На Востоке ждут начала продаж квартир на Черкизовском рынке
13 февраля 2007
Правительство Москвы, похоже, приняло окончательное решение расстаться с частью Черкизовского рынка и пустить освобождающиеся земельные участки под жилую застройку. Риэлторы в восторге - по их мнению, новая комплексная застройка этой пока несправедливо забытой, но очень интересной в плане реализации квартир части ВАО способна серьезно повысить интерес покупателей к этому округу.
Уровень цен на квартиры в ВАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет $2,5-9 тыс. за 1 кв. м.
Район Черкизовского рынка и вправду выглядит достаточно лакомым кусочком для девелоперов: близость сразу двух веток метрополитена, более-менее удобное для личного автотранспорта Щелковское шоссе, много зелени (не в бумажном эквиваленте, а в виде Измайловского парка). То есть налицо все основные составляющие для удачной реализации квартир в новостройках с уровнем цен порядка $3-3,5 тыс. за 1 кв. м.
Причем это еще самый скромный прогноз: не стоит забывать и о таком важном проекте, как строительство четвертого транспортного кольца, прохождение которого на востоке столицы запланировано как раз в районе все того же Черкизовского рынка. А это способно стать еще одним немаловажным плюсом в маркетинговом продвижении новостроек.
Во всяком случае, как свидетельствует опыт введения в эксплуатацию третьего транспортного кольца, дома на второй линии от новых крупных автомагистралей способны прибавить в цене порядка 5-7% именно под предлогом улучшения транспортной доступности. Что в принципе не всегда является правдой: московские проектировщики дорог еще не научились грамотно просчитывать направление основных транспортных потоков и пиковые нагрузки дорог, что подчас приводит к созданию перманентных пробок в утренние и вечерние часы. Но реклама есть реклама, тем более для иногородних покупателей, еще не слишком хорошо знакомых со спецификой передвижения на личном автотранспорте по нашей любимой столице.
И все же, отбрасывая в сторону все эти вечные стенания коренных москвичей, стоит признать, что девелопер, который возьмется за застройку территории рынка, явно не окажется в проигрыше. Местечко-то действительно неплохое. В пользу этого свидетельствует опыт неплохой реализации, причем по несколько завышенным ценам, жилых комплексов в районе станций метро "Измайловский парк" и "Семеновская". Ведь у этих новостроек имелся целый ряд минусов (помимо упоминавшейся высокой средней стоимости 1 кв. м): в первом случае расположение рядом с запруженной и транспортными, и людскими потоками площадью, во втором - серьезная удаленность от близлежащей станции метро. И ничего, очень даже хорошо продавались. Начало Щелковского шоссе всеми эти недостатками не страдает. Дело остается, как всегда, за малым: выбрать правильную ценовую политику. А вот здесь прогнозы риэлторов как раз и расходятся. Ясно только, что скорее всего будет избран один из двух вариантов "агрессивного" вывода объекта на рынок. Первый предполагает начало продаж практически по демпинговым ценам, что нередко, к примеру, использовала в своей практике компания "Капитал груп". Подобный вариант выглядит одним из основных - в его пользу говорят такие факторы, как общая ситуация на рынке, снижение покупательского спроса и большие объемы жилья, которые будут выставлены на продажу в рамках этого проекта. Значит, на первой стадии просто необходимо создать небольшой и нездоровый ажиотаж вокруг нового комплекса и привлечь к нему повышенное внимание со стороны частных и институциональных инвесторов, готовых приобрести квартиры для их последующей реализации приблизительно через год.
У второго варианта сторонников гораздо меньше. Он предполагает начало продаж по максимальным ценам, нередко на 10-15% выше средних для этого района. В первую очередь такую тактику используют фирмы с громкими и давно известными на рынке именами. Так, нередко этот прием применяет компания "ДОН-Строй". К этому, естественно, добавляется массированная рекламная кампания не только в московских, но и в большинстве общероссийских СМИ.
Хотя пока все эти размышления аналитиков и экспертов больше напоминают гадания на кофейной гуще. В конце концов вывод такого крупного и известного не только в Москве, но и практически во всей России рынка - дело отнюдь не пары лет. И властям еще предстоит урегулировать целый ряд финансовых вопросов, в том числе и с арендаторами различных контейнеров и магазинчиков на его территории. Да и согласовать столь большой по площади проект, совместить его с проектом по строительству четвертого транспортного кольца - задача не из простых. Надо иметь черкизовские новостройки в виду, но не слишком надеяться на скорое начало продаж. Правда, желающим приобрести новое жилье именно на территории BAO подождать все же придется: сейчас здесь покупать особенно нечего - почти все проекты имеют свои недочеты, а цены на них завышены.
Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов компании "МИАН-Девелопмент":
- Площадка, которая освобождается под жилую застройку в районе Черкизовского рынка, является достаточно привлекательной для инвестора. Место обладает хорошо развитой инфраструктурой, находится недалеко от метро, рядом построены спортивный и развлекательный центры, есть лесная зона, то есть количество положительных факторов у данного участка достаточно, чтобы сделать хорошо продуманный проект успешным.
Жилой комплекс как панельного, так и монолитного домостроения сможет вписаться в окружающую застройку. Выбор зависит уже от стратегии инвестора, который будет осваивать эту площадку. Как показал опыт работы нашей компании, смешанные микрорайоны, где есть панельные и монолитные дома, такой, например, как микрорайон "Радужный" в Солнцеве, являются наиболее удачными для подобных площадок.
Формат вещевого рынка себя уже изжил. Сегодня требуется переходить на новые, более цивилизованные формы торговли, поэтому решение московского правительства в данном случае как нельзя более своевременно. Если вместо рынка, который, конечно, является источником беспокойства для жителей окружающих его домов, появится хороший жилой микрорайон, то все только от этого выиграют. Что касается цен, то стоимость 1 кв. м на новой площадке вряд ли будет превышать цену "квадрата" в других домах, возводимых в данном районе. На сегодняшний день цена на новостройки эконом-класса здесь составляет $3450, бизнес-класса - $5860 за 1 кв. м.
Алексей Кобяков, маркетолог-аналитик управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Уровень цен на квартиры в ВАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет $2,5-9 тыс. за 1 кв. м.
В последние три года в Восточном округе Москвы наблюдается трехкратный рост объемов жилищного строительства. Если в 2003 году было сдано в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м, то в 2006-м - уже около 811 тыс. кв. м. Из общего объема более 42 тыс. кв. м - новостройки, возведенные за счет средств городского бюджета.
Наиболее известным проектом строительства в ВАО является комплексная застройка района Кожухово, которую намечено завершить в 2007 году. К этому времени там будет введено в строй 1,2 млн кв. м жилья. Сегодня в Кожухове в основном возводятся дома типовых серий П-44Т и П-46М.
Для решения проблемы транспортной загруженности магистралей правительство Москвы запланировало строительство четвертого транспортного кольца. На территории ВАО начались работы по расчистке территории вдоль кольцевой железной дороги для строительства первого участка трассы, соединяющей шоссе Энтузиастов и Щелковское. Также должны проложить так называемое Восточноe полукольцо, которое станет продолжением новой скоростной трассы "Москва-Ногинск". В 2009 году намечен ввод первой развязки этой трассы на МКАД в районе Выхина.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":
- Черкизовский рынок - одна из немногих крупных площадок Москвы, свободных для нового строительства. 234 гектара безусловно являются "лакомым куском" под инвестиции в возведение жилья. Во-первых, в отличие от территорий бывших промзон тут не потребуется выводить предприятия, что значительно сократит расходы. Во-вторых, благоприятная экологическая обстановка, в частности, соседство с Лосиным островом заведомо поднимет цену квартир. В-третьих, возможность комплексной застройки позволяет проектировать целый район. Среди явных достоинств территории также стоит назвать строительство четвертого транспортного кольца и автовокзала, а также соседство с усадьбой "Измайлово".
Портит привлекательность участка нехорошая репутация главного "базара" страны. На территории рынка можно построить не менее 400 тыс. кв. м жилых площадей стоимостью $3,5-4 тыс. за 1 кв. м.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
