Рекорд в экспозиции принадлежит объектам эконом-класса и участкам без подряда
9 октября 2018
Специалисты департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" изучили, чем представлено предложение на первичной подмосковной "загородке".
Рынок давно испытывает перенасыщение УБП, более 80% объектов имеет посредственное качество
За третий квартал на рынок вышло 10 новых поселков, лишь два из них - с застройкой. При этом всего в 2018 году на рынок было выведено шесть проектов с коттеджами и ни одного с таунхаусами.
Участки без подряда (УБП) установили новый рекорд присутствия в экспозиции - 72%, эконом-класс "пошел дальше": его доля в предложении достигла 81%. Несмотря на безоговорочное лидерство среди форматов, проекты с УБП находятся не в лучшем положении: цена реализации участков почти сравнялась с уровнем их себестоимости, и выгода девелоперов стремится к нулю.
В третьем квартале 2018 года на первичном рынке загородного жилья Подмосковья появилось 10 новых поселков, причем только в двух из них имеется застройка. В прошлом году за тот же период вышло 26 проектов, из которых с застройкой было пять.
"Снижение количества новых поселков на 62% во многом связано с уменьшением числа проектов, состоящих из УБП, - комментирует руководитель аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. - Кризис затронул даже их: цена реализации земельного участка вплотную приблизилась к границе его себестоимости, поэтому выводить УБП стало практически невыгодно".
Свое видение ситуации высказывает директор департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов: "Хочется верить, что сокращение количества новых проектов говорит о понимании девелоперами того факта, что выходящие в последние годы низкокачественные поселки не способны приносить прибыль. Проблема в том, что для создания принципиально иного предложения необходимы серьезные финансовые и кадровые ресурсы, а компаний с таким портфелем на "загородке" очень мало - я оцениваю их долю максимум в 10%".
Для представления, насколько снизились потребительские характеристики поселков с УБП, эксперты приводят пример: если десять лет назад в проектах были предусмотрены все центральные коммуникации с подземной разводкой, асфальтированные тротуары, зоны отдыха и т.д., то сейчас застройщики ограничиваются разводкой электричества по столбам, а также гравийными дорогами. Даже централизованный водопровод стал редкостью, не говоря уже о канализации.
Если проекты с УБП понесли потери в части благоустройства, то поселки таунхаусов в этом году просто не выходили. Для сравнения: за три первых квартала 2017-го их появилось восемь штук. Столько же за этот отрезок времени вышло проектов с коттеджами. При этом период с первого по третий квартал 2018 года ознаменовался появлением шести коттеджных поселков.
В целом в предложении на загородной "первичке" Подмосковья сейчас значится 58 804 объекта, что на 10% меньше, чем годом ранее. 72% экспозиции составляют УБП - и это новый рекорд за десятилетний период, 15% - квартиры в малоэтажных домах (МЖД), 6% - коттеджи, 4% - таунхаусы и 3% - дуплексы. За год доля УБП выросла на 6 п.п., МЖД - уменьшилась на 2 п.п., таунхаусов - снизилась на 4 п.п., процент коттеджей и дуплексов остался неизменным.
Если рассмотреть предложение по классам, то 81% экспозиции занимает сегмент "эконом" - и это тоже максимальный показатель за десять лет, 12% - комфорт-класс, 3% - бизнес-класс и 4% - высшие ценовые сегменты. По сравнению с прошлым годом, доля "эконома" повысилась на 3 п.п., "комфорта" - сократилась на 4 п.п., масштаб присутствия бизнес-класса и элитного сегмента почти не изменился.
"Рынок давно испытывает перенасыщение УБП, - говорит Дмитрий Таганов. - Ситуация усугубляется тем, что более 80% объектов имеет весьма посредственное качество: в таких проектах нет коммуникаций, инфраструктуры и т.д. При этом до 70% купленных участков впоследствии переходят на вторичный рынок (чаще всего - в своем исходном состоянии), где простаивают еще годы. Поскольку формат УБП представлен в основном низшим ценовым сегментом, становятся понятны причины преобладания в экспозиции эконом-класса".
"Я полагаю, что удельный вес УБП в структуре предложения еще может немного увеличиться, но вряд ли он достигнет 90%, - прогнозирует Антон Архипов. - Мы надеемся, что разворот на рынке уже начался, и через два-три года, в ответ на имеющийся отложенный спрос в сегменте готовых домов, доля проектов с застройкой возрастет".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
