Инвестиционные квартиры вошли в обиход еще с середины девяностых, а коттеджи и таунхаусы, с целью сохранения и приумножения сбережений, покупают гораздо реже. Поведение загородного рынка предсказать сложнее. Но на волне роста рынка увеличивается число частных инвесторов, решивших попытать счастья в Подмосковье.
По мнению профессионалов, загородная недвижимость недооценена, особенно в ближайшем Подмосковье и в перспективе, цены будут только расти.
И доходно и доступно
Несмотря на повсеместно прогнозируемый планомерный рост цен на загородную недвижимость, мало кто надеется на резкий скачок
Пока статистические данные способны обнадежить частных инвесторов, решивших вложить часть своих средств в "домик в деревне". "Фиксируемый статистикой на протяжении последних 6 месяцев темп изменения средней цены объектов загородной недвижимости на уровне 2-3% в месяц, может стать основанием для прогнозирования динамики до конца 2007 года. Наш прогноз на 2007 год — рост цен на уровне 19-20% к концу года (по отношению к декабрю 2006 года)", — сообщил нам Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости.
По данным аналитического центра IRN.RU, коттеджи и таунхаусы уверенно прибавляют из года в год от 28% до 40% к стоимости кв. метра. Так, например, по сравнению с прошлым годом в среднем метр в 2007 году в коттеджных поселках стоит $3326, что на почти на 37 % больше по сравнению с 2006 годом. А в таунхаусах — $2810, что на 34 процента больше по сравнению с прошлым годом.
"Большинство девелоперов выходит на загородный рынок, и это должно стать знаком и для частных инвесторов. К примеру, сегодня прибыльность вложений в покупку квартиры в таунхаусе может составить и все 20% в год. Стоимость входа в сегмент эконом-класса — от $300 тыс. доступна для частного инвестора", — утверждает руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. Так что помимо высокой доходности, людей на этом рынке привлекают и относительно доступные цены.
Земля для профессионалов
Дешевле всего приобретать земельные участки на перспективных направлениях. Казалось бы, чего проще, — купить участок на перспективном направлении и спустя несколько лет продать в несколько раз дороже.
Однако спекуляции с землей дело неблагодарное, правильно выбрать участок непросто, тем более, если речь идет не о большом куске земли под строительство целого поселка, а о нескольких сотках. Подобные операции требуют известного опыта и смекалки.
"Чтобы грамотно купить участок - нужно быть хорошим профессионалом. Чтобы все было благополучно - и с документами, и с потребительскими характеристиками, и с перспективами цен. Подмосковье - не Москва, где понятно, что если в каком-то месте есть котлован - значит, там скоро построят дом. Освоение за городом идет значительно дольше. Пять лет - каким через этот срок будет законодательство? Насколько престижным будет данное место?", — предостерегает Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город".
Коттедж на стадии строительства
Заместитель генерального директора компании "Миэль - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов, советует вкладывать деньги в строящиеся коттеджи и таунхаусы, то есть, в первичный рынок загорода, — тут цены растут быстрее по сравнению со вторичным рынком. Кроме того, "первичное" жилье отвечает всем современным требованиям и веяниям моды.
Поэтому, как утверждают специалисты, привлекательны с точки зрения инвестиций объекты, находящиеся на ранней стадии строительства и имеющие грамотную с точки зрения потребителя концепцию. Если вкладывать деньги таким образом, то минимальный прирост стоимости загородной недвижимости, на который может рассчитывать покупатель в этом году, составляет, по оценкам компании "Миэль", в среднем 16-20%.
Эконом-класс - дефицитный, но эффективный
Как утверждает Алексей Кудрявцев (МИАН), выгодней всего инвестировать в объекты эконом-класса. Доступное качественное загородное жилье, — сегодня самый дефицитный товар. Речь идет о таунхаусах, недорогих коттеджах. Спрос на них велик, а достойных предложений не так много.
Схожего мнения придерживается большинство представителей рынка. Так, по данным аналитической службы компании "ИНКОМ", сегодня уверенный рост демонстрирует рынок подмосковной недвижимости эконом-класса и таун-хаусов. Впрочем, как предостерегают специалисты, не стоит покупать первый подвернувшийся коттедж в нижнем ценовом сегменте.
Здесь необходимо тщательно анализировать инвестиционную привлекательность объектов, учитывая множество самых разных показателей. "Средний рост цен в сегменте эконом-класса загородной недвижимости составил за последний квартал в среднем 11,5%, но этот показатель получен из диапазона значений, разброс в котором лежит от 3,5% (объекты, показавшие наименьший рост цен) до 26%. Подобный разброс связан с целым рядом факторов - в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна, и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы", предупреждает Дмитрий Таганов ("ИНКОМ").
Поэтому частнику необходимо ориентироваться в таких понятиях, как удаленность поселка, перспективность направления, надежность застройщика, качество возводимых объектов, технические возможности к подключению коммуникаций - то есть тех факторах, которые влияют на успешность проекта и конечную стоимость дома. Для чего, конечно, необходимо советоваться со специалистами.
Ставим на южное направление?
Если говорить о перспективах направлениях, то прогнозы экспертов несколько расходятся. Хотя, скажем, с тем, что на юге цены поползут вверх, согласны все. Одно дело указать явных фаворитов, —трассы, где цены вовсю растут, другое — опередить спрос и получить максимальную доходность.
Как считает аналитик компании DOKI Александр Скобкин, наибольшие надежды внушают Варшавское, Каширское, Симферопольское, Калужское шоссе. Хотя о скачке пока говорить рано, но хорошее состояние дорог может значительно повлиять на рост цен этим направлениям.
Владимир Яхонтов (Миэль) отмечает, что недооценены южное и юго-западное направления - Калужское, Киевское и Минское шоссе. Основные критерии, определяющие привлекательность направления, — транспортная доступность, наличие вдоль трассы городов-спутников, инфраструктурой которых смогут пользоваться жители поселков.
Алексей Кудрявцев (МИАН) назвал лидеров продаж по итогам 2006 года — северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе, по его мнению, привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.
Сорвать банк все равно не удастся
Несмотря на повсеместно прогнозируемый планомерный рост цен на загородную недвижимость, мало кто надеется на резкий скачок. Комплексное освоение того или иного шоссе - дело не одного года. Популярность направлений обычно обусловлена сочетанием хорошей транспортной доступности, экологии и развитой инфраструктуры. При этом последний пункт складывается довольно долго.
Привлекательные трассы, на которые обращают внимание девелоперы, постепенно обживаются. Одни проекты тянут за собой другие и, в конечном итоге общая популярность, направления растет вверх. Например, сейчас из 43 поселков таунхаусов, находящихся в активной продаже, 26% сконцентрированы в районе Новорижского направления, которое когда-то вовсе не было таким известным Предложение будет в первую очередь увеличиваться на уже ставших популярными трассах.
Если же говорить о новых перспективных направлениях, таких как Симферопольское или Калужское, то раскрывать свой потенциал они будут постепенно. Доходность здесь может быть довольно высокой, но другой сорвать банк.инвесторам следует отказаться от надежды через месяц
Наше резюме
Подведем итоги. На главные вопросы, которые волнуют частных инвесторов, наши эксперты ответили.
1. Цена входного билета:
от $ 300 тысяч
2. Доходность:
в среднем 16-20 % в год:
3. В какие объекты вложить:
эконом-класс: недорогие коттеджи и таунхаусы
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
