Китай для россиян становится все более привлекательной страной для проживания. О том, могут ли россияне покупать недвижимость в КНР и на каких условиях возможно получение кредита, нашим читателям рассказал Евгений Колесов, являющийся генеральным директором промышленной группы ToolPex Industrial Group (TIG), САР Гонконг и компании Optim Consult International Co., Ltd и Omega-m Logistics Co., Ltd (г. Гуанчжоу, провинция Гуандун, Китай).
Могут ли россияне приобрести жилье в Китае и какова процедура приобретения?
Евгений Колесов
Россияне (так же, как и другие иностранцы) могут покупать жилье в КНР.
11 июля 2006 года правительством была издана директива ограничить возможности приобретения недвижимости иностранными гражданами, при этом непременным условием стало безвыездное проживание на территории Китая в течение не менее одного года (это могла быть как работа, так и учеба). Необходимость данного постановления была продиктована, прежде всего, тем, что зачастую квартиры приобретались иностранцами для получения прибыли от их последующей продажи. Чтобы ограничить спекуляции с использованием иностранного капитала на китайском рынке, правительство КНР приняло меры.
Однако на практике данное указание применяется далеко не везде (это мотивируется незначительными изменениями местных органов самоуправления в центральной директиве в целях экономического роста как отдельной административной единицы, так и в целом страны). Очевидно, что это обстоятельство стало, прежде всего, следствием снижения спроса на недвижимость в Китае после начала финансового кризиса.
Так, в ежемесячном докладе Национального бюро статистики КНР говорится, что в январе-феврале 2009 г. инвестиции в сферу недвижимости достигли 239,8 млрд. юаней ($35,5 млрд.), увеличившись на 1%. Вместе с тем, темпы роста сократились на 31,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 г.
За этот же период 2009 г. было использовано под строительство 22 880 000 кв.м - это на 30% ниже, чем в январе-феврале 2008 г., темп роста сократился на 30%. В том числе, было завершено строительство на 26,47 млн. кв.м (на 15,5% ниже чем в аналогичном периоде в 2008 г.).
Продажи жилой недвижимости за первые 2 месяца текущего года составили 51,31 млн. кв. м - на 0,3% меньше, чем в январе-феврале 2008 г.
В течение 2009 года любой иностранец может купить в Пекине более одного объекта недвижимости
В феврале цены на жилую недвижимость упали в среднем на 1,2% (по сравнению с февралем 2008 г.) - это на 0,2% ниже, чем было в январе 2009 г.
Прежде всего, упали цены на первичное жилье - на 1,8% (на 0,2% по сравнению с январем 2009 г.). В том числе, на жилье площадью 90 кв.м и менее цены снизились на 1,4% (на 0,3% по сравнению с январем 2009 г.). На вторичное жилье - на 0,7% (на 0,1% по сравнению с январем 2009 г.)
Деньги - самое важное условие при покупке недвижимости в Китае. Так же, как и везде. Правда, в отношении недвижимости для иностранцев есть все же и некоторые другие обязательные правила - нельзя покупать более одной квартиры; нельзя сдавать жилплощадь в аренду; нельзя использовать в коммерческих целях, можно использовать только для проживания.
Хотя стоит отметить, что данные предписания провинциальные правительства могут изменять и даже отменять.
В качестве примера можно рассмотреть Пекин. До принятия вышеупомянутой директивы здесь покупалось иностранцами около 8% от общего числа продаваемого в столице Китая жилья. После - количество иностранцев-собственников пекинского жилья снизилось до 0,5%. Однако на 2009 год местные органы самоуправления несколько изменили требования и условия центральной директивы, дополнив его моментом, согласно которому с 1.01.2009 по 31.12.2009 в Пекине отменяются все условия по приобретению недвижимости для иностранцев (для увеличения спроса). То есть в течение этого года любой иностранец (в том числе и россиянин) может покупать более одного объекта недвижимости, сдавать его в аренду и перепродавать. По неофициальным источникам, на сегодняшней день треть дорогих вилл в Пекине куплена иностранцами. Будет ли пролонгирован срок действия данного документа, зависит от экономической ситуации в стране, а также от того, насколько он окажется эффективным. Возможно, мера временная.
Квартира в КНР может принадлежать владельцу 70 лет, потом правительство ее заменит
Еще одно правило, повсеместно применяемое на территории Китая и имеющее одинаковую юридическую силу как для китайских, так и для иностранных граждан - квартира в КНР может принадлежать своему владельцу в течение 70 лет. После окончания этого срока правительство предоставляет аналогичную по цене недвижимость. Если новое жилье уступает старому по каким-либо характеристикам, правительство может выплатить компенсацию (на практике такое случается, однако официально нигде не зарегистрировано). Цель подобной политики заключается в стабильном обновление рынка недвижимости в КНР (недостаток земли при большом количестве населения не дает возможность строить новые дома в других местах).
Официальной статистики количества объектов недвижимости, купленной в Китае русскими гражданами, нет. Тем не менее, известно, что наибольшей популярностью пользуются приграничные и большие города, в которых ведется бизнес - Хэйхэ, Суйфэньхэ, Харбин, Пекин, Шанхай; а также места отдыха - в эту группу безоговорочно попал остров Хайнань. Во всяком случае, в китайской прессе в последнее время часто встречаются сообщения о том, что в каждом из вышеназванных районов обзавелись жилплощадью уже более чем 100 российских семей.
Есть ли какие-то особенности приобретения недвижимости в Китае для разных категорий граждан, можно ли там приобрести жилье в кредит?
Любому иностранцу, желающему купить недвижимость в КНР, воспользовавшись кредитом китайского банка, необходимо обязательно соответствовать следующим условиям: иметь на руках паспорт и справку о доходах (доказательство платежеспособности). Это формально. Фактически же банк обычно также запрашивает доказательство проживания в Китае не менее одного года, а также данные о поручителе-китайце (это могут быть и друзья, и родственники заемщика - чтобы в случае чего банк имел возможность через них выяснить его местонахождение). В качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
По данным крупнейшего китайского банка ICBC, (Промышленно-коммерческий банк Китая), на сегодня приняты следующие процентные ставки и сроки выплаты кредита на недвижимость:
Среднесрочный и долгосрочный кредит:
1-3 года: 5,4%
3-5 лет: 5,76%
Более 5 лет - 5,94%
В целях повышения спроса на жилье, с февраля 2009 года в силу вступило постановление правительства Китая, согласно которому введены 30% скидки на кредиты на недвижимость - это новое положение касается не только граждан КНР, но и иностранцев. То есть проценты за пользование кредитом (не основная сумма) примерно на треть уменьшены. Но только в случае, если жилье приобретается заемщиком впервые. И, безусловно, каждый банк оставляет за собой право отказать в этом бонусе в случае "неважной" кредитной истории и т.п. нюансов.
Вопрос : В вашей консультации указано,что срок владения квартирой исчисляется с момента регистрации собственности, но по ст.1152ГК имущество ,полученное по наследству...
