Треть самых дорогих предложений на вторичном рынке жилья находятся в трех районах Москвы
25 мая 2016
В компании ИНКОМ-Недвижимость проанализировали качественный состав предложения на вторичном рынке жилья в "старых" районах Москвы, проранжировав административные единицы столицы по цене и площади выставленных на продажу объектов, а также по типу домов, максимально и минимально представленных в общем объеме реализуемой в настоящее время жилплощади.
За последний год увеличились доли продаж в блочных и панельных домах
Максимальная цена: 75 % квартир в самом маленьком районе столицы продаются по цене от 30 млн рублей
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы представлена к продаже 6 841 квартира с начальной стоимостью в рублевом эквиваленте от 30 млн рублей - 15,8 % от общего объема предложения (около 60 % объектов этой наивысшей ценовой категории по-прежнему номинируются в валюте по фиксированному или актуальному на день сделки курсу ЦБ, однако при размещении лота в базе данных указывается также ориентировочная рублевая стоимость).
При этом 28,6 % самых дорогих предложений сосредоточено в трех районах столицы: Хамовниках, Пресненском и Тверском. Лидером по количеству выставленных на продажу объектов стоимостью от 30 млн рублей является район Хамовники - 702 предложения. Но максимальный удельный вес таких лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья - у Арбата: показатель равен 75,8 %.
В данном контексте отметим, что Арбат является самым маленьким районом столицы по площади территории (211 га, по данным Мосгорстата). При этом он - самый дорогой на вторичном рынке жилья по среднему показателю цен: 583,6 тыс. рублей за кв. м - в 3,2 раза выше среднерыночного значения. Однако легендарная "Золотая миля" - микрорайон жилой застройки с максимально высокой стоимостью недвижимости в Москве - располагается все же не здесь, а в соседних Хамовниках.
Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: "На рынке существует два наиболее распространенных мнения о том, что считать "Золотой милей". Первое - локация между улицами Пречистенка и Остоженка. В настоящее время на вторичном рынке жилья здесь представлено к продаже 119 объектов - 10,6 % от общего объема предложения в Хамовниках. Средняя заявленная стоимость - 689,8 тыс. рублей за кв. м, что на 37,7 % выше, чем в районе и в 3,7 раза - чем в целом по рынку. Кроме того, существует суждение, что "Золотая миля" включает не только местность между Остоженкой и Пречистенкой, но и территорию от Остоженки до Москвы-реки - и эта точка зрения подтверждается статистикой цен. Сегодня в указанной локации продается 168 квартир (15,2 % от общего объема предложения в Хамовниках). Средневзвешенная стоимость предложения - 747,2 тыс. рублей за кв. м, что превышает средний показатель по району на 49,2 %, а по рынку - в 4 раза".
Минимальная цена: наибольший выбор самого дешевого жилья - во Внуково
В настоящее время на вторичном рынке жилья "старой" Москвы выставлено на продажу 2285 объектов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей - 5,3 % от общего объема предложения. Показательно, что относительно прошлого года количество таких лотов и их массовая доля в общем объеме выставленного на продажу жилья увеличились почти в 2 раза. С одной стороны, это можно считать следствием коррекции цен за истекший период, с другой - восстановлением уровня предложения после резкого всплеска спроса на исходе 2014 года, "вымывшего" с рынка преимущественную часть дешевого жилья.
Наибольшее количество вариантов стоимостью до 5 млн рублей представлено в районе Внуково: 147 объектов - 6,4 % от общерыночного показателя численности объектов указанной ценовой категории. Максимальная доля соответствующих лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья - в Крюково: 47,5 %.
Количество комнат: за "малогабаритками" - в район Тверской!
Максимальный объем предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья представлен в районе Марьино: 210 объектов (28 % от всего объема реализуемого здесь жилья), что закономерно, учитывая объем и качество жилищного фонда территории. Напомним: по данным Мосгорстата, Марьино - абсолютный лидер среди столичных районов по объему жилых помещений (4672,76 тыс. кв. м). Застройка здесь представлена преимущественно объектами эконом- и комфорт-классов (46 % и 47 % соответственно в общем объеме предложения), среди которых традиционно велика доля однокомнатных квартир.
Напротив: в районе Пресненский, занимающем одну из лидирующих позиций по количеству выставленного на продажу жилья высшей ценовой категории, больше всего предложений многокомнатных квартир: 363 объекта (28 % от общего числа объявлений о продаже в районе). В топ-5 по этому показателю вошли, за исключением Арбата, районы с наибольшим объемом предложения на московском вторичном рынке при одновременно максимальной доле в нем жилья премиального сегмента, для которого многокомнатность является одним из характерных признаков.
Наибольшее количество малогабаритных квартир на вторичном рынке жилья (под этим понятием в указанном сегменте мы понимаем помещения общей площадью до 30 кв. м при возможном наличии кухни площадью до 4 кв. м) представлено в районе Фили-Давыдково, который характеризуется значительным количеством морально устаревших жилых объектов. В пятерке лидеров по этому показателю - также статусный район Тверской, при всем изобилии премиальных предложений в нем все-таки отличающийся характерной неоднородностью жилищного фонда. Меньше всего "малогабариток" (по одному лоту) продается в районах Басманный и Чертаново Южное.
Категория дома: где искать "дефицитный монолит"?
Наконец, рассмотрим, как распределяется по районам объем выставленного на продажу жилья в зависимости от категории дома. Здесь надо отметить, что за последний год в общей структуре предложения по этому признаку произошли показательные изменения, а именно: увеличились доли продаж в блочных и панельных домах (где традиционно превалирует эконом-класс) и уменьшились - в кирпичных, монолитных и "сталинских" домах (в большинстве случаев - объектах с высокими потребительскими характеристиками, собственники которых наиболее категоричны в вопросах торга и при отсутствии острой потребности в реализации жилплощади предпочитают снять ее с продажи, нежели снизить цену). Можно говорить о том, что в одном случае имеет место восстановление и отчасти накопление предложения, в другом - выжидательная позиция продавцов. Так, общий объем предложения в "монолитах" сократился в годовом отношении на 36,4 % (с 7670 до 4881 объекта) - это максимальная отрицательная коррекция. Одновременно на 10,8 % увеличилось количество предлагаемого к продаже жилья в панельных домах (с 18 323 до 20 318 объектов) - это максимальная положительная коррекция.
В настоящее время больше всего объектов в блочных домах выставлено на продажу в Зюзино (59 предложений), в панельных - в Южном Бутово (581 предложение), в кирпичных - в Пресненском (534 предложения), в монолитных и монолитно-кирпичных - в Раменках (181), в т. н. сталинских домах - в Хамовниках (146).
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
