PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 19 сентября 2006 » Закрытые ПИФы недвижимости: что это такое и с чем их...Карта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

Закрытые ПИФы недвижимости: что это такое и с чем их едят

19 сентября 2006

В прошлом номере мы попытались разобраться, что такое паевые инвестиционные фонды (далее ПИФ). Теперь речь пойдет о закрытых ПИФах (далее ЗПИФ), ЗПИФах недвижимости (далее ЗПИФН) и принципах их работы.

Популярность закрытых ПИФов в России продолжает бить все рекорды. По оценкам специалистов, количество ПИФов, в частности, фондов недвижимости, за последние три года выросло в 16 (!) раз. Итак, что же представляет собой паевой инвестиционный фонд закрытого типа?

Для управления недвижимостью ПИФы, как правило, создают сами владельцы этой недвижимости
УвеличитьДля управления недвижимостью ПИФы, как правило, создают сами владельцы этой недвижимости
ЗПИФ - это фонд, который состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании (далее УК), и имущества, полученного в процессе такого управления. Иными словами, это все тот же фонд, но с длительной перспективой получения доходов. Этим он и отличается от открытых и интервальных фондов. В ЗПИФе пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления, они могут получать лишь промежуточные выплаты. При образовании ЗПИФа участники, если это предусмотрено инвестиционной декларацией фонда, имеют право передать в доверительное управление не только деньги, но и ценные бумаги, недвижимость и права на нее.

На сегодняшний день существует несколько категорий ЗПИФов: фонды денежного рынка, облигаций, акций, недвижимости, фонды фондов, фонды смешанных, прямых и особо рисковых (венчурных) инвестиций, индексные и ипотечные фонды.

ЗПИФы имеют ряд преимуществ перед другими фондами:

- В закрытом ПИФе можно получать доход с инвестиций без сокращения паев, кроме того, возможно их вторичное обращение.

- Появление посторонних пайщиков здесь возможно только с согласия учредителей.

- Пайщики могут контролировать действия управляющей компании, влияя на основные направления деятельности.

- ЗПИФ имеет широкую инвестиционную декларацию и меньшие ограничения по структуре активов.

- Учредитель управления формально никак не связан с юридическими лицами, ценные бумаги которых составляют имущество ЗПИФа.

- ЗПИФ может функционировать на рынке недвижимости.

О последнем "плюсе" поговорим подробнее.

Закрытый ПИФ недвижимости (ЗПИФН) создается для того, чтобы участники фонда могли управлять недвижимостью. Основной интерес в этой деятельности - получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а также от сделок по купле-продаже. Все очень просто. О "жизни" ПИФов недвижимости рассказывает Игорь Кокорев - управляющий активами ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент":

"Образованию или рождению того или иного ЗПИФН предшествует сбор пула инвесторов, заинтересованных в определенном долгосрочном проекте. Свои интересы пул может иметь как в жилищном, так и в коммерческом секторах. Девелоперский проект (который существует только на бумаге) не может быть внесен в состав закрытого ПИФа. В таких случаях закрытый ПИФ выкупает некие ООО, например, в лице застройщика, и тогда начинается инвестирование.

Оно состоит из двух этапов:

1. Сначала вносится доля некоего ООО - оно же застройщик.

2. Потом вносится сам объект строительства.

Есть и еще один вариант инвестирования, при котором проекты реализуются, когда уже изначально есть какой-то построенный объект. Доходы пайщики получают с продажи или со сдачи объекта в аренду. Точка выхода (ее еще называют сроком жизни) - 5 - 10 лет. По истечении срока действия фонда недвижимость продают, пайщиков распускают, и фонд ликвидируется.

Пороги для входа в ПИФы недвижимости более высокие, чем в открытых ПИФах акций или облигаций. В большинстве случаев стоимость "входного билета" начинается от 3 - 4 тысяч долларов. Дорого, но это единственная возможность для некрупных инвесторов проявить себя на рынке недвижимости. Этот сектор по-прежнему продолжает расти в цене и является очень устойчивым и уверенным, в отличие от тех же акций или облигаций. Здесь нет резких скачков в ценах.

Вход в закрытый ПИФ нужно постараться не прозевать. Иногда, правда, бывают ситуации, когда может осуществляться допэмиссия - дополнительный выпуск паев. Фонд решает, что на примете есть еще один привлекательный объект, а значит нужно открывать дополнительную подписку. Это решение пайщики принимают на общем собрании. Вот тут-то и надо ловить момент и выбирать объект: столичный он или региональный, коммерческий или частный. Выбор - за инвестором.

Сегодня наиболее активно инвесторы работают с коммерческой недвижимостью в регионах. Все больше вкладчиков отдают предпочтение развитию, например, бизнес-центров в провинции. Таким образом, уровень деловой активности в регионах растет, а, значит, со временем у людей появятся деньги, при помощи которых они будут решать свои квартирные вопросы. Перспективы для жилого сектора тоже есть, инвесторы просто ждут подходящего момента".

Для управления недвижимостью ПИФы, как правило, создают сами владельцы этой недвижимости. Они регистрируют свой фонд, а также его имущество. Далее на руки они получают инвестиционные паи. При передаче в фонд недвижимости проводится государственная регистрация. Права на эту недвижимость фиксируются в едином реестре. В результате каждый участник становится владельцем доли имущества, не привязанной к определенному объекту.

Обязательной основой любого фонда является инфраструктура. Сюда входят Управляющая компания (УК), специализированный депозитарий, регистратор и оценщик. В ведении УК находится управление и учет имущества фонда. УК решает вопросы, связанные с инвестированием, и распоряжается доходами от работы фонда, направляя их, например, на приобретение и ремонт объектов недвижимости. В качестве специализированного депозитария выступает юридическое лицо, которое занимается учетом и хранением имущества, принадлежащего фонду. Каждый раз при проведении какой-либо операции с имуществом ПИФа УК обязана получать "добро" от депозитария. Регистратором является юридическое лицо, которое контролирует реестр инвестиционных паев ПИФа. Что касается оценщика, то он оценивает имущество при его внесении в фонд, приобретении и реализации.

В период функционирования ЗПИФН в его корзину поступают арендные платежи, доход от продажи недвижимости, а также от инвестиций. Прибылью считаются промежуточные выплаты пайщикам. По истечении срока действия договора доверительного управления паи ЗПИФН погашаются, имущество фонда распродается, а средства делятся между пайщиками.

Ян Славин, PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

декабрь 2019
пнвтсрчтптсбвс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

В декабре минимальная арендная ставка у квартир в старой Москве составляет 24 тыс. рублей

9 декабря 2019

В декабре ТОП-5 наиболее доступных старомосковских предложений от Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость состоит из объектов в ВАО и СВАО со ставками найма в диапазоне от 24 тыс. рублей до 28 тыс. рублей. Рейтинг возглавила 1-комнатная меблированная...

26/11 13:48  Студии - самые высокодоходные вложения

21/11 09:47  Число брошенных поселков на "загородке" Подмосковья достигло сотни, 80% проектов находятся в зоне риска

20/11 15:53  Альтернативные сделки уходят с рынка

18/11 09:29  Новогодней аренде частных подмосковных домов грозит упадок: cпрос упал на 40%

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости