PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 15 мая 2019 » Большинство нестандартных квартир на московском вторичном...Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Большинство нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья могут быть проданы только с дисконтом - от 10% до 50%

15 мая 2019

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение т. н. нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья, особенности планировок которых явно выделяют их в ряду сопоставимых по характеристикам и классу лотов и, как правило, влияют на ликвидность, а часто и цену жилплощади. В компании определили пять основных видов таких "белых ворон", оценили долю различных нестандартных объектов в общем количестве подобных лотов, отметили особенности спроса и ценообразования.

Непростительный для сегодняшнего потребителя недостаток планировки квартир - крошечный санузел с сидячей ванной
УвеличитьНепростительный для сегодняшнего потребителя недостаток планировки квартир - крошечный санузел с сидячей ванной
Так, наиболее широко среди нестандартной московской "вторички" представлены квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках (порядка 40 % экспозиции такого рода) и жилье в ведомственных домах (еще 40 % лотов, не вписывающихся в стандарт). Существенная часть рассмотренных предложений - это объекты с низкими потребительскими характеристиками.

А значит, в подавляющем большинстве случаев они могут быть реализованы только при условии предоставления привлекательной для покупателя скидки. По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, дисконт при продаже нестандартных квартир составляет от 10 % до 50 % по сравнению с сопоставимыми предложениями. Исключение - жилье высокого качества в некоторых "сталинках" и в ведомственных домах постсталинского периода: оно очень востребовано и обычно продается на 10-15 % дороже классовых аналогов.

1. Квартиры с особенностями планировок в типовых домах

1.1. Квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках

Эти объекты наиболее массово представлены в экспозиции нестандартного жилья. Их доля в ней составляет около 40 % и оценивается примерно в 3 % от совокупного объема предложения московской "вторички". Речь, прежде всего, о квартирах в домах типовой серии II-18-01 - блочных одноподъездных девятиэтажках (II-18-01/09), реже - восьмиэтажках (II-18-01/08).

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:

"Первые дома этой серии были построены в 1957-1958 годах в 9-м экспериментальном квартале Черемушек (ныне - проспект 60-летия Октября), и сегодня они есть во всех районах Москвы, которые массово застраивались в 1960-е: это Черемушки, Зюзино, Царицыно, Нагатино, Текстильщики, Кузьминки, Измайлово, Медведково, Бескудниково, Северное Тушино, Хорошево-Мневники, Проспект Вернадского и т. д. Проектом здесь предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры, схожие по характеристикам со своими предшественниками - пятиэтажными "хрущевками". Впрочем, "однушка" имеет неплохой метраж даже по современным меркам (20 кв. м жилой площади), а один из вариантов "двушки" (изначально неудачный, с проходной комнатой) позволяет жильцам провести перепланировку, убрав межкомнатную дверь и сделав отдельный вход с кухни. Особенность проектного решения дома - доступы к лифту находятся на межэтажных площадках. Непростительный для сегодняшнего потребителя недостаток планировки квартир - крошечный санузел с сидячей ванной.

Очевидно, что данные объекты имеют низкие качественные характеристики с современной точки зрения. Этим, в том числе, объясняется их постоянное присутствие в товарообороте на вторичном рынке жилья. Люди массово получали данные квартиры в 1960-1970-е, однако сейчас прежние владельцы умирают, а молодые наследники не имеют желания жить долго и счастливо в каморках, усевшись в ванне, как попугай на жердочке. Почти всегда они выставляют устаревшую недвижимость на продажу и рассчитывают приобрести современную. То есть преимущественная часть (не менее 60 %) экспонируемых сегодня квартир в девятиэтажках первых серий - наследственные. Нынешний потребитель покупать такое жилье, конечно, не хочет (сидячая ванна для него - дикость), но, вопреки этому, данные объекты очень быстро вымываются с рынка. Чаще всего их приобретают люди "на первое время", имея целью быстро закрепиться в Москве и впоследствии улучшить жилищные условия. В среднем квартиры с сидячей ванной в девятиэтажных домах продаются на 10-15 % дешевле, чем аналогичное жилье в "хрущевках" со стандартным санузлом".

1.2. Квартиры-гостинки

Этот термин сегодня используется в разговорной речи как обозначение двух типов жилых помещений - малогабаритных квартир и домов гостиничного типа. Квартирные гостинки узнаваемы по очень маленьким (2-3 кв. м) кухонным зонам (изолированные кухни отсутствуют) и крошечному санузлу с сидячей ванной. Жилая комната, как правило, также имеет малый метраж - 10-12 кв. м, но есть исключения - до 18 "квадратов". В данном случае гостинки привычно располагаются по 3-4 объекта на лестничной клетке - в отличие от домов гостиничного типа с коридорной системой размещения квартир (обычно от 10 до 40 в одной секции).

Сергей Шлома:

"Такие квартиры не следует путать с современным форматом студий - жилых помещений свободной планировки, в которых тоже нет выделенных кухонь, зато присутствует полноценный санузел, и в целом метраж больше на 10-20 кв. м. Гостинки - все же продукт советского домостроения 1960-1970 годов, это "малогабаритки" с низкими потребительскими характеристиками.

Но надо понимать: как правило, они изначально предназначались для работников промышленных предприятий в качестве временной жилплощади в цепочке обеспечения граждан жильем "общежитие - гостинка - полнометражная квартира". По сути, ту же функцию они выполняют и на сегодняшнем рынке недвижимости: в структуре предложения это крайне немногочисленная категория объектов, но самая быстрооборачиваемая. Для примера: собственник квартиры на Арбате или Остоженке продает ее раз в 30-50 лет, владелец типовой "однушки" в спальном районе - в среднем раз в 10 лет. Человек, купивший гостинку, выйдет на рынок с предложением о ее реализации в среднем через 3 года. Совершая сделку по приобретению такого жилья, покупатель уже держит в уме следующую, прикидывая перспективы его продажи и покупки полноценной жилплощади. Высокая ликвидность гостинок обеспечивается их дешевизной. Так, средняя цена квартиры данного типа в старой Москве (за исключением ЦАО) сегодня в 2,3 раза ниже стоимости среднестатистической "однушки" в тех же столичных округах".

1.3. Квартиры "для себя"

Определение "для себя" звучит странно в контексте рассмотрения жилья массовых серий, но такие условно типовые объекты все же встречаются на рынке недвижимости. Речь в данном случае идет о модификации проекта дома, а не об индивидуальности квартиры (в результате перепланировки или ремонта в ней). Такие предложения крайне редки, а конструктивные изменения хоть и улучшают потребительские свойства жилплощади, но, как правило, не влияют на цену, однако повышают ликвидность лота.

Сергей Шлома:

"В моей практике был случай - на третьем этаже кирпичной пятиэтажки продавалась квартира, в которой высота потолков составляла 3 метра. На всех остальных этажах в доме - 2,5 метра, а на третьем - 3. Дом типовой серии - как так? Выяснилось, что в свое время здесь получал квартиру начальник СМУ, и на "своем" этаже он распорядился "поднять" потолки на полметра. Укажи такие характеристики жилплощади в объявлении о продаже - никто не поверит. Но факт существует".

1.4. Квартиры "над арками"

В ряде случаев типовыми проектами панельной застройки в 1970-е годы предусматривалось соединение корпусов отдельно стоящих домов (чаще девятиэтажных "панелей") арками - перекрытиями, над которыми тоже размещались квартиры. Эти жилые помещения имели увеличенную комнатность и площадь - нетипичные характеристики для панельных строений. Так, если в стандартном исполнении у самых больших квартир в девятиэтажках было три комнаты, а площадь составляла 50-60 кв. м, то над арками располагалось жилье с четырьмя комнатами общей площадью 80 "квадратов". Такие варианты являлись уникальными в советское время, когда просторных квартир было наперечет. Однако качество объектов часто оставляло желать лучшего: люди жаловались на холод, а в случае близости автодороги - на вибрацию. Сегодня такие предложения не пользуются популярностью у покупателей и, несмотря на увеличенный метраж, продаются, как правило, не дороже стандартной "трешки" в этом же доме.

2. Квартиры в домах по оригинальным проектам (постсталинский период советского домостроения)

2.1. Квартиры в необычных домах

Речь в данном случае идет об объектах, появившихся не просто в результате экспериментальной застройки. "Экспериментальные кварталы" в советское время были обычным делом - в ходе их возведения отрабатывались решения и технологии для массового производства. Но некоторые проекты оказались столь оригинальными, что построенные в итоге дома не имеют аналогов на московском рынке жилья. Уникальность при этом не всегда (и даже редко) сопровождается высокими потребительскими характеристиками. Показательный пример такого объекта - т. н. дом-корабль на Тульской (ул. Большая Тульская, 2).

Сергей Шлома:

"Жилье здесь предоставлялось сотрудникам Министерства среднего машиностроения, осуществлявшего функции по управлению атомной отраслью. Поэтому в народе есть еще другое название - "дом атомщиков". Тут почти 1000 квартир, подъезды попарно связаны коридорами, по сути это дом гостиничного типа, но с более просторными жилыми помещениями. Есть двухуровневые квартиры (около 90 кв. м) - их давали многодетным семьям, в некоторых - два балкона. Но большинство планировок не предусматривает и одного балкона, людей не устраивает теснота прихожих, узкие и крутые лестницы на второй этаж, шум с улицы (почти все окна выходят на одну сторону, и теперь это - оживленнейшая автодорога), ощущение отсутствия приватности (из-за коридорной системы). Сегодня дом смотрится неказистой громадиной, втиснутой в окружающую застройку. Хотя изначально проектировался на несравнимо более свободном пространстве, с опорами, не "замурованными" магазинами, и в целом строение действительно должно было напоминать своим видом океанский лайнер. Но сейчас это "бельмо" Даниловского района, морально и физически устаревшее жилье. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время здесь продается шесть квартир, все - в плохом состоянии, цены на них до 25 % ниже, чем в среднем в районе".

2.2. Квартиры в ведомственных домах

Это еще одна сравнительно многочисленная категория нетипового жилья. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, доля таких объектов составляет около 40 % всего нестандартного предложения. Почти все они имеют отличные потребительские свойства: высокое качество строительства и материалов сочетается с продуманными планировками и большими жилыми площадями. Квартиры в ведомственных домах максимально востребованы и часто продаются на 10 %, в ряде случаев на 15 % дороже современного жилья сопоставимого уровня комфорта.

Сергей Шлома:

"Риэлторы называют такие объекты "дома из желтого кирпича". Около ста их находится в ЦАО - прежде всего, это жилье, предназначавшееся для руководящего состава ЦК КПСС, Политбюро, Министерства обороны и Совмина. Еще несколько десятков домов - в т. н. Царских селах: локациях в Кунцево, Новых Черемушках, на улицах Удальцова, Мосфильмовской, на Речном вокзале, Соколе и в некоторых других районах.

Ведомственные дома строились в основном с середины 1960-х по начало 1980-х годов. Квартиры в них получали руководители различных советских ведомств - люди, обладавшие властью и деньгами. Однако это поколение уходит, уровень дохода их наследников далеко не всегда позволяет содержать такую жилплощадь и платить за нее большие налоги. Поэтому объекты нередко появляются в продаже, и "ведомственный" состав жильцов постепенно меняется. По нашим оценкам, сегодня около 25 % тех, кто живет в "домах из желтого кирпича", - новые собственники. Чаще всего покупка этих квартир не является случайной, люди специально их ищут, готовы ждать и нередко переплачивать".

3. Квартиры в парадных "сталинских" домах

"Сталинки" в целом занимают заметную долю на современном рынке жилья - около 7-8 % совокупного объема предложения на московской "вторичке". Дома отличаются в зависимости:

- от периода застройки: начало 1930-х годов - преимущественно невысокие, до шести этажей, из красного кирпича, часто с деревянными перекрытиями; 1930-1940-е - монументальные строения с богато декорированными фасадами; в 1950-х - с более скромной отделкой;

- от категории жильцов, которым предназначалось жилье: парадного типа в престижных районах - для элиты советского общества; в домах попроще, например, в районах на востоке города - для инженеров и рабочих.

В рамках данного исследования интерес представляют нестандартные "сталинки" - их мало, не более 5 % в общей экспозиции "нестандарта", все они - из группы т. н. парадных домов, воплотивших роскошь сталинского ампира.

Сергей Шлома:

"Характерная черта таких квартир - очень высокие потолки, до четырех с лишним метров. На площадке две, максимум четыре квартиры. Некоторые планировки предусматривают комнаты для прислуги. В свое время это было самое престижное жилье в стране. Более того в категории "элит" оно оставалось до середины 2000-х, несмотря на очевидные недостатки для современного потребителя: изношенность коммуникаций, отсутствие мест для парковки (исторически они были не нужны: авторитетные жильцы передвигались на служебных автомобилях), часто маленькие кухни (не предполагалось, что представители номенклатуры и интеллигенции себе готовят). Перечисленные минусы особенно актуальны для самых знаменитых "сталинок" - высоток.

Сегодня на московском вторичном рынке жилья представлена к продаже 21 квартира в сталинских высотках. Потенциальный покупатель данных объектов, как и покупатель квартиры в ведомственном доме, много слышал и читал об этих строениях, выделяет их среди всей московской недвижимости и хочет жить именно здесь. Однако есть отличие: если бывшее ведомственное жилье предпочитают москвичи и иностранцы, то около 70 % тех, кто приобретает квартиру в сталинской высотке, - обеспеченные представители богатых российских регионов, это люди, для которых такие дома - символ столицы, а право собственности на недвижимость в них - свидетельство принадлежности к элите".

4. Мегаквартиры с непродуманными планировками

Такие объекты появились, как принято говорить, в тучные 2000-е, когда росло благосостояние населения, а активизировавшиеся в столице застройщики пользовались ажиотажем на рынке недвижимости и не задумывались об оптимизации площадей. В результате рынок пополнили квартиры-гиганты в многоэтажных домах - жилье бизнес-класса метражом 200-500 "квадратов". Интерес к хоромам в многоэтажках, как любой модный порыв, быстро прошел, а по большей части нелепые по своим планировочным решениям квартиры остались. Продать их сегодня можно только с огромным - им подстать - дисконтом порядка 50 %.

Сергей Шлома:

"Это строительный абсурд: современные, часто высокого качества строительства дома и совершенно безумные планировки квартир вроде двух изолированных комнат, трех санузлов, хранилища для шуб. В квартире не сделаешь больше окон, чем можно расположить в наружной стене, а как распорядиться избыточным внутренним пространством? В итоге жилье плохо освещено, в нем много нежилых помещений - несколько санузлов, сауна, гардеробные, холл площадью 50 кв. м... Сегодняшний покупатель оптимизирует затраты, он не готов оплачивать излишки, имеющие минимум функциональности. Но оптимизировать пространство в 300 "квадратов", в котором всего три окна, невозможно. Такие квартиры сосредоточены на юго-западе - в районе активной застройки начала 2000-х, и почти все они обречены висеть мертвым грузом в базах данных. Их редкие покупатели - большие семьи, которым нужно много места. А решающим фактором в выборе является очень большая скидка, позволяющая приобрести жилье бизнес-класса фактически вдвое дешевле среднерыночных аналогов".

5. Квартиры с претенциозным ремонтом

Ремонт, выходящий за рамки стандартного, - всегда показание к дисконту. Исключения очень редки, но случаются, когда специфические вкусы продавца и покупателя совпадают - например, в отношении квартир, оформленных с национальным колоритом, если стороны сделки, допустим, представители одной национальности. Однако в абсолютном большинстве ситуаций продажа жилья с претенциозным ремонтом возможна только со скидкой - около 10 % в низших ценовых категориях, до 30 % в категории повышенной комфортности.

Вывод

Большинство нестандартных квартир, представленных сегодня на московском вторичном рынке жилья, могут быть проданы только при условии дисконта - от 10% до 50 %. Исключение составляют объекты с отличными потребительскими характеристиками в престижных ведомственных домах и некоторых "сталинках". Собственник, выставляющий на продажу т. н. нестандартную квартиру, должен понимать, что специфику и оригинальность предложения, скорее всего, никто не оценит, а несговорчивость в вопросах торга грозит растянуть срок экспозиции жилплощади на годы и в итоге так и не привести к сделке.

По информации ИНКОМ-Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

май 2019
пнвтсрчтптсбвс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31    
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости