Кризис - новые возможности для курортно-рекреационной недвижимости России?
7 апреля 2009
Курортно-рекреационная недвижимость в России довольно долго ждала своего часа. Пока девелоперы осваивали другие, более простые и более доходные сегменты, россияне либо довольствовались сохранившейся с советских времен и с каждым годом теряющей свои потребительские качества инфраструктурой, либо уезжали на зарубежные курорты. По мере снижения доходности традиционных сегментов девелоперы в последние годы начали обращать внимание на курортно-рекреационный сегмент. Одновременно, россияне, вдоволь отдохнув на зарубежных курортах, стали вновь обращать внимание на "хорошо забытое старое". Казалось, что предложение и спрос начинают двигаться навстречу друг другу. И в этот момент наступил финансовый кризис.
Ольга Широкова, Директор Департамента Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood
Традиционный подход, который преобладает сегодня на рынке недвижимости и заключается в "возвращении в прошлое", к более простым, менее капиталоемким проектам, предполагает, что от куротно-рекреационных проектов девелоперы откажутся в первую очередь. Частично это происходит. Но только частично. Девелоперы в массе своей действительно, отказываются от крупномасштабных проектов, которые к кризису подошли в самой начальной стадии. В то же время, проекты по расширению номерного фонда, по реконструкции существующих пансионатов и санаториев продолжают развиваться. Чем обоснована подобная тенденция? Не ошибаются ли девелоперы и инвесторы подобных проектов?
На мой взгляд, сегодня, в условиях финансового кризиса, для оценки перспективности любого проекта на первый план выходят два основных фактора: насыщенность и емкость рынка. Для того, чтобы оценить эти два фактора рассмотри текущее состояние и потенциальный спрос на курортно-рекреационную недвижимость России.
Текущее состояние курортно-рекреационной сферы.
Объекты курортно-рекреационной недвижимости активно строились в советский период. В то время этот сегмент был очень развит и популярен. Существовали самые различные курорты. Самое удивительное, многие их них сохранились до сих пор. Более того, если ориентироваться на данные официальной статистики, то после известного периода спада, продолжавшегося до конца прошлого века, число объектов курортно-рекреационной сферы стало расти. Если в 1990 г. в России насчитывалось 1176 санаториев и пансионатов с лечением, то уже в 2000 г. их было 1192 (минимум был достигнут в печально известном 1998 г. - 1138 объектов), а к 2007 г. их число достигло 1321. В 1990 г. услугами данных учреждений воспользовались чуть более 3 млн. человек, в 2006 г. - почти 5 млн. человек.
Неудовлетворенный спрос, и реальный, и потенциальный в сегменте курортно-рекреационной недвижимости, огромен
Рост очевидный, тем не менее, в относительных величинах и этот показатель довольно скромный - рост за 15 лет составил около 70%, в то время как, например, только доходы населения росли (за исключением отдельных периодов) на 15-20% в год. Более того, 5 млн. отдохнувших на российских курортах - это менее 5% населения России. В то же время, на зарубежных курортах в 2008 г. отдохнуло в 2 раза больше россиян. Можно ли хотя бы частично переориентировать эти потоки на внутренний рынок. Для этого надо понять, насколько устранимы основные проблемы, которые называют туристы, предпочитающие зарубежные курорты российским. Они общеизвестны: высокие цены, прежде всего на перелеты, низкое качество номерного фонда, низкий уровень сервиса. Задачи сложные, но решаемые. Тем более, что и сильные стороны у российских курортов есть.
Эти сильные стороны связаны именно с рекреационной составляющей, в частности лечебной базой, которая скорее, вопреки логике, но сохранилось и по-прежнему востребована. Это относится не только к курортам Черного моря или КМВ, но и к таким менее известным в масштабе страны, как например Белокуриха в Алтайском крае или Усть-Качка в Пермском крае. При этом, и это уже не только российский, но и общемировой тренд, предпочтения туристов все активнее смещаются в пользу оздоровительного и лечебного туризма. И здесь, помимо сохранившихся советских традиций, есть дополнительные "факторы притяжения" - когда речь идет об оздоровлении и/или лечении такие моменты как "своя страна" и родной язык становятся более весомыми, нежели в случае, например, познавательного или пляжного туризма.
Таким образом, основной якорь российских курортов - оздоровление и лечение. Дальше дело за малым - необходимо устранить основные причины недовольства потенциальных клиентов. И если с качеством услуг, наверное, быстро справиться не удастся, то "выровнять" стоимость услуг сегодня самое время - один из немногих положительных моментов кризиса - относительное удешевление внутреннего отдыха за счет произошедшей девальвации рубля. Напомним, что именно девальвация рубля в 1998 г. (безусловно, она была более сильной, но и рубль тогда был явно более существенно переоценен) способствовала возрождению многих российских курортов. Здесь все зависит от операторов данного рынка: если они наконец-то поймут, что оперируют на открытом рынке и ориентироваться должны на стоимость услуг конкурентов, а не рассматривать существующие издержки как главный ценообразующий фактор - в условиях немонопольного рынка издержками надо управлять (хотя роль государства здесь тоже не последняя - во всех странах, ориентированных на активное развитие туризма, поддержка государством данной отрасли весомая).
На зарубежных курортах в 2008 г. россиян отдохнуло в два раза больше, чем на отечественных
Таким образом, неудовлетворенный спрос, и реальный, и потенциальный в сегменте курортно-рекреационной недвижимости, огромен. По оценкам компании Blackwood, он удовлетворен на 35-40% в дорогом сегменте и на 20-25% - в массовом. Заполняемость существующих объектов в сезон превышает 100%, причем кризисный сезон зимы 2008-2009 гг. не стал исключением: в том же Кисловодске и новогодние праздники и январь в целом характеризовались высокой заполняемостью. В качественных санаториях и домах отдыха места необходимо бронировать задолго до самого отдыха, причем это относится не только к высокому сезону - спрос здесь в значительной мере чувствителен к цене, поэтому более низкие цены в несезон привлекают категории потребителей, которые не могут себе позволить лечение и оздоровление в высокий сезон. Более того, если рассматривать элитный отдых, то здесь существует конкуренция с зарубежными курортами, которые оттягивают на себя часть спроса. В эконом-сегменте все несколько сложнее - помимо невысоких доходов у двух третей россиян нет загранпаспортов, плюс существенная часть потребителей отдает предпочтение железнодорожному транспорту. Так что спрос на отдых в невысоком бюджете будет высоким еще лет 10-15, при условии конечно соответствующего по цене/качеству предложения. В перспективе процентное соотношение массового и элитного сегментов составит примерно 80 к 20.
Перспективы развития
Развитие курортно-рекреационного сегмента возможно по двум направлениям - реконструкция старых объектов и строительство новых. До кризиса основное внимание девелоперов было сконцентрировано на втором направлении, число заявленных проектов росло с каждым годом. Новые проекты предполагались масштабными, предполагающими освоение сотен гектаров. Кризис внес коррективы в эти планы, и на среднесрочную перспективу на первый план выходят проекты именно реконструкции существующих объектов.
Основной якорь российских курортов - оздоровление и лечение
Конечно, редевелопмент в рекреационном сегменте, равно как и в других сегментах недвижимости - процедура довольно дорогая, и затраты здесь могут быть сопоставимы с затратам на новое строительство. Поэтому, наиболее перспективный путь - это покупка объекта, его эксплуатация и параллельное ведение нового строительства на том же участке. Уже существующие корпуса реконструируют, но на более поздних фазах. Таким образом, обеспечивается непрерывное функционирование объекта, не теряется целевая аудитория и, что еще более важно - опытный медицинский персонал. Параллельно идет создание нового продукта. Примечательно, что и в советское время большая часть санаториев была рассчитана на пофазное возведение - участок выделялся, например, под пять корпусов, освоение происходило очередями. В связи с известными событиями по наиболее современным из советских объектов успели построить только один-два корпуса. Приобретая подобный объект советской постройки, девелопер, вместе с существующими зданиями, получает уже практически готовую строительную площадку. И рентабельность подобных проектов, особенно тех, которые успеют выйти на рынок в период сохраняющегося дефицита, будет вполне сопоставима с проектами в традиционных сегментах. Особенно если девелоперы будут учитывать риск стагнации рынка и, в частности, отсутствия продаж жилья на протяжении довольно длительного периода.
Кстати, в ряде случаев, жилые объекты, если они расположены в курортно-рекреационных зонах, вполне могут быть перепрофилированы в курортные. Безусловно, отделка и мебелировка - это дополнительные затраты, но если принять во внимание риск нереализации жилья в ближайшие два, а может быть и три года (а по отдельным проектам это вполне реально), то названные затраты могут быть оправданы. При этом речь, опять таки, идет не только о традиционном Черноморском побережье или КМВ - то же Подмосковье и смежные области - зона активной коттеджной застройки последний лет, и наверное, самый проблемный в настоящее время сегмент, - обладает значительным рекреационным потенциалом. И часть проектов коттеджной застройки вполне может быть переориентирована в объекты рекреационной недвижимости. Безусловно, к подобным "реконцепциям" надо подходить осторожно, тщательно анализируя все плюсы и минусы, все риски и возможности, но для ряда проектов, для которых перспективны найти покупателя в ближайшие годы более чем туманны, это может быть хорошей возможностью.
Ольга Широкова, Директор Департамента Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
