Сколько стоит квартира в Москве, или Затишье перед бурей
14 мая 2009
Большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении что без серьезных экономических потрясений, рынок жилья в Москве вряд ли ждут кардинальные изменения в ближайший квартал. Цены будут лишь незначительно колебаться под воздействием изменения курсов валют. При этом, укрепляющийся рубль будет повышать долларовые цены и снижать соответственно рублевые. Понижение курса национальной валюты будет обуславливать обратную ценовую динамику.
Эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации вследствие второй волны кризиса
"Вероятнее всего, что во втором квартале 2009 года нас ждет стабильная ценовая ситуация. Как и в первом квартале, цены на вторичную недвижимость не будут демонстрировать резких скачков",- отмечает в связи с этим Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "Инком".
Однако, при неблагоприятной макроэкономической ситуации жилье все же может подешеветь еще на 20% до конца текущего года. Об этом сообщает Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". Практически, такое же снижение цен на жилье эконом-класса, предсказывает за этот же период и Валерий Барнинец генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI. При этом, по его мнению, жилье бизнес-класса может потерять 6-8% собственной стоимости до конца года. Но, подобное негативное развитие ситуации прогнозируется ближе к осени, когда в страну может прийти вторая волна кризиса.
"Некоторые пессимистично настроенные политики и бизнесмены опасаются, что осенью российские банки ждет вторая волна невозвратов - и от девелоперов, и от предприятий реального сектора. Если события действительно будут развиваться в таком ключе, то платежеспособный спрос населения может еще снизиться, а это создаст предпосылки для дальнейшего снижения цен на недвижимость - то есть выход из ценового дна отодвигается на неопределенный срок",- отмечает в связи с этим Дмитрий Таганов.
Вместе с тем, на рынке сохраняется возможность и для положительного ценового тренда. Последний может случится на первичном рынке жилья. По мнению Алексея Шленова причинами этого может стать сокращающееся строительство, порождающее дефицит предложения, что в условиях возвращения отложенного спроса может создать предпосылки для ценового роста. "Тогда уже с осени может наметиться тенденция роста цен",- детализирует в связи с этим эксперт. При этом, он отмечает что вторичному рынку жилья данная ситуация не грозит. Так как на нем сейчас "представлен наибольший объем предложения (более 40 тысяч объектов)".
На фоне этого, понятно, что до начала полного восстановления рынка еще далеко. Расходясь в оценках наступления дна на рынке, специалисты единогласно свидетельствуют, что его возрождение начнется не ранее следующего года. Так, Дмитрий Таганов считает что ценовое дно рынка уже достигнуто. Вместе с тем выйти из него, даже при благоприятном прогнозе, вряд ли удастся ранее середины следующего года.
В отношении достижения рынком ценового дна, с коллегой соглашается и Алексей Шленов. А вот Валерий Барнинец прогнозирует дальнейшее снижение цен и "волнообразное развитие кризиса". Вместе с тем, растущая сейчас покупательская активность это не что иное как реализация отложенного спроса на очередном этапе снижения цен. Такое мнение, например, высказывает Валерий Барнинец. При этом, он добавляет: "Такой сценарий мы наблюдали в марте и апреле, когда произошло увеличение сделок почти в два раза по сравнению с февралем. Однако показатели по количеству сделок в нынешнем году остаются меньше в 2-2,5 раза по сравнению с хорошими месяцами прошлых лет". Коллегу поддерживает и Дмитрий Таганов, отмечающий, что не смотря на растущий интерес покупателей количество реально заключенных сделок растет медленно.
Инвесторы все реже рассматривают недвижимость как инструмент для вложения средств
Между тем, берущим недвижимость для проживания, лето предоставляет отличные возможности для покупки. "В летний период могут возникнуть отдельные предложения, которые будут выгодно отличаться своей стоимостью. До конца лета покупатели могут максимально спокойно заниматься подбором вариантов и готовиться к сделке",- комментирует ситуацию генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI.
Его поддерживает Дмитрий Таганов: "Если есть свободные средства и возможность не изымать их в течение двух-трех лет, то сейчас самое время вкладывать их в недвижимость: цены снизились в среднем по рынку на треть, предложение превышает спрос, продавцы и застройщики готовы к торгу и рассрочкам".
Несколько иначе смотрит на ситуацию Алексей Шленов: "Если говорить о приобретении недвижимости с целью инвестирования средств, то можно отметить, что как только рост цен на рынке остановился, частные инвесторы перестали вкладывать средства с целью их сбережения в недвижимость, из-за опасения резкого снижения цен. На данный момент частные инвесторы в меньшей степени рассматривают недвижимость как вложение средств, с этой точки зрения сейчас работают более доходные инструменты. О возвращении частных инвесторов на рынок недвижимости можно будет говорить тогда, когда наметится тенденция к росту".
На фоне этого у продавцов существует куда большее разнообразие действий. "Продавать с дисконтом или ждать",- отмечает в связи с этим Валерий Барнинец. При этом, он отмечает что в случае убыточности реализации жилья, неким решением проблемы может стать сдача квартиры в аренду. Однако, при этом стоит помнить что доходность последней сократилась в столице минимум на 40-50%.
Об упущенной возможности выгодной реализации жилья говорит и Дмитрий Таганов. По мнению специалиста наиболее благоприятным временем продажи квартир мог стать апрель прошлого года. Продавцы реализовавшие тогда жилье смогли зафиксировать максимальную прибыль перед самым началом кризиса.
Как бы там ни было, Валерий Барнинец советует покупателям анализировать информацию из различных источников, что позволяет составить свое, более менее правильное мнение о текущей рыночной ситуации и как следствие принять правильное решение. "Необходимо понимать, что на рынке недвижимости каждый голос может отражать не только истинное положение дел, но и определенную заинтересованность. Действие от обратного сейчас позволяет совершать правильные шаги", - резюмирует в связи с этим эксперт.
Вопрос : Квартира приватизирована, дочь имеет1/4 доли, вышла замуж, поменяла фамилию но прописана у нас. В документах приватизации фамилия девичья, нужно менять...
