За год квартиры на вторичном рынке подешевели на 10-12%
27 декабря 2017
Уходящий 2017 год на рынке вторичного жилья в Москве ознаменовался несколькими тенденциями, многие из которых были характерны и для сегмента новостроек. И главный тренд, объединяющий все форматы и классы жилой недвижимости столицы, - это постепенное плавное снижение цен.
Спрос на вторичном рынке в течение года менялся разнонаправлено, но в 3 и 4 кварталах наблюдался устойчивый рост
В процентном соотношении за год квартиры на "вторичке" подешевели на 10-12% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. "Этому способствует, во-первых, привлекательные предложения по новостройкам, многие из которых на завершающей стадии строительства или готовы и, во-вторых, экономическая ситуация в стране в целом", - рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости АН "Бон Тон" Екатерина Никитина, добавив, что еще одним фактором снижения цен остаются по-прежнему высокие процентные ставки по ипотеке - около 10,5%. Такие ставки держались в течение трех первых кварталов и только в конце года упали ниже 10% годовых.
И все-таки, как и на рынке новостроек, ипотека стала главным движущим фактором развития "вторички". "По нашей статистике 75% сделок проходит с привлечением ипотечных средств, - рассказала Екатерина Никитина. - Основными банками являются Сбербанк, ВТБ и Дельтакредитбанк. Снижение ставок по ипотеке на каждые 0,5% годовых увеличивает общий объем сделок в среднем на 5%".
Плавное снижение цен - явление, давно ожидаемое участниками рынка - со сбывшимися прогнозами вплоть до десятых долей процента. Гораздо менее предсказуема динамика другого тренда на "вторичке" - автоматизация работы с клиентами и увеличение влияния соцсетей, чатботов и мессенджеров. "Рынок жилья в плане освоения новых каналов коммуникации с клиентами, вообще, достаточно инертный. Это объясняется стратегическим для большинства покупателей характером сделки: очень многие приобретают квартиру один-два раза в жизни и вживую этих пяти, семи, десяти миллионов рублей никогда не видели. Да и средний возраст покупателей жилья диктует настороженное отношение к принятию такого важного решения на основе информации SMM-постов и сообщений из каналов мессенджеров, - считает Никитина. -За год ситуация в этом направлении изменилась ощутимо: все больше продавцов и покупателей готовы использовать соцсети и мессенджеры для получения качественной и быстрой помощи в покупке-продаже жилья".
Что касается спроса на вторичном рынке в Москве, то он в течение года менялся разнонаправлено. Первый квартал 2017 г. показал рост в 5% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. Во втором квартале спрос, напротив, снизился на 7% относительно второго квартала 2017 г. Далее - только рост: на 12% в третьем квартале и на 5% - в четвертом (без учета статистики за декабрь).
А вот динамика предложения не преподнесла никаких сюрпризов и в целом оказалась сходной с показателями 2016 года. Традиционно в летний период часть квартир была снята с продажи, но количество предложений восстановилось уже к концу августа. В среднем в Москве в течение года было единовременно выставлено на продажу около 220 тыс. лотов.
Наибольшие шансы быть оперативно проданными из этих двухсот с лишним тысяч - у типовых одно-, двухкомнатных квартир в шаговой доступности от метро. В основном спросом пользуются квартиры на средних (5 - 10) этажах в панельных домах высотой от 12 этажей. Еще одно условие быстрого выхода на сделку - состояние ремонта, которое позволит прожить в приобретенной квартире первое время без вложения дополнительных средств. Разумеется, быстрее всего уходят квартиры по свободной продаже. А вот сложнее всего продаются квартиры в старых панельных и кирпичных домах с износом более 60%.
При этом средние сроки экспозиции квартиры на рынке в 2017 году составили от месяца до шести, но этот показатель сильно зависит от характеристик квартиры и условий продажи. По мнению Екатерины Никитиной, прогнозировать быструю продажу лота можно в том случае, если квартира в хорошем состоянии, в ней выполнен классический ремонт в спокойной цветовой гамме, в процессе которого не было произведено существенных перепланировок. Также добавляют шансов свободная продажа и отсутствие сложной юридической истории объекта. Напротив, квартиры со сложными альтернативными цепочками, непрозрачной юридической историей, не узаконенной перепланировкой, как правило, долгое время находятся в экспозиции и могут быть конкурентоспособными благодаря лишь только дисконтам.
И наконец, по-прежнему оживляет вторичный рынок схема взаимозачета - приобретение жилья в новостройке в зачет старой квартиры (с доплатой или без). "В зависимости от объекта доля trade-in за 2017 год варьировалась от 8 до 27% в общем количестве сделок. Большее количество сделок по trade-in приходится на объекты комфорт-класса в спальных районах Москвы. Как правило, здесь есть запрос на улучшение жилищных условий и при этом желание остаться в границах своего района", - рассказала Екатерина Никитина.
Прогнозируя развитие вторичного рынка Москвы в 2018 году, эксперт АН "Бон Тон" ожидает такое же плавное снижение цен, какое наблюдалось в уходящем году - в среднем от 3 до 5% поквартально. "Думаю, более активное снижение будет в Подмосковье, поскольку в текущем году область крайне тяжело двигалась по цене и большее количество сделок на областном рынке заключалось с новостройками", - заключила Екатерина Никитина.
В целом же новые технологии и сервисы делают рынок вторичного жилья более профессиональным и клиентоориентированным. Участники будут все больше ориентироваться на потребности покупателя и его желания.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
