- Владимир, расскажите, в какую городскую недвижимость можно инвестировать частные средства?
Генеральный директор агентства недвижимости DOKI Владимир Димитриадис
- Практически в любую, от квартир и до офисов и складских помещений. Более распространены вложения, конечно, в жилые помещения.
- Однако разброс цен по Москве довольно широк. Как правильно выбрать объект, чтобы не остаться в накладе да еще впоследствии получить прибыль?
- Для начала необходимо классифицировать недвижимость. Так, квартиры делятся на три уровня: элитный, бизнес- и эконом-класс. Последние в основном - типовые панельные многоэтажки. А вот монолитные или монолитно-кирпичные - это, как правило, уже дома бизнес-класса.
Выбрав подходящее для инвестиции жилье, важно обратить внимание не только на внешний вид дома и метраж помещения, но и на местонахождение здания, поинтересоваться наличием современной инфраструктуры и удобств (например, подземной парковки).
Элитное же жилье должно обязательно находиться в престижном районе, быть построено из качественных материалов, располагать всеми необходимыми условиями для комфортного проживания, например системой безопасности. Ну и, безусловно, иметь уникальный архитектурный облик.
- И какова цена вопроса?
- Действительно, главное - это все же стоимость. Она, как всегда, только растет. Сегодня объекты эконом-класса в среднем оцениваются в $1800 за квадратный метр, бизнес-класса - до $4000, а стоимость метров элитного жилья доходит уже до $20 тысяч. В итоге для покупки однокомнатной квартиры эконом-класса на стадии строительства потребуется от $50 до $75 тысяч. За идентичное жилье уровнем выше придется заплатить уже от $80 до $150 тысяч. А в элитных постройках минимальные инвестиции составят $400 - 500 тысяч.
- Где же выгоднее покупать квартиры?
- С точки зрения инвестиционной привлекательности лучше приобретать квартиры в центре Москвы, в отремонтированных домах, предпочтительно с охраной, с подземной парковкой. Такие квартиры легче сдать. В среднем стоимость двухкомнатной квартиры (порядка 60 кв. м) внутри Садового кольца может достигать $200 тысяч. Если сделать в ней ремонт, поставить железные двери, пластиковые окна, пол с подогревом, джакузи, придется вложить еще порядка $30 тысяч. Меблировка - от $10 тысяч. В общем, вы сразу потратите $240 тысяч, но зато такая квартира может приносить до $2000 - 3000 в месяц. Если все сложится очень удачно, квартира окупится за счет аренды за 8 - 10 лет (без учета коммунальных платежей, инфляции и того, что цена на квартиры в среднем растет на 8 - 12% в год). Вы получаете доход за счет того, что сдаете квартиру в аренду, при этом ее рыночная стоимость постоянно растет!
- А если рассмотреть более дешевый вариант?
- Можно купить однокомнатную квартиру на окраине столицы, например, у станции метро "Домодедовская". Обойдется такая в среднем в $70 тысяч. На ремонт и меблировку придется истратить около $6 тысяч и потом сдавать долларов за 500. Однако такая квартира окупится не столь быстро, как в центре. Но если главная задача инвестора - обеспечить своего ребенка квартирой, то и подобный вариант может быть привлекателен. Через 15 лет ипотечный кредит на такую квартиру будет выплачен, и квартира окажется в распоряжении уже взрослого сына или дочери.
- Могут ли быть выгодными краткосрочные вложения?
- Это требует определенных расчетов. Можно купить квартиру, например, поблизости от строительства новой станции метрополитена. Как только станция будет открыта, стоимость квартиры возрастет в среднем на 7 - 10%. Или можно вложить деньги в здание на стадии строительства. Готовые квартиры будут стоить гораздо дороже.
Однако в обоих случаях могут быть риски. Во-первых, станция метро - она хоть и запланирована, но может быть и не построена. По крайней мере - в обозначенное время. И тогда срок окупаемости значительно вырастет. А если говорить о новостройках, то всем известны скандалы вокруг обманутых вкладчиков. Прежде чем отдавать деньги, нужно тщательно проверить компанию-застройщика, ее репутацию.
- Что еще нужно учесть, собираясь сделать подобные вложения?
- То, что возведение дома эконом-класса продолжается приблизительно год, здания бизнес-класса - полтора-два года, элитного дома - не менее двух-трех лет. Это обязательно следует учитывать.
- Можно ли рассчитать средний доход от вложений?
- Конечно. Если речь идет о новых домах, доход составляет примерно 20% годовых. То есть, инвестировав на стадии строительства $70 тысяч в "однушку" эконом-класса, можно получить $95 тысяч, продав квартиру после сдачи дома госкомиссии.
- А что можно сказать про вторичный рынок жилья?
- Эти дома тоже имеют свою классификацию. И помимо перечисленных выше на этом рынке есть здания так называемой пониженной комфортности.
- Каковы здесь минимальные вложения?
- "Однушка" в "хрущевке" сегодня оценивается в среднем в $60 тысяч, в квартиру эконом-класса потребуется вложить уже не менее $90 тысяч, а бизнес-класса - от $150 тысяч. Элитное жилье, естественно, гораздо дороже. Даже однокомнатная квартира может стоить порядка $700 тысяч. Тут следует иметь в виду, что чем дешевле квартира (соответственно, тем ниже ее качество, а значит, и арендная плата), тем дольше она окупается.
- Какие еще существуют виды инвестиций?
- Договор ренты. Он малопопулярен. Суть такова: при покупке квартиры заключается договор пожизненного содержания проживающего в ней пенсионера. Однако большинство пожилых людей относятся к такому виду соглашений без особого доверия. Следует еще учесть, что окупаться подобные вложения будут минимум 8 - 10 лет.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
