PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 17 октября 2006 » Снимать нельзя купитьКарта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Снимать нельзя купить

17 октября 2006

Для арендодателей наступили тяжелые времена - срок окупаемости квартир за счет сдачи их внаем увеличился до 20 лет. Впрочем, эксперты не советуют спешно продавать жилье, обещая, что через 2-4 года ситуация нормализуется.

Большинство квартир сдается "частниками", поэтому арендатор может в любой момент столкнуться с проблемой поиска новой квартиры - лишь потому, что у хозяина изменились планы
УвеличитьБольшинство квартир сдается "частниками", поэтому арендатор может в любой момент столкнуться с проблемой поиска новой квартиры - лишь потому, что у хозяина изменились планы
Прогнозы экспертов, предрекавших рост арендных ставок с наступлением осени, не оправдались. Если в июле, по данным "Миэль-недвижимости", средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса составляла $568 за месяц, то к сентябрю этот показатель уменьшился до $564. "Двушка" стоила $668 и прибавила в цене всего $3, а стоимость аренды трехкомнатной квартиры вообще упала на $29 - с $822 до $793 в месяц.

Даже если сравнивать с январскими ценами, то и здесь рост незначительный: средняя стоимость аренды однокомнатных квартир к сентябрю увеличилась на $23, двухкомнатных и трехкомнатных - на $21 и $8 соответственно.

"Стоимость аренды сильно зависит от уровня оплаты труда наемных сотрудников. Если зарплаты не растут, то арендодатель при повышении цены просто останется без клиентов", - объясняет слабый рост арендных ставок директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. Согласен с ней и заместитель руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Георгий Лукьянченко. По его словам, ост-рая конкуренция среди арендодателей не позволяет им существенно повысить ставки: "Удержать клиента можно только за счет цены. Как только она покажется арендатору слишком высокой, он в очень короткий срок сможет найти другую квартиру". По мнению аналитиков, на ценообразование арендных ставок повлиял и тот факт, что инвесторы, ранее планировавшие продать квартиры, с ростом цен решили дождаться пика и придержать недвижимость. Их стали сдавать, увеличив тем самым предложение по аренде.

Чем дороже, тем доступнее

Можно было бы предположить, что низкие темпы роста арендных ставок - следствие значительного превышения предложения над спросом по всем сегментам рынка. Но это не так. "Жилье экономкласса больше других востребовано на рынке. Спрос на однокомнатные квартиры стоимостью $500-600 в месяц, расположенные на окраинах, превышает предложение в четыре-пять раз", - считают аналитики агентства недвижимости "Доки". Согласны с ними и в компании "Миэль-недвижимость", по данным которой спрос на квартиры стоимостью до $600 превышает предложение в четыре раза, а на квартиры в пределах $600-1 тыс. - на 22%.

Традиционным ценовым лидером в этом сегменте остается Центральный административный округ (ЦАО), где стои-мость аренды однокомнатной квартиры экономкласса начинается от $800, "двушки" - от $1 тыс., трехкомнатной - $1,3 тыс. в месяц. Вслед на ЦАО по стоимости следует Западный округ - $650, $800, $1000 соответственно. Наиболее же демократичным по цене пока является Юго-Восточный округ, где аренда однокомнатной квартиры стоит от $600 за месяц, а "двушка" обходится от $750.

А вот в сегменте бизнес-класса ситуация диаметрально противоположная - предложение на 20-30% опережает спрос. "Потребитель имеет возможность выбирать, поэтому и динамика роста арендных ставок намного ниже", - считает гендиректор De Luxe Alliance Наталья Шерстобитова. Самые дешевые однокомнатные квартиры бизнес-класса можно снять в Восточном округе - $845, двухкомнатные - в Юго-Восточном за $1115 в месяц. Трехкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего арендовать в Южном округе - в среднем $1441 в месяц.

Самый широкий выбор в сегменте элитного жилья, где в последнее время наблюдается значительное сокращение спроса, а сделки по аренде квартир стоимостью $10-20 тыс. в месяц стали единичными. Как считает директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн, арендаторы становятся все более требовательными в выборе квартиры, обращая внимание на видовые характеристики, архитектуру здания, инфраструктуру (охранную систему, наличие паркинга, консьержки). По словам Екатерины Тейн, квартира должна иметь площадь не менее 100 кв. метров, современную планировку, качественную отделку. Все больше клиентов желают, чтобы апартаменты были обставлены мебелью современных дизайнеров. Элитные квартиры предпочитают снимать в новостройках в районах Остоженки, Арбата, Патриарших прудов и Тверской. Гораздо хуже "идут" "сталинские" дома в центре. Основной спрос на элитное жилье формируют иностранные специалисты, работающие в столице и привозящие сюда свои семьи. Именно они чаще всего являются арендаторами 4-5-комнатных квартир за $15-20 тыс. в месяц. Средняя стоимость аренды на рынке элитного жилья - $7 тыс.

На сдаче не заработаешь

Если жильцов съемных квартир незначительные ценовые изменения не могут не радовать, то для арендодателей наступили тяжелые времена. Еще год-два назад доходность от сдачи квартир в аренду составляла 7-9% в год от ее стоимости, а в некоторых случаях даже превышала 10%. При этом срок окупаемости недвижимости составлял от 7 до 14 лет. В 2006 году ситуация изменилась - сдача квартиры стои-мостью $150 тыс. за $500 в месяц принесет всего 4% годовых, а срок окупаемости составит около 25 лет. Причина кроется в галопирующем росте цен на недвижимость с начала текущего года и довольно скромных темпах роста ставок по аренде. "При цене квартиры в $160 тыс. ее сдают за $600 - в результате она окупится только через 20 лет", - говорит андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. Аналогичная ситуация и с элитным жильем. "После того как цены достигли рубежа в $4-5 тыс. за метр, актуальность покупки квартиры для сдачи в аренду снизилась. Если 4-5 лет назад срок окупаемости сдаваемого жилья в элитном доме составлял 5-6 лет, то в 2006 году он возрос до 10-16 лет", - говорит Наталья Шерстобитова. Данную точку зрения разделяет и директор Центра ипотечных программ "Миэль" Елена Панова, по мнению которой владелец "отобьет" расходы при помощи аренды не ранее чем через 15-20 лет.

Впрочем, как уверяют некоторые аналитики, уже этой осенью рост ставок на рынке аренды жилья составит 30-40%. "Доходность от аренды упала, но ненадолго. Цены на квартиры активно растут, и к моменту их стабилизации начнется рост ставок. Мы ожидаем, что уже к концу года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составит около $800 в месяц", - прогнозирует Георгий Лукьянченко. Ряд аналитиков не исключают возникновения галопирующего роста ставок и советуют арендаторам уже сейчас заключать долгосрочные договоры. Однако Павел Комолов с такими прогнозами не согласен: "Всплеск уже наблюдался в сентябре, когда спрос увеличился за счет граждан, вернувшихся из отпусков или с каникул. До конца года цены еще подрастут, но не более чем на 5%".

Аренда заменит ипотеку

По мнению экспертов, отказ потенциальных покупателей от приобретения жилья уже к концу году может привести к существенному повышению спроса на рынке аренды. По их мнению, многие потенциальные покупатели не смогли угнаться за ростом цен и были вынуждены отказаться от покупки жилья, даже по ипотеке. "Еще два года назад платежи по аренде и выплаты по ипотечному кредиту за квартиры в Москве со сходными характеристиками были сопоставимы, - вспоминает Елена Панова, - сейчас же между ними значительный разрыв". Стоимость жилья в московском регионе значительно выросла, и как следствие увеличился средний размер ипотечного кредита. До недавнего времени он составлял $60-80 тыс., а сейчас - $100-120 тыс. Причем если доход заемщика составляет около $1 тыс. в месяц, банки предоставляют ему ссуду размером около $30-40 тыс., если $2 тыс. - более $80 тыс. "В результате с рынка покупки жилья ушли семьи с доходом менее $ 2,5 тыс. Они не могут даже с помощью займа приобрести недвижимость", - говорит Павел Комолов. "Если у заемщика нет первоначальных накоплений для получения кредита, его доход должен составлять от $3 тыс. в месяц", - добавляет Елена Панова. В этой ситуации целесообразно подождать, когда предложение на рынке вырастет, и пока арендовать жилье, советую некоторые эксперты.

Есть и еще одна группа потребителей, которые могут предпочесть снимать квартиру. "Все большее количество граждан замечает несоответствие качества жилья и его цены. Они не согласны платить $4 тыс. за кв. метр и вполне могут перейти на рынок аренды", - считает Павел Комолов.

Снимать нельзя купить

То, что пугает москвичей, для жителей Европы уже привычно - люди годами снимают жилье, не имея возможности купить его.

Такая ситуация характерна, например, для Лондона. Правда, в России цивилизованный рынок аренды еще не развит. Если в Европе многие дома специально строятся под сдачу внаем, а права арендаторов хорошо защищены, то в России рынок стихийный. Большинство квартир сдается "частниками", поэтому арендатор может в любой момент столкнуться с проблемой поиска новой квартиры - лишь потому, что у хозяина изменились планы. Как отмечают специалисты, у россиян и менталитет иной: они готовы "затянуть пояс" на время кредитования, но получить жилье в собственность. Перспектива снимать квартиру и отдавать деньги "в никуда" российских граждан привлекает меньше.

Александр Потапов, "Финанс."


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

июнь 2024
пнвтсрчтптсбвс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2024, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости