Недвижимость Соединенных Штатов, точнее связанный с ней ипотечный, и как следствие, финансовый кризис - тема, которая на протяжении длительного времени не сходила со страниц всех мировых СМИ. Самые катастрофичные сценарии, которые едва ли не еженедельно выдавались аналитиками еще недавно, пока, к счастью, не реализовались, но сложившаяся на сегодня картина рынка недвижимости США, несмотря на публикуемую время от времени информацию о начале нового подъема, все еще недостаточно ясна, так как позитивные прогнозы базируются, как правило, на локальных увеличениях числа продаж или сезонных "технических" ценовых колебаниях.
Сейчас в США огромное количество выставленных на продажу объектов. Если предположить, что страна близка к выходу из кризиса, рынок недвижимости ожидает продолжительный период распродаж
Что происходит на самом крупном в мире рынке недвижимости сегодня? Чтобы получить некоторое представление о событиях в сфере американской недвижимости будет не лишним очень коротко напомнить причины и следствия того самого "ипотечного краха", связанного с сегодняшней ситуацией на рынке самым непосредственным образом.
То, что современная капиталистическая экономика подвержена кризисам - давно уже не новость. В конце 90-х годов прошлого века в Соединенных Штатах как раз случился очередной кризис, связанный с избыточной капитализацией высокотехнологичных компаний, закончившийся крахом "эры доткомов" и общим спадом начала 2000-х. Чтобы стимулировать экономическую активность, ФРС США использовала проверенный способ, постепенно понижая ставку рефинансирования с 6,5% в 2000 году до 1,75% в декабре 2001-го и далее, дойдя до рекордного однопроцентного минимума в 2003 году. Экономика действительно оживилась, но банки использовали источник дешевого финансирования для выдачи ипотечных кредитов практически всем желающим без учета их кредитоспособности. Цены на жилье, поддерживаемые мощной ипотечной подпиткой постоянно росли, поэтому предполагалось, что достаточной гарантией ссуды могут выступать сами дома, которые, в крайнем случае, могли быть просто проданы. В какой-то момент рынок "перегрелся" и продажи жилья резко пошли на спад. Упали цены. Если в условиях постоянно растущих цен домовладелец, испытывая сложности с выплатой ипотеки, смог бы перезаложить свое жилье по его увеличившейся стоимости и без труда вернуть долг, то теперь этот путь оказался закрыт. Банки столкнулись с массовыми неплатежами по ипотечным кредитам, "обеспеченными" падающей в цене и плохо реализуемой недвижимостью. Начались банкротства кредитных и страховых фирм, отголоски которых разнеслись по всему миру, сказавшись и до сих пор продолжающих сказываться практически во всех сферах мировой экономики.
Рынок недвижимости на "родине кризиса" в США пострадал весьма значительно, в 2006-2008 гг. потеряв примерно треть своей стоимости. Начались массовые изъятия домов за невыплаты по ипотеке в основном в штатах Калифорния, Флорида, Аризона, Джорджия, Мичиган, Огайо и Невада. Только в первом квартале текущего года кредиторами было конфисковано около 600 тысяч таких домов, но банки США постарались как можно быстрее избавиться от них, иногда теряя 40%-50% от стоимости только из-за того, чтобы не тратить средств на содержание дома. Поэтому все проблемное жилье сразу же выставлялось на продажу, сбивая цены. Но пик массовой распродажи, по всей видимости, миновал, и в какой-то момент падения замедлились, а потом и вовсе остановились.
Индекс жилищных цен Standard & Poor's/Case-Shiller отметил в своем июньском отчете рост числа продаж частных домовладений с 4.08 млн. единиц в марте до 4.25 млн. в мае, но количество реализуемого жилья все еще заметно отстает от докризисных показателей. Средняя цена продаж с марта по май 2009 года увеличилась с $169.7 до $172.9 тыс. Однако если посмотреть на данные того же периода прошлого года, то нельзя не заметить схожую динамику - количество продаж весной 2008 года тоже росло, правда, несколько меньшими темпами, составив к маю 4.38 млн. продаж. Средняя сумма сделки увеличилась тогда с $197.6 тыс. до $206 тыс., но впоследствии цена американского частного домовладения в годовом измерении все же упала на 19.1%.
Даже в условиях кризиса американцам готовы выдавать ипотечные займы под очень небольшой процент
Таким образом, если прошлогодняя весенняя положительная динамика продолжения не имела, то и сегодня вряд ли можно было бы однозначно утверждать, что теперешний рост получит дальнейшее развитие, но Национальная Ассоциация Риэлтеров США (National Association of Realtors, NAR) на днях опубликовала данные июньских продаж, из которых следует, что и в этом месяце их количество вновь увеличилось, составив 4.89 млн. жилищных сделок. Средняя цена продажи оценивается риэлтерами в $181.8 тыс., с 4%-м ростом от показателей предыдущего месяца. Наибольший рост цен по сравнению с маем зафиксирован в районе Среднего Запада, где он составил 6.7%, увеличив среднюю цену объектов частной недвижимости с $147.1 тыс. до $157 тыс. Минимальный рост (2%) отмечен в северо-восточных штатах Америки, где стоимость жилья выросла до $249.4 тыс. (в мае - $244.3 тыс.). В западной и в южной частях страны цены составили, соответственно, $214.8 тыс. ($207 тыс.) и $163.2 тыс. ($157.7 тыс.), увеличившись на 3.7% и 3.5%. За три предыдущих месяца процент роста рынка, по данным риэлтерской ассоциации, составил 2.8%.
Участники рынка, тем временем, особых эмоций по поводу позитивной статистики не выказывают, обращая внимание на все еще не очень хорошее состояние американской экономики и рекордное количество жилых домов, выставленных на продажу. Не внушает оптимизма такой значимый показатель, как процент безработных, который, достигнув в мае 25-летнего максимума, составил 9.4%. Как сообщило Информационное агентство Bloomberg, с декабря 2007 года количество рабочих мест в США сократилось на 6,5 млн., что является наибольшим спадом со времен Второй мировой войны.
Большие надежды на выход из кризиса связываются с "Планом Обамы" в котором предусмотрены гигантские даже по американским меркам денежные вливания в экономику. Например, одна только программа "продовольственных талонов" для бедных оценивается в $54 млрд., $15 млрд. выделяется на гранты для малоимущих студентов, достаточно щедро финансируются детсады и услуги дошкольного образования, выдаются льготные кредиты фирмам, строящим дешевое жилье, запускается множество проектов развития инфраструктуры и т.д. Считается, что ощутимое влияние на экономику все эти меры окажут уже этой осенью.
Кроме того, появляется информация, которая может служить индикатором оживления рынка недвижимости: по данным Министерства торговли США объем строительства новых домов в июне 2009 года увеличился на 3.6% по сравнению с маем и достиг 582 тысяч единиц - максимальный показатель за предыдущие семь месяцев.
Если на рынке действительно появятся позитивные тенденции, то нужно учесть, что большой резерв стимуляции спроса заложен в низкой процентной ставке по ипотеке, ставшей возможной благодаря тому, что Федеральная резервная система США еще в декабре 2008 года понизила ставку рефинансирования до исторического минимума в 0.25%. В том числе и из-за низкой процентной ставки жилье стало значительно доступней. В США ежемесячно публикуется индекс доступности жилья, увязывающий доходы граждан со стоимостью домов. Кризисные цены привели к тому, что майское значение этого индекса выросло до 18-летнего максимума, явно указывая на привлекательность покупки жилья именно в теперешней ситуации.
Так или иначе, но без положительных сдвигов в экономике Соединенных Штатов рынок недвижимости этой страны "проснется" едва ли. Похоже, теперь вся надежда на осень и на план президента Барака Обамы.
Вопрос : Квартира приватизирована, дочь имеет1/4 доли, вышла замуж, поменяла фамилию но прописана у нас. В документах приватизации фамилия девичья, нужно менять...
