PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 25 октября 2006 » На Западе перенимают восточные методы продажКарта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

На Западе перенимают восточные методы продаж

25 октября 2006

Расхожее мнение о том, что цены на недвижимость в Москве продолжают расти, является скорее всего просто желанием некоторых игроков рынка выдать желаемое за действительное. Пресловутая средняя стоимость 1 кв. м уже в сентябре остановила свой рост, а по некоторым категориям квартир и вовсе отмечалось падение цен. Наиболее наглядно это изменение ценовой ситуации прослеживается как раз на примере рынка новостроек.

На западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах
УвеличитьНа западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах
В отличие от рынков недвижимости крупнейших мировых мегаполисов, где рост или падение определяются на примере поведения вторичного рынка, в Москве пионером всех изменений всегда выступал рынок новостроек. В принципе ничего удивительного в этом нет. До начала активного строительства в столице, которое стартовало в 2000-2001 годах, основной объем предложения на вторичном рынке составляли квартиры в панельных домах. Это были здания старых серий, с маленькими санузлами и кухнями, невнятными планировками, с проходными комнатами.

Многие потенциальные покупатели жилья, успевшие к этому времени поездить по Европе и понять, что жилье может быть совсем другим, начали предъявлять к предлагаемым на продажу объектам определенные требования, которым старые панельные дома никак не отвечали. Застройщики достаточно быстро это поняли и разработали более современные серии типовых "панелек", внеся в них, наверное, главные на тот момент изменения: были увеличены площади кухонь и все комнаты сделаны изолированными. Второй важный момент - девелоперы сумели быстро освоить технологию строительства монолитных домов, что дало им большой простор в отношении "нарезки" квартир со свободной планировкой, которые произвели настоящий фурор на рынке.

Естественно, что спрос на эти новые дома моментально превысил все мыслимые значения. Квартиры в новостройках стали цениться приблизительно на 15-20% дороже, чем аналогичные по площади квартиры в близлежащих домах, именно благодаря более удачным планировочным решениям. Накладывало свой отпечаток и наличие в новых домах современных коммуникаций, являвшихся бичом многих обеспеченных владельцев квартир в старых "панельках". Они зачастую попросту не могли сделать соответствующий их понятиям ремонт из-за невозможности подключить нормальные энерго- и водопроводные сети к старым. В общем по всем позициям новостройки были лучше и стоили намного дороже, а потому и диктовали свои цены всему рынку. Нередко в некоторых микрорайонах стоимость квартир начинала расти именно с появлением на той или иной территории нового дома.

Однако ситуация с тех пор успела поменяться. Вернемся к нашему сегодняшнему герою - рынку новостроек Западного административного округа. Строительство на его территории ведется достаточно активно: по ежегодным объемам он в последние годы входит в тройку лидеров. Округ прочно закрепил за собой статус элитного района и расставаться с ним не собирается. Какие же изменения наблюдаются сегодня во взаимоотношениях первичного и вторичного рынка?

А вещи происходят достаточно интересные и во многом тенденциозные. Что бы ни говорили девелоперы, а спрос на новостройки по нынешним ценам, превышающим $4 тыс. за 1 кв. м, существенно упал. В большинстве случаев дефицит менее дорогих предложений связан не с отсутствием квартир, а с нежеланием застройщиков выставлять на рынок все имеющиеся у них объемы. Эта политика вполне понятна, и мы уже не раз о ней рассказывали в последнее время. Действительно, сегодня выгоднее придержать лучшие квартиры до сдачи дома госкомиссии, чтобы потом выбросить их на продажу уже в виде "вторички": якобы имеет место переуступка прав, инвесторы купили эти квартиры в самом начале строительства, теперь продают, поэтому такая высокая цена. Мы-то свое уже давным-давно продали, но в силу высочайшего спроса помогаем людям, желающим купить квартиры в нашем прекрасном и дорогостоящем объекте. А с ценой ничего поделать не в состоянии, таковой ее назначил продавец, мы, конечно, продавали раньше намного дешевле. Но если вам интересно, конечно, мы уточним у продавца, не захочет ли он продать свой объект немного дешевле - вдруг ему именно сейчас нужны деньги? Буквально через пару минут выясняется, что продавец действительно готов сбросить около $5 тыс. с цены квартиры стоимостью порядка $300 тыс.

Ситуация достаточно стандартная. Если не верите, попробуйте сами таким образом поэкспериментировать. Совет сегодня можно дать только один: торгуйтесь дальше. Сегодня скидки подчас доходят и до 10-12% первоначально заявленной стоимости. К сожалению, таков сегодня рынок недвижимости, иногда смахивающий на базар, где основными торговцами выступают "оптовики", которые скупили все торговые места и реализуют товар в розницу по монопольным ценам.

Причин подобного положения дел как минимум три: это и общее падение спроса на рынке, и опасения покупателей, возникшие из-за многочисленных выступлений обманутых соинвесторов, и, что нам наиболее интересно, серьезная конкуренция со стороны "вторичных" квартир.

Ведь теперь и на вторичном рынке того же Западного округа предлагается достаточно много квартир в домах, сданных в эксплуатацию в период с 2000 по 2005 год. Причем сейчас речь идет уже о хороших квартирах в хороших домах. Причем по ценам, вполне соответствующим стоимости квартир в еще не сданных в эксплуатацию новостройках. В итоге складывается ситуация, когда вторичный рынок начинает диктовать цены первичному, поскольку продавцы "вторички" оказываются гораздо более гибкими при определении стоимости принадлежащих им объектов недвижимости. Если надо "подвинуться" в цене - они это делают и подобной позицией переманивают значительное число покупателей, желающих приобрести качественное жилье в современных домах.

Что же, подобное положение вещей можно только приветствовать, поскольку происходящие изменения свидетельствуют лишь об одном: мы начинаем потихоньку двигаться к нормальному, понятному рынку недвижимости, который будет развиваться именно по законам рынка, а не по велению и желанию игроков, имеющих доступ к распределению земельных участков.

Впрочем, стоит отметить и еще один нюанс. На западе столицы строительство ведется сейчас очень активно, на рынке имеются предложения квартир в более чем 50 различных по классу объектах. Есть и дома бизнес-класса по ценам от $3,5 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м, и псевдоэлитные объекты с квартирами от $8 тыс. за "квадрат", и масса предложений эконом-класса (стоимость 1 кв. м от $2,5 тыс. до $3,7 тыс.). Предложений много, но, как это ни удивительно, практически ни об одном из них нельзя сказать, что он действительно пользуется повышенным спросом, является неким "хитом" продаж. Дома похожи даже в основных архитектурных элементах. И самое главное, имеют один общий недостаток - застройщики пытаются "втиснуть" их в существующую панельную 9- и 12-этажную застройку, не понимая, что подобные проекты уже года два не вызывают интереса покупателей.

Это является лишним свидетельством того, что настоящий рынок недвижимости в Москве еще так и не создан. Отсутствие конкуренции приводит к тому, что девелоперы пребывают в полной уверенности в том, что даже не слишком удачный проект будет потихонечку реализован, поскольку больше покупать нечего. Всех игроков вполне удовлетворяют низкие объемы строительства и высокие темпы роста цен. И желающих поменять существующее положение дел не видно. Впрочем, впереди выборы. Возможно, новая метла будет мести по-новому.

Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Средняя стоимость жилья в ЗАО сейчас составляет $5590 за 1 кв. м. Уровень цен в округе неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве "квадрат" стоит $2700-3400. В Новопеределкине покупателю придется выложить уже $3400-3500. "Квадрат" в новостройках на ул. Истринской и Ельнинской в Кунцеве обойдется клиенту в $3500-4000, в Крылатском - в $3800-5600, а по Ломоносовскому проспекту - в $3900-6700.

Ключевым преимуществом ЗАО является благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных зон делает этот округ очень привлекательным для проживания. Кроме того, он обладает отличной транспортной инфраструктурой (Рублево-Успенское, Можайское, Минское шоссе) и близостью к местам расположения наиболее популярных коттеджных поселков. Запад Москвы традиционно, можно сказать, исторически считается одним из самых престижных районов для повседневной жизни.

Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере возведение панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили в 2000 году. Исключением являются районы за МКАД - Солнцево, Новопеределкино, а также район Очаково-Матвеевское.

Что касается новостроек, то на данный момент рынок жилой недвижимости ЗАО представлен несколькими объектами. В районе метро "Юго-Западная", по адресу: ул. Лукинская, вл. 2а, б, в, реализуются одно-четырехкомнатные квартиры в панельном 17-этажном доме. Цена 1 кв. м колеблется от $2500 до $3580. Проект предусматривает озеленение территории и сооружение объектов социальной инфраструктуры. Объект сдадут в эксплуатацию в первом квартале 2007 года.

Пентхаусы и таунхаусы на ул. Минской, 1, уже сданы в эксплуатацию. Объекты реализуются по цене от $10 тыс. за 1 кв. м. В районе метро "Кунцевская" возводится девятиэтажный жилой дом "Сетунь". Объект имеет собственную систему водоочистки и отдельный подвод питьевой воды, электробойлерную, центральное кондиционирование, спутниковое и кабельное телевидение, оптоволоконную линию для обеспечения интернет-услуг, сенсорные датчики включения света и другие элементы системы "умный дом". Обустройством прилегающей территории занимаются профессиональные ландшафтные дизайнеры. Стоимость 1 кв. м начинается с $6500. Дом будет сдан в эксплуатацию уже в этом квартале. В районе станции метро "Парк Победы" на ул. Староволынской, вл. 11, на продажу выставлены квартиры в жилом комплексе "Ближняя дача". Территория комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. Он сдан в эксплуатацию. Цена "квадрата" начинается от $8460.

Недалеко от станции метро "Студенческая", в Резервном пр. расположился жилой комплекс "Кутузовский", состоящий из нескольких корпусов переменной этажности: от 12 до 18 этажей. Предусмотрены свободные планировки квартир. В доме есть двухуровневый паркинг, фитнес-клуб и бассейн. Минимальная цена 1 кв. м составляет $5900.

По информации Квадратный метр


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

август 2022
пнвтсрчтптсбвс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2022, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости