Складская недвижимость: в каком состоянии сейчас находится рынок?
27 марта 2009
Разразившийся экономический кризис внес свои коррективы в развитие рынка складской недвижимости. Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate поделился с нами информацией о состоянии рынка на сегодняшний день и прогнозом на 2009 год.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate
Кризис, безусловно, повлиял на характер развития сегмента складской недвижимости, где сегодня также обозначились определенные негативные тренды. В частности, конец 2008 и начало 2009 годов характеризовались снижением темпов строительства складских помещений из-за недофинансирования, трудностями получения разрешения на строительство и ужесточением правил зонирования со стороны государства.
К вводу в 2008 году в Московском регионе было запланировано около 1,5 млн.кв.м, но в итоге ввести удалось только одну треть площадей. В итоге общий объем предложения качественных складских помещений на конец 2008 года составил 3,8 млн. кв.м. Доля пустых складских помещений и до кризиса составляла не более 1%, а учитывая сокращение ввода новых площадей, можно говорить о дефиците предложения, в том числе дефиците специализированных складов.
Среди других тенденций на рынке складской недвижимости можно отметить появление практики сдачи площадей в субаренду, что сегодня характерно и для других сегментов коммерческой недвижимости. Это вынужденная мера арендаторов, которые переоценили свои возможности и арендовали площадей больше, чем реально могут обработать на текущей стадии развития рынка. В субаренду сдают площади, в основном, крупные арендаторы - логистические операторы. Срок сдачи помещений в субаренду составляет от 1 до 3 лет.
Коррекция арендных ставок также затронула данный сегмент коммерческой недвижимости, хотя и не слишком сильно. Дело в том, что в складском секторе не было бурного роста ставок аренды, как это наблюдалось в других сегментах. Данный рынок с этой точки зрения не был перегретым.
Для серьезного снижения цены или арендных ставок на рынке складской недвижимости оснований нет
Рост цен на склады происходил ежегодно на очень небольшой процент, который был даже меньше инфляции. Поэтому в этом сегменте нет оснований для серьезного снижения цены или же арендных ставок. Арендные ставки снизились в среднем на 20%, что гораздо меньше, чем в других секторах коммерческой недвижимости. Таким образом, ставки сегодня составляют: на складские помещения класса А - $120, класса В - $110.
Можно спрогнозировать, что в 2009 году будут введены проекты, под которые было получено ранее финансирование и которые уже находятся в стадии активного строительства. По нашим оценкам, в текущем году будет введено порядка 600 тыс. кв.м. Среди ключевых проектов, планируемых к вводу в 2009 году, стоит отметить: возведение третьей фазы логистического парка "Крекшино" площадью 57,5 тыс. кв. м.; четвертой фазы индустриального парка "Истра" площадью 26 тыс. кв. м. Компания Giffels планирует построить индустриальный парк "Южные ворота" площадью 71,3 тыс. кв. м на Каширском шоссе в 30 км от МКАД.
EG Logistics и Raven Russia возводят логистический комплекс площадью 53 тыс. кв. м на 20-м км Дмитровского шоссе. Компания "Трилоджи Девелопмент" предполагает построить "Трилоджи парк "Томилино" площадью 120 тыс. кв. м на 8-м км Новорязанского шоссе. "Эспро Девелопмент" реализует первую фазу индустриального парка "Восточный" площадью 55 тыс. кв. м на Горьковском шоссе в 44 км от МКАД. А компания Accent строит Агротерминал на 20-м км Варшавского шоссе.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
