Средняя стоимость коттеджа в 2018 году уменьшилась на 37%
30 января 2019
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошлого года на вторичной "загородке" Подмосковья. Так, предложение в сегменте сократилось на 28%, что объясняется в том числе снятием объектов с продажи. Средняя стоимость коттеджа уменьшилась на 37%, при этом 7 из 10 лотов на "вторичке" в целом по-прежнему выставлены по завышенной цене. Дачи хорошо продаются при условии наличия коммуникаций и стоимости до 1,5 млн руб. Суммарно доля клиентов, купивших вторичный объект с застройкой, выросла за год с 48% до 63%. По словам специалистов компании, это является позитивным сигналом для сегмента - даже несмотря на то, что общее число сделок в нем уменьшилось почти на треть.
Коттеджи составили 47% экспозиции
В конце 2018 года на подмосковной загородной "вторичке" значилось 58 519 объектов - это на 28% меньше, чем было в декабре 2017-го. 47% экспозиции составили коттеджи, 38% - участки без подряда (УБП), 10% предложения было представлено дачами и 5% - блокированными домами (таунхаусами и дуплексами).
"Сокращение вторичного предложения во многом обусловлено тем, что собственники все чаще снимают свои объекты с продажи, - говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Эта тенденция проявилась в 2018 году довольно ярко. Очевидно, многие владельцы просто устали ждать покупателя, но кардинально снижать цену они тоже оказались не готовы".
Впрочем, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов видит позитивные изменения в поведении продавцов: "Пропасть между желаниями собственников и возможностями покупателей постепенно уменьшается. И хотя разница между ценой предложения и рыночной стоимостью лота на "вторичке" до сих пор может достигать 50% и выше, в целом продавцы более охотно идут на диалог. Их надежды на восстановление рынка тают, а недвижимость требует постоянных затрат: это налоги, которые с каждым годом растут, плата за обслуживание, если объект находится в организованном поселке, уход за домом и т.д. Число владельцев, для которых размер этих расходов становится критическим, увеличивается".
Данное наблюдение подтверждается цифрами: за год средняя цена коттеджа снизилась на 37%, до 8 млн руб., блокированного дома - на 31%, до 11 млн руб., УБП - на 15%, до 1,8 млн руб. Только усредненная стоимость дачи изменилась минимально: с 5,4 до 5,3 млн руб.
"Дачи остаются весьма популярным товаром на вторичном рынке, - комментирует Дмитрий Таганов. - Особым спросом пользуются дома из качественных материалов, в хорошем состоянии, с коммуникациями и стоимостью в пределах до 1,5 млн руб.".
Специалисты компании сходятся во мнении, что помимо завышенных цен, которые характеризуют около 70% лотов на "вторичке", серьезной проблемой сегмента является морально устаревшее предложение. Объекты с несовременной архитектурой или очень большими площадями составляют порядка 80% экспозиции.
"Как дома, так и участки внушительных размеров находятся в зоне риска, - утверждает Антон Архипов. - Особенно сложно продать огромные, уникальные, по мнению хозяев, строения, в которые было вложено много денег. Цены на них завышают в два раза и более. Но сегодняшнему покупателю все это великолепие не нужно: он не хочет ремонтировать три-четыре этажа, а потом еще тратить средства на их эксплуатацию. Современные клиенты стали весьма прагматичны в своих желаниях".
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет сейчас в сегменте 253 кв. м, блокированного дома - 174 кв. м, дачи - 79 кв. м, УБП - 13 соток.
"Продажа земельных участков тоже приносит много головной боли их владельцам, - добавляет Дмитрий Таганов. - Впрочем, здесь проблема кроется скорее в мировосприятии собственника: люди пытаются продать свой надел за столько же, за сколько они его купили, а сегодня это невозможно. Анализ сделок показывает, что востребованность УБП на "вторичке" снижается; козырем этого сегмента я бы назвал все-таки готовые дома. Исключением может стать земля в тех локациях, где первичного предложения почти нет: например, на берегах крупных рек и водохранилищ".
Что касается спроса, то в 2018-м он сократился на 29% в годовом выражении. За указанный период было реализовано 1 907 объектов. При этом 46% покупателей выбрали коттеджи, 37% - УБП, 13% - дачи и 4% - блокированные дома.
"Интересно заметить, что в 2017 году самым популярным форматом на "вторичке" были земельные участки, на которые приходилось 52% сделок, - комментирует Дмитрий Таганов. - Сейчас внимание клиентов перехватили форматы с застройкой. За год доля коттеджей в структуре спроса выросла на 9 п.п., дач - на 5 п.п., блокированных домов - на 1 п.п. Немалую роль в этом сыграла доступная ипотека, которую можно беспрепятственно получить на готовый дом. Думаю, в такой динамике можно видеть позитивный знак для всего загородного рынка".
Среди наиболее востребованных направлений в 2018 году оказались Ярославское шоссе (20% сделок), Дмитровское, Киевское (по 11% продаж у каждого), а также Новая Рига (10% спроса). 18% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 35% - от 31 до 60 км, 47% - свыше 60 км.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
