Расхожее мнение о том, что цены на недвижимость в Москве продолжают расти, является скорее всего просто желанием некоторых игроков рынка выдать желаемое за действительное. Пресловутая средняя стоимость 1 кв. м уже в сентябре остановила свой рост, а по некоторым категориям квартир и вовсе отмечалось падение цен. Наиболее наглядно это изменение ценовой ситуации прослеживается как раз на примере рынка новостроек.
На западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах
В отличие от рынков недвижимости крупнейших мировых мегаполисов, где рост или падение определяются на примере поведения вторичного рынка, в Москве пионером всех изменений всегда выступал рынок новостроек. В принципе ничего удивительного в этом нет. До начала активного строительства в столице, которое стартовало в 2000-2001 годах, основной объем предложения на вторичном рынке составляли квартиры в панельных домах. Это были здания старых серий, с маленькими санузлами и кухнями, невнятными планировками, с проходными комнатами.
Многие потенциальные покупатели жилья, успевшие к этому времени поездить по Европе и понять, что жилье может быть совсем другим, начали предъявлять к предлагаемым на продажу объектам определенные требования, которым старые панельные дома никак не отвечали. Застройщики достаточно быстро это поняли и разработали более современные серии типовых "панелек", внеся в них, наверное, главные на тот момент изменения: были увеличены площади кухонь и все комнаты сделаны изолированными. Второй важный момент - девелоперы сумели быстро освоить технологию строительства монолитных домов, что дало им большой простор в отношении "нарезки" квартир со свободной планировкой, которые произвели настоящий фурор на рынке.
Естественно, что спрос на эти новые дома моментально превысил все мыслимые значения. Квартиры в новостройках стали цениться приблизительно на 15-20% дороже, чем аналогичные по площади квартиры в близлежащих домах, именно благодаря более удачным планировочным решениям. Накладывало свой отпечаток и наличие в новых домах современных коммуникаций, являвшихся бичом многих обеспеченных владельцев квартир в старых "панельках". Они зачастую попросту не могли сделать соответствующий их понятиям ремонт из-за невозможности подключить нормальные энерго- и водопроводные сети к старым. В общем по всем позициям новостройки были лучше и стоили намного дороже, а потому и диктовали свои цены всему рынку. Нередко в некоторых микрорайонах стоимость квартир начинала расти именно с появлением на той или иной территории нового дома.
Однако ситуация с тех пор успела поменяться. Вернемся к нашему сегодняшнему герою - рынку новостроек Западного административного округа. Строительство на его территории ведется достаточно активно: по ежегодным объемам он в последние годы входит в тройку лидеров. Округ прочно закрепил за собой статус элитного района и расставаться с ним не собирается. Какие же изменения наблюдаются сегодня во взаимоотношениях первичного и вторичного рынка?
А вещи происходят достаточно интересные и во многом тенденциозные. Что бы ни говорили девелоперы, а спрос на новостройки по нынешним ценам, превышающим $4 тыс. за 1 кв. м, существенно упал. В большинстве случаев дефицит менее дорогих предложений связан не с отсутствием квартир, а с нежеланием застройщиков выставлять на рынок все имеющиеся у них объемы. Эта политика вполне понятна, и мы уже не раз о ней рассказывали в последнее время. Действительно, сегодня выгоднее придержать лучшие квартиры до сдачи дома госкомиссии, чтобы потом выбросить их на продажу уже в виде "вторички": якобы имеет место переуступка прав, инвесторы купили эти квартиры в самом начале строительства, теперь продают, поэтому такая высокая цена. Мы-то свое уже давным-давно продали, но в силу высочайшего спроса помогаем людям, желающим купить квартиры в нашем прекрасном и дорогостоящем объекте. А с ценой ничего поделать не в состоянии, таковой ее назначил продавец, мы, конечно, продавали раньше намного дешевле. Но если вам интересно, конечно, мы уточним у продавца, не захочет ли он продать свой объект немного дешевле - вдруг ему именно сейчас нужны деньги? Буквально через пару минут выясняется, что продавец действительно готов сбросить около $5 тыс. с цены квартиры стоимостью порядка $300 тыс.
Ситуация достаточно стандартная. Если не верите, попробуйте сами таким образом поэкспериментировать. Совет сегодня можно дать только один: торгуйтесь дальше. Сегодня скидки подчас доходят и до 10-12% первоначально заявленной стоимости. К сожалению, таков сегодня рынок недвижимости, иногда смахивающий на базар, где основными торговцами выступают "оптовики", которые скупили все торговые места и реализуют товар в розницу по монопольным ценам.
Причин подобного положения дел как минимум три: это и общее падение спроса на рынке, и опасения покупателей, возникшие из-за многочисленных выступлений обманутых соинвесторов, и, что нам наиболее интересно, серьезная конкуренция со стороны "вторичных" квартир.
Ведь теперь и на вторичном рынке того же Западного округа предлагается достаточно много квартир в домах, сданных в эксплуатацию в период с 2000 по 2005 год. Причем сейчас речь идет уже о хороших квартирах в хороших домах. Причем по ценам, вполне соответствующим стоимости квартир в еще не сданных в эксплуатацию новостройках. В итоге складывается ситуация, когда вторичный рынок начинает диктовать цены первичному, поскольку продавцы "вторички" оказываются гораздо более гибкими при определении стоимости принадлежащих им объектов недвижимости. Если надо "подвинуться" в цене - они это делают и подобной позицией переманивают значительное число покупателей, желающих приобрести качественное жилье в современных домах.
Что же, подобное положение вещей можно только приветствовать, поскольку происходящие изменения свидетельствуют лишь об одном: мы начинаем потихоньку двигаться к нормальному, понятному рынку недвижимости, который будет развиваться именно по законам рынка, а не по велению и желанию игроков, имеющих доступ к распределению земельных участков.
Впрочем, стоит отметить и еще один нюанс. На западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах. Есть и дома бизнес-класса по ценам от $3,5 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м, и псевдоэлитные объекты с квартирами от $8 тыс. за "квадрат", и масса предложений эконом-класса (стоимость 1 кв. м от $2,5 тыс. до $3,7 тыс.). Предложений много, но, как это ни удивительно, практически ни об одном из них нельзя сказать, что он действительно пользуется повышенным спросом, является неким "хитом" продаж. Дома похожи даже в основных архитектурных элементах. И самое главное, имеют один общий недостаток - застройщики пытаются "втиснуть" их в существующую панельную 9- и 12-этажную застройку, не понимая, что подобные проекты уже года два не вызывают интереса покупателей.
Это является лишним свидетельством того, что настоящий рынок недвижимости в Москве еще так и не создан. Отсутствие конкуренции приводит к тому, что девелоперы пребывают в полной уверенности в том, что даже не слишком удачный проект будет потихонечку реализован, поскольку больше покупать нечего. Всех игроков вполне удовлетворяют низкие объемы строительства и высокие темпы роста цен. И желающих поменять существующее положение дел не видно. Впрочем, впереди выборы. Возможно, новая метла будет мести по-новому.
Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Средняя стоимость жилья в ЗАО сейчас составляет $5590 за 1 кв. м. Уровень цен в округе неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве "квадрат" стоит $2700-3400. В Новопеределкине покупателю придется выложить уже $3400-3500. "Квадрат" в новостройках на ул. Истринской и Ельнинской в Кунцеве обойдется клиенту в $3500-4000, в Крылатском - в $3800-5600, а по Ломоносовскому проспекту - в $3900-6700.
Ключевым преимуществом ЗАО является благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных зон делает этот округ очень привлекательным для проживания. Кроме того, он обладает отличной транспортной инфраструктурой (Рублево-Успенское, Можайское, Минское шоссе) и близостью к местам расположения наиболее популярных коттеджных поселков. Запад Москвы традиционно, можно сказать, исторически считается одним из самых престижных районов для повседневной жизни.
Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере возведение панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили в 2000 году. Исключением являются районы за МКАД - Солнцево, Новопеределкино, а также район Очаково-Матвеевское.
Что касается новостроек, то на данный момент рынок жилой недвижимости ЗАО представлен несколькими объектами. В районе метро "Юго-Западная", по адресу: ул. Лукинская, вл. 2а, б, в, реализуются одно-четырехкомнатные квартиры в панельном 17-этажном доме. Цена 1 кв. м колеблется от $2500 до $3580. Проект предусматривает озеленение территории и сооружение объектов социальной инфраструктуры. Объект сдадут в эксплуатацию в первом квартале 2007 года.
Пентхаусы и таунхаусы на ул. Минской, 1, уже сданы в эксплуатацию. Объекты реализуются по цене от $10 тыс. за 1 кв. м. В районе метро "Кунцевская" возводится девятиэтажный жилой дом "Сетунь". Объект имеет собственную систему водоочистки и отдельный подвод питьевой воды, электробойлерную, центральное кондиционирование, спутниковое и кабельное телевидение, оптоволоконную линию для обеспечения интернет-услуг, сенсорные датчики включения света и другие элементы системы "умный дом". Обустройством прилегающей территории занимаются профессиональные ландшафтные дизайнеры. Стоимость 1 кв. м начинается с $6500. Дом будет сдан в эксплуатацию уже в этом квартале. В районе станции метро "Парк Победы" на ул. Староволынской, вл. 11, на продажу выставлены квартиры в жилом комплексе "Ближняя дача". Территория комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. Он сдан в эксплуатацию. Цена "квадрата" начинается от $8460.
Недалеко от станции метро "Студенческая", в Резервном пр. расположился жилой комплекс "Кутузовский", состоящий из нескольких корпусов переменной этажности: от 12 до 18 этажей. Предусмотрены свободные планировки квартир. В доме есть двухуровневый паркинг, фитнес-клуб и бассейн. Минимальная цена 1 кв. м составляет $5900.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
