PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 3 октября 2007 » Появится ли в Москве свой "Гарлем"?Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Появится ли в Москве свой "Гарлем"?

3 октября 2007

Квартиры в столице, независимо от их качества, даже в самых непрезентабельных районах, все равно стоят недешево. Это относится и к квартирам в панельных пятиэтажках, и к их более молодым, но основательно изношенным и морально устаревшим "коллегам" - девяти- и двенадцатиэтажкам.

Индекс расслоения цен на московскую недвижимость
УвеличитьИндекс расслоения цен на московскую недвижимость
Высокая стоимость даже позволяет панельному жилью 30-50-летней давности успешно конкурировать с квартирами эконом-класса в новостройках, особенно если "хрущевка" находится в хорошем московском районе.

Между тем панельное жилье старой застройки можно отнести к самой нижней категории эконом-класса. Именно эти дома можно условно определить в возможные кандидаты в "жилье для бедных". Произойдет ли на рынке московской недвижимости заметное расслоение, когда новостройки стремительно оторвутся по цене от вторичного панельного "неликвида"?

"Хижина" обойдется "дяде Тому" недешево

Несколько лет назад специалистами аналитического центра IRN, был введен индекс расслоения цен на московскую недвижимость. За основу этого индекса был взят экономический принцип расслоения общества. Для того, чтобы получить этот показатель, нужно взять отношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных. Соответственно чем выше отношение, тем ярче выражен разрыв между "верхами" и "низами". Чтобы сократить возможные статистические шумы, для индекса расслоения цен на жилье было взято 20% самых дорогих квартир и 20% самых дешевых.

Для Москвы индекс расслоения колеблется около значения "два". Причем в моменты ажиотажного роста цен его значение уменьшается. Дело в том, что дешевое жилье в первую очередь вымывается с рынка, а его стоимость растет намного быстрее, чем у бизнес-класса и элиты. В периоды стагнации и коррекции цен значение индекса, наоборот, вырастает. Дешевый "неликвид", цены на который были завышены при галопирующем росте цен, откатывается по стоимости назад, а более качественное и дорогое жилье, которое не так активно поднималось в цене из-за высокой абсолютной стоимости, либо замирает в цене, либо еще некоторое время продолжает понемногу набирать в стоимости.

Можно заключить, что самый дешевый сегмент жилья не будет набирать в стоимости при стабильном рынке недвижимости. Однако в моменты ажиотажного спроса и скачков цен, он будет расти не просто пропорционально остальным типам жилья, а с заметным опережением. Такую ситуацию можно было наблюдать с квартирами в пятиэтажках в период бурного роста цен в 2006 году.

Какова же нижняя граница стоимости "неликвида", будет ли оно когда-нибудь стоить тех денег, которых на взгляд обывателя оно "достойно"? К сожалению, дешевым оно вряд ли когда-нибудь станет, поскольку стоимость квадратного метра отражает не только уровень и класс жилья, но и цену земли, на которой оно стоит. А дефицитная столичная земля в обозримой перспективе будет стоить дорого.

Москва - не Париж

Теперь осталось ответить на последний вопрос - могут ли в столице появиться "гарлемы", как в западных странах, особенно имеющие богатое колониальное прошлое. Там для мигрантов, которые в поисках работы хлынули в западный мир, застраивались дешевым жильем целые кварталы.

В России происходит нечто похожее. В частности, Москва уже догнала по ценам на жилую недвижимость Вашингтон и Париж, а мигранты едут на заработки в нашу столицу со всей территории бывшего СССР. Формально у Москвы вроде бы есть все предпосылки для появления бедных районов.

Однако у российской столицы есть своя специфика. Исторически Москва застраивалась хаотично, а за годы советской власти границы между престижными и не престижными районами сильно размылись. В центре города спокойно строили те же панельные пятиэтажки и девятиэтажки, к тому же именно в старых районах города всегда было много коммунальных квартир. В результате людям было интуитивно понятно, что "центр города" в целом престижней "окраины", но ни однородной социальной средой, ни уникальными объектами соцкультбыта это понятие подкреплено не было.

Сегодня в Москве можно увидеть начало процесса структуризации рынка жилья. В историческом центре города открываются дорогие магазины и рестораны, строятся новые комфортабельные жилые дома, реконструируются старые. По большому счету расселены все привлекательные коммуналки. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра IRN, на процесс формирования "богатых" районов может уйти около 25 лет. Но вероятнее всего, заметно выделиться из общей массы, сможет только элитное жилье и приближенный к нему очень хороший "бизнес-класс", в первую очередь - в центре города.

Средний класс и малообеспеченные москвичи будут проживать ближе к окраинам. В силу того, что в целом уровень жизни в Москве заметно выше, чем в стране, совсем нищих и полукриминальных районов в городе не должно появиться. Да и само понятие "бедный москвич" носит в данном случае весьма условный характер. В любом случае, чтобы сегодня приобрести даже однокомнатную "хрущевку", ему надо заплатить около $ 130 тыс., а на комнату в коммуналке набрать $ 60-80 тыс.

Поэтому "гастарбайтерам" тяжело закрепиться в столице — Москва, в отличие от того же Парижа, не создает для этого социальных условий, она не строит жилье для мигрантов. Бесплатное жилье возводится только для москвичей-очередников города, и попасть в эту категорию с каждым годом становится все сложнее.

Подытожим. Старое панельное жилье в ситуации стабильного рынка недвижимости будет стоить намного меньше качественного. Однако, совсем дешевого жилья в ближайшей перспективе не предвидится из-за высокой стоимости дефицитной столичной земли. Богатые районы на карте города, безусловно, обозначается, но районов, подобных американскому "гарлему" или "арабским кварталам" в силу социальных и экономических причин в Москве не возникнет.

Олег Репченко, IRN.ru


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

февраль 2020
пнвтсрчтптсбвс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29  
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2020, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости