Арендаторы стали уделять повышенное внимание безопасности проживания
10 марта 2016
Департаментом аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость был составлен рейтинг наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость найма. Впервые традиционный перечень пополнился пунктом об обеспечении безопасности проживания - в настоящее время 80% арендаторов при выборе объекта уделяют данному фактору повышенное внимание. Кроме того, специалисты выделили две намечающиеся тенденции: близкое расположение школ и детских садов теперь не имеет прежней значимости; на рынке также увеличилось количество квартир в неудовлетворительном состоянии, которые сдаются "под ремонт". При этом положительные характеристики объекта сегодня не способствуют повышению арендной ставки - они лишь обеспечивают конкурентное преимущество лота и его ликвидность на рынке.
На состояние жилплощади обращают внимание 90% нанимателей
Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года система ценообразования на столичном рынке найма жилья претерпела некоторые изменения. В частности, перечень факторов, влияющих на стоимость аренды, в этом году пополнился пунктом об обеспечении безопасности проживания - 80% арендаторов заинтересованы в наличии необходимых для этого условий. Кроме того, сегодня не рассматривается повышение арендных ставок в связи с наличием у объекта положительных потребительских характеристик "выше среднего". Дополнительные преимущества способны лишь повлиять на востребованность лота и на сокращение срока его экспозиции. Притом что любые негативные оценки - как объективные, так и субъективные - снижают среднюю ставку.
Вместе с тем, специалисты по недвижимости отмечают, что период тотального торга на рынке аренды жилья завершен. Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: "Если год назад при найме квартиры эконом-класса можно было легко добиться скидки в 10-15%, то сейчас ликвидные объекты чрезвычайно востребованы, и ценовые уступки не рассматриваются. Большинство собственников квартир комфорт- и бизнес-классов по-прежнему вынуждены снижать стоимость, но в настоящее время дисконт сократился вдвое относительно начала прошлого года и в среднем составляет 10%. В сегменте элитных объектов ситуация схожая: скидки на квартиры этой категории могут доходить до 20% против 20-30% в начале прошлого года.
Ситуация объясняется не повышением спроса или уменьшением предложения в данных сегментах, а тем, что изначально заявленная собственником стоимость найма является реалистичной, а не намеренно завышенной (с учетом неизбежного последующего торга). За время кризиса для владельцев высокобюджетных квартир стало понятным, что такая мера не может "работать" в условиях пониженного спроса".
В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали основные ценообразующие параметры на рынке и составили рейтинг их значимости в соответствии с размером коррекции ставки найма.
Первое место в системе ценообразования занимает наиболее емкий параметр - месторасположение объекта. 60% арендаторов он интересует преимущественно с точки зрения хорошей транспортной доступности или близости к месту работы. Для сегмента бизнес-класса важную роль играют дорожные развязки, в классе "эконом" первостепенное значение имеет близость к метро. Так, при необходимости добираться наземным общественным транспортом до станции метрополитена в течение 10-15 минут объект найма теряет от 5 до 10% стоимости; если такая же квартира находится на окраине, куда от конечной станции метро придется ехать 15-20 минут, ставка снижается на 15-20%. Однако появление новых станций "подземки" сегодня не прибавляет цены квартирам на окраине, фактически оно лишь ставит их в разряд ликвидных.
100% арендаторов объектов бизнес-класса и класса de luxe ценят престижность района, наличие качественной собственной инфраструктуры ЖК, хорошего паркинга. Примерно для 30% из них важна близость лесопарковых или рекреационных зон, например, в центре это: Парк Горького, Музеон, Нескучный сад. Жилье в дорогом сегменте, лишенное данных преимуществ, теряет 20% от средней арендной ставки. Соседство парков и прочих живописных мест для отдыха также влияет на выбор арендаторов в эконом-классе: сегодня 15% из них указывают в заявках такое пожелание, однако оно является сугубо субъективным и на стоимость найма не влияет.
Аналогично оценивается вид из окон. Данный фактор считается объективным при ценообразовании квартир классов "премиум" и "люкс": "невидовой" объект такого уровня теряет 5-10% от стоимости найма. Однако и наниматели эконом-класса нередко проявляют интерес к квартирам "с видом" - это можно назвать субъективным фактором, который не увеличивает и не уменьшает ставку найма.
Объективным показателем ликвидности объекта эконом-класса является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания. Намечающейся тенденцией в этом сегменте специалисты называют потерю интереса арендаторов к близкому расположению школ и детских садов - в силу нестабильной экономической ситуации размещение на съемных квартирах с детьми для многих стало затруднительным. В целом развитость инфраструктуры интересует 80% нанимателей во всех сегментах.
Следующим по значимости параметром аналитики обозначили состояние жилплощади. На него обращают внимание 90% нанимателей, исключение могут составлять те, кто ищет наиболее низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта снижает цену аренды жилья эконом-класса примерно на 5-10%, квартир бизнес-класса - на 10-15%.
Эксперты отмечают следующую намечающуюся тенденцию этого года - увеличение в экспозиции "вторичных" объектов в неудовлетворительном состоянии, то есть требующих обязательного ремонта. Наймодатели, не имея возможности произвести работы своими силами, сдают подобные объекты "под ремонт", то есть перекладывают его на плечи нанимателей. В таком случае стоимость проживания обычно снижается на 10-20% в зависимости от объема работ. Подобные предложения пользуются спросом уже сейчас, и есть все предпосылки к усилению тенденции в весеннее-летний дачный сезон.
Уровень комфорта жилья в сегментах бизнес-класс и de luxe примерно одинаков, и здесь многое зависит от вкусов и индивидуальных запросов нанимателя.
Третьим в списке ценообразующих факторов значится тип дома и во многом зависящий от этого размер кухни.
45% нанимателей жилья массовых сегментов (эконом- и комфорт-классы) настаивают, чтобы дом был не старше "брежневского" периода, 25% допускают найм "сталинки", 30% не заостряют внимание на типе и сроке эксплуатации строения. При этом сравнение стоимости найма двух равноценных объектов, один из которых расположен в пятиэтажной "хрущевке" (с кухней в 6 кв. м), а другой - в современном панельном доме (с кухней в 10 кв. м) показывает разницу не более 10% в пользу второго. Арендная ставка квартиры в "сталинском" доме преимущественно зависит от состояния жилплощади.
В сегменте бизнес-класса 65% арендаторов предпочитают современные ЖК с собственной инфраструктурой, 25% выбирают здания "с историей" в центре столицы, 10% делают выбор в пользу апарт-отелей и многофункциональных комплексов. Ценовые различия найма объектов данной категории не имеют очевидной зависимости от типа постройки.
На четвертом месте - обеспечение безопасности проживания, благонадежность соседей.
Сегодня на фактор обеспечения безопасности проживания обращают особое внимание 80% нанимателей жилья всех сегментов. Арендаторы квартир эконом-класса ориентированы на поиск объектов, оборудованных домофоном, где в подъезде работает консьерж и ведется видеонаблюдение, а улицы в районе хорошо освещены. Отсутствие этих мер безопасности отнимает от ставки найма квартиры не более 5%, однако при богатстве выбора подобные варианты остаются без внимания нанимателей.
В более высокобюджетных сегментах рынка аренды меры безопасности расширены в соответствии с классом объекта недвижимости.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
