просто ждут подходящего момента для продажи, аренда для них - только дополнительный доход. Те, кому квартира досталась бесплатно, едва ли захотят ее продать, чтобы положить деньги на депозит. Дело в том, что банковский процент все равно не покрывает инфляцию, зато аренда постепенно растет, причем по мировым меркам вполне даже быстро.

И наконец, с новостройками нет смысла сопоставлять сегодняшние цены и сегодняшние ставки аренды. Ведь проходит время, пока дом будет достроен, а квартира отделана. Допустим, если кто-то купил два года назад стандартную двушку по цене 1300 у.е. за кв. м, то он заплатил за нее порядка 70 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов на вполне приличную отделку - 80 тысяч долларов. Сегодня он ее легко сдаст за 800-900 долларов в месяц, а это до 13,5 процента! Так что с учетом разницы во времени покупки и начала сдачи внаем квартиры в новостройке, этот бизнес остается вполне доходным, но для новых игроков этот поезд, похоже, уже ушел. Если, конечно, цены на жилье не упадут или ставки аренды не сделают резкий рывок ввысь. Но в оба эти сценария поверить довольно трудно.

По информации Газета "Квартира. Дача. Офис"


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

февраль 2024
пнвтсрчтптсбвс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29      
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2024, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости