Сегодня на российском рынке аренды офисных площадей наиболее востребованы качественные помещения классов В+ и В.Тем не менее нельзя исключать, что с развитием кризиса и снижением платежеспособности многие компании более активно начнут переезжать в офисы класса С. Сегодня фраза "сокращение издержек" по праву могла бы занять второе место по популярности после слова "кризис". В сложившейся ситуации каждая компания старается минимизировать расходы. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании ФинессКо Дмитрий Донской поделился с нами своим видением на тему: станет ли кризис началом "звездного часа" для офисов класса С.
Cпрос на качественные офисные помещения классов А и В сохранится
В условиях глобального финансового кризиса большинство компаний отказываются от лишних расходов. В частности, многие организации заявили о сокращении персонала. Какие еще шаги могут предпринять компании, чтобы минимизировать расходы и выжить в столь непростых финансовых условиях? Ответ напрашивается сам собой: переехать. А именно: сменить высококлассный бизнес-центр на "скромный" класс С. Такой переезд, казалось бы, отличный способ "урезать" лишние расходы. Однако, на мой взгляд не стоит ожидать, "великого переселения" - его пока не предвидится. Слишком уж фантастично будет выглядеть то, что компании в попытках сохранить свои средства повально начнут менять офисные пространства со всеми удобствами на офисы, в которых зачастую не предусмотрена даже система кондиционирования. Таким образом, о перераспределении спроса в пользу офисов класса С говорить пока рано.
В условиях нестабильной экономической ситуации спрос на офисные помещения класса А всё же сохраняется. Однако все больший интерес у арендаторов вызывают качественные помещения в бизнес-центрах классов В+ и В. В условиях развивающегося кризиса многие компании сегодня терпят убытки и поэтому не готовы платить высокие ставки аренды. Таким образом, можно уверенно говорить о возросшем спросе на помещения классов В+ и В", как результат переезда из класса А.
В условиях кризиса скорее всего спрос на офисные помещения класса С останется почти на прежнем уровне. Это обусловлено рядом причин, которые попытаюсь кратко описать. На сегодняшний день офисы класса С составляют 25—30% от общего объема сдаваемых площадей. Большинство из них представляют собой здания бывших НИИ и административные помещения, адаптированные под офисную деятельность. Величина арендных ставок на подобные помещения соизмерима с величиной арендной ставки на офисы более высокого класса В-, а иногда и на офисы класса В, а отделка помещений, уровень сервиса, технические характеристики оставляют желать лучшего.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью от 50 до 250 кв. м, расположенные в Центральном административном округе между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, класс которых соответствует классам В+, В или В¬-". Разброс ставок на такие помещения очень велик — $300—800/кв. м в год (в зависимости от местоположения и состояния помещения). В последнее десятилетие девелоперы в Московском регионе предпочитали не осуществлять строительство зданий класса С, поскольку возведение некачественных объектов на дорогостоящей земле является экономически неэффективным. Зато такие объекты выгодно реконструировать. В последние годы наблюдался довольно высокий инвестиционный спрос на офисные объекты класса С. Подобные здания выгодно реконструировать в бизнес-центры класса В. Причем, учитывая отсутствие нового строительства в этом классе и активную реконструкцию существующих зданий, офисы класса С уже можно отнести к "не восполняемым ресурсам".
На российском рынке "имиджевой" составляющей всегда уделялось повышенное внимание. Переезд в офисное помещение более низкого класса мог негативно сказаться на репутации компании. Однако, сейчас участились случаи, когда крупные компании ставят финансовую экономию выше имиджа и репутации. Поэтому мнения о том, стали ли офисы класса С более востребованными среди арендаторов в настоящее время очень разнятся. Одни участники рынка говорят, что на сегодняшний день "переезд" в помещения класса С уже можно назвать массовым явлением, другие утверждают, что поменять бизнес-центр класса А или В на офис класса С решатся немногие компании. Но очевидно, что в условиях кризиса спрос на офисные помещения класса С увеличился. Тем более если объект имеет хорошую транспортную доступность, то арендаторы даже готовы самостоятельно проводить в нем ремонтные работы и всевозможные улучшения.
Бэк-офисы, бухгалтерия, call-центры скорее всего будут перемещены на более дешевые площади
Спрос на офисы класса С всегда был стабилен, а сейчас и имеет тенденцию к росту. Объекты, распложенные в Центральном, Южном, Восточном и Западном и Северо-западном административных округах, сегодня "загружены" на 90—95%. И можно говорить о том, что тенденция отказа компаний от аренды дорогостоящих офисов наметилась. Но только - тенденция! Предполагаю, что падение спроса на офисные помещения класса А составит 30-40%, класса В — 15-20%". Но это совершенно не значит, что произойдёт аналогичное увеличение спроса на офисные помещения класса С.
"Великого переселения" из бизнес-центров высокого класса в офисы класса С все же не произойдет. В условиях кризиса офисы класса С однозначно не станут на много более востребованными среди арендаторов. Потому что те офисы, которые относятся к классу С, не отвечают требованиям современного офисного пространства. Это узкие площади, в которых есть проблемы, как с кондиционированием, так и с инженерией, не говоря уже о банальном сервисе. Компании, которые сделали шаг для того, чтобы уйти из класса С в класс В, вряд ли туда вернутся даже в условиях финансового кризиса. Они либо уменьшат занимаемые площади, либо добьются существенного снижения арендной ставки, либо - увы, прекратят свою деятельность.
Как бы ни складывались обстоятельства на рынке, спрос на качественные офисные помещения классов А и В сохранится. Одной из причин, по которым компании отказываются от переезда в офисные помещения класса С, является "имиджевая" составляющая. Продолжит развиваться дифференциация отделов внутри компаний. Топ-менеджмент и подразделения, напрямую работающие с клиентами, очевидно, оставят за собой офисы более высокого класса, тогда как бэк-офисы, бухгалтерия, call-центры и т. д. скорее всего, будут перемещены на более дешевые площади. Подобная политика при оптимизации расходов практиковалась и ранее, однако сейчас она приобретает более массовый характер.
Все последствия финансового кризиса пока не видны. Они начнут проявляться скорее в IV квартале 2009 года. Но можно говорить об одном - качественные офисы в хорошо расположенных бизнес-центрах наверняка будут пользоваться спросом. Однако стоит оговориться, что сейчас не ясно, как обернется кризис для экономики России и рынка недвижимости в частности. Доля вакантных площадей в период кризиса будет увеличиваться как в классе А, так и в классе В. Тем не менее это не означает, что офисные помещения класса С станут объектами высокого спроса. Происходит увеличение количества площадей, сдаваемых в субаренду. Многие компании в условиях кризиса отказываются от планов по расширению. Другие же компании сдают излишки офисных площадей в субаренду с целью получения дополнительной прибыли.
Несомненно, кризис вносит, и будет вносить свои коррективы, заставляя многих представителей бизнеса искать пути для оптимизации расходов. Вполне возможно, что многие компании всё же сочтут для себя необходимым переехать из дорогостоящего офиса в менее "затратное" место, но вероятность того, что это будет скачок из класса А или В+ в офис класса С, очень мала. Тем не менее компании, "предпочитающие" офисы класса С в условиях строгой экономии, на рынке есть и будут появляться в дальнейшем.
Подводя итоги скажу, что "звездный час" офисов класса С может наступить только в том случае, если российская экономика создаст благоприятные условия для развития малого бизнеса — основного арендатора офисов класса С.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
