Рынок земли Ленинградской области базируется, прежде всего, на транспортной доступности осваиваемых земельных участков, а также имеющейся вблизи них инфраструктуры. Вследствие чего, основой рынка являются земли вдоль основных магистралей: Приозерского шоссе, трассы "Скандинавия", Таллинского, Киевского, Московского и Мурманского шоссе, а также КАД.
В отдельных районах Ленинградской области рынок земли еще не сформирован как таковой
"Очевидно, что развитие других территорий тормозится низкой плотностью дорог",- отмечает в связи с этим Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International. Причем, наиболее привлекательные земли располагаются не так уж далеко от Санкт-Петербурга. По мнению специалиста, основой интерес девелоперов простирается на участки не далее 70-80 км от КАД. Причем, земля осваиваемая для жилья, являющегося постоянным местом проживания, находится и того ближе в 20-30 км от города.
При этом, в качестве еще одного из наиболее развитых районов области Николай Казанский называет Карельский перешеек являющийся единственной российской границей ЕС и обладающий большим транспортным потенциалом. "Более отдаленные территории могут представлять интерес для инвестора только в случае уникальных ландшафтных характеристик, благодаря расположению на берегу моря или озера",- подытоживает данный вопрос Николай Казанский.
Вместе с тем, наиболее привлекательная земля для перепродажи располагается на юго-западе области. Именно на нее советует обратить свое внимание директор по маркетингу ИСГ "Сплав" Пашнова Лидия. При этом, специалист предсказывает устойчивый спрос на участки с удачной локацией относительно транспортных магистралей, с подготовленной инженерной инфраструктурой в обустроенных поселках и без подряда. Люди купившие ранее участки не обладающие данными факторами сейчас "активно меняют их на поселки с более выгодным расположением".
В свою очередь директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков отмечает спрос на относительно небольшие участки размером 0,5 - 3 Га. "В основном, спрашивают развитые городские и пригородные промышленные зоны (Парнас, Шушары, Всеволожск, Пулково). Земли в удалении от городской черты (Колпино, Гатчина, Ломоносов и т.п.) большой популярностью не пользуются",- комментирует в связи с этим он.
Специалист отмечает что 90% обращающихся в его компанию людей намереваются именно реализовать имеющиеся у них земельную участки. Причем, большая часть этих людей лишь мониторят рынок, выясняя какие цены у конкурентов. Вместе с тем, Николай Пашков отмечает, что неликвидные участки могут потерять в цене "в 3 - 3,5 раза ниже по сравнению с летом 2008 года". Однако, "интересные участки", могущие заинтересовать инвестора вовсе не спешат сокращаться в стартовой цене. Максимум, на что можно надеяться приобретая их, так это получить 20-30% скидку.
Вместе с тем, специалист отмечает, что завышенные ожидания у продавцов и заниженные ожидания у покупателей заводят рынок в тупик. "Зачастую продавец выставляет цену на участок или инвестпроект, исходя из понесенных им затрат на стадиях подготовки проекта. Покупатели же рассчитывают приобрести участки по тем ценам, которые позволят им обеспечить приемлемую экономику проекта с учетом изменившейся рыночной ситуации",- детализирует ситуацию Николай Пашков.
Несовпадающие ожидания продавцов и покупателей заводят рынок земли в тупик
Примечательной является ситуация с ценами на землю в Ленинградской области. Большая часть опрошенных экспертов либо проигнорировали этот вопрос, либо указали цены с уже имеющимися на участках жилыми домами. Более менее достоверную картину представляет в данной сфере Knight Frank St. Petersburg.
Однако и здесь информация носит более рекомендательный характер, фиксируя тот уровень цен который мог действительно вызывать оживление на рынке да и то только в границах самого областного центра.
"Приемлемый диапазон цен на участки под промышленное назначение может составлять $20-40 за кв.м. земли. Участки под жилые дома сегмента С (массовое жилье) - от $ 80 - до $ 150 на кв.м. улучшений. Это актуальная оценка при достаточно пессимистичном прогнозе ценовой динамики на рынке жилья. Массовые продажи участков под ИЖС в административных границах города можно было бы начинать при стартовой цене в $ 2 000 за сотку. В целом, можно констатировать возвращение цен на уровень 2005-2006 года",- гласит в связи с этим сообщение Knight Frank St. Petersburg.
Удивляться отсутствию четкой картины не стоит. Ведь в отдельных регионах области рынок земли даже еще не сформировался. "Самая проблемная - восточная часть Ленобласти, где даже нет рынка земли, как такового: сделки крайне редки и их цена не показательна",- вносит свою лепту Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International.
На фоне этого, из-за экономического кризиса перспективы развития рынка "неоднозначны". По крайней мере, такое слово в данном контексте использует Максим Михайлов - исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. "С одной стороны, в настоящее время она (земля) понижается в цене. А с другой, спрос в мире на нее возрастает. Поэтому, думаю, мы будем наблюдать ценовую волатильность и непредсказуемость изменения рынка",- детализирует свое мнение специалист.
При этом, Николай Пашков пророчит потерю рентабельности многим проектам пригородного строительства, для реализации которых земля приобреталась "по часто неоправданно высокой цене". Вместе с тем, специалист отметает возможность комплексного освоения крупных территорий в ближайшем будущем. Причина этого в том, что "такие проекты непосильны для участников рынка в их нынешнем состоянии". А вот недорогие участки размером до 30 тыс. кв. метров, напротив, могут быть востребованы. При этом, земли для коммерческой застройки лучше вообще не реализовывать до осени. В отсутствии сколь либо серьезного спроса на них, отрицательные результаты торгов лишь усугубляют негативный фон на рынке.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
