Многолетнее безостановочное строительство организованных поселков в Подмосковье приблизило рынок к ситуации избыточного предложения. В июле аналитический центр IRN.RU представил общественности свое новое исследование "Коттеджный рынок близится к насыщению". Подводя итоги, специалисты также пришли к выводу, что на примере динамики цен на коттеджи в области и на квартиры в городе можно оценить размер избыточного роста стоимости квадратного метра в Москве.
Статистика неумолима
Каждый год на рынок выходило больше новых поселков, чем распродавалось, достраивалось и уходило с рынка
Первые организованные коттеджные поселки появились в Подмосковье в конце 90-х годов прошлого столетия. С тех пор строительство загородного жилья неуклонно росло. Каждый год на рынок выходило больше новых поселков, чем распродавалось, достраивалось и уходило с рынка. По данным аналитического центра IRN.RU, только с 2004 по 2005 год на рынок было выведено 83 новых поселка, из которых полностью продали только 57. Подобное положение дел от года к году приводило к систематическому росту числа активных поселков в Подмосковье на 20% - 25%.
В наступившем 2006 году аналитики впервые отметили, что загородный рынок близок к насыщению. Так, на сегодняшний день на рынке представлено 160 активных поселков, в которых продаются отдельные дома или участки с подрядом, в то время как год назад их было 166. Дополнительно следует отметить, что в Подмосковье есть еще порядка 30-40 поселков, в которых строятся и продаются таунхаусы, ряд поселков, где предлагаются только земельные участки, а также немало уже построенных и заселенных поселков вторичного рынка, в которых могут продаваться отдельные дома. Все эти поселки представляют собой отдельные сегменты загородного рынка, которым посвящены самостоятельные исследования.
Формально количество активных поселков Подмосковья, в которых предлагаются на продажу отдельные дома или участки с подрядом, сократилось по отношению к 2005 году на 3,6%. С другой стороны, среднее число домов в поселке выросло с 53 до 60, в результате чего суммарное количество домов (и участков с подрядом) в представленных на рынке активных поселках в этом году оказалось примерно на 9% выше аналогичного показателя прошлого года. По мнению руководителя аналитического центра Олега Репченко, данная ситуация говорит скорее о стабилизации количественных показателей коттеджного рынка. То есть число активных поселков и общее количество домов на рынке по сравнению с прошлыми годами изменилось довольно незначительно.
Параллельно аналитики центра наблюдают и еще одну тенденцию - увеличение плотности застройки коттеджных поселков при неизменной площади около 15 га. Среднее количество домов в поселке выросло примерно на 14% (с 53 до 60 домов). Более того, примерно на 10% сократилась средняя площадь участка (с 23,7 до 21,4 сотки) и средняя площадь дома (с 401,5 до 363,4 кв.м). Как пояснил Репченко, "это означает, что в новых поселках застройщики предпочитают делать более компактную "нарезку" участков под дома меньшей площади, но позволяющую разместить в поселке больше домов".
Деньги решают не все, но многое...
С весны 2005 года по 2006 год средний уровень цен на коттеджные поселки вырос на 28,1%. А именно, с $1900 за квадратный метр дома с учетом земли до $2433. За этот же период времени средняя стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла на 56,6% (с $1842 до $2884).
Итак, получается, что и с этой точки зрения коттеджный рынок показал себя более близким к насыщению, чем квартирный. А ведь в течение последних лет все эксперты отмечали на загородном рынке более высокие темпы роста цен, чем на квартирном! Однако в этом году ситуация впервые изменилась на противоположную.
Приближаясь к насыщению, коттеджный рынок остается привлекательным
"Сравнивая динамику цен за последний год на квартирном и коттеджном рынках, - комментирует руководитель аналитического центра, - мы можем сделать еще один очень интересный вывод: столь резкий рост цен на квартиры связан, с одной стороны, с общим экономическим ростом и повышением платежеспособности населения, а с другой - с образовавшимся дефицитом предложения в новостройках". Впрочем, при этом аналитики компании отмечают, что на коттеджном рынке такого дефицита предложения как в столице не наблюдается - напротив, имеет место его стабилизация. А имеющиеся по их показателям 28% годового прироста цен на коттеджи обусловлены как раз объективными экономическими причинами. Одной из которых можно назвать избыточный рост цен на квартиры (еще 28,5% = 56,6% - 28,1%). Он-то как раз и связан с дефицитом предложения! Примечательно, что примерно к такой же цифре приводит и попытка оценить связь между сокращением объемов предложения на квартирном рынке и величиной избыточного прироста цен на квартиры, предпринятая в обзоре.
Не ценой единой...
Насыщение коттеджного рынка выражается также и в стабилизации количества его игроков - застройщиков и риелторов. За прошедшие несколько лет их число стабильно росло. Однако за последний год новичков в этом секторе бизнеса практически не прибавилось. "110 компаний в этом сезоне против 106 в прошлом", - обозначил Олег Репченко. Впрочем, приближение коттеджного рынка к насыщению вовсе не означает, что он перестает быть привлекательным. Скорее, наоборот, на смену периода бурного и нередко хаотичного количественного роста приходит период более осмысленного и системного качественного развития, связанного с повышением профессионализма, продуманностью решений в реализации новых коттеджных проектов, а также борьбы за потребителя.
В статье использованы фотографии дачного поселка "Славенка".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
