PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 14 января 2009 » В наступившем году лучше не станетКарта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

В наступившем году лучше не станет

14 января 2009

Как отразился финансовый кризис на городской и загородной недвижимости в 2009 году? Специалисты прогнозируют возможность снижения стоимости жилья до 50%, его дефицит, замораживание проектов и падение ипотечного спроса.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
УвеличитьКонстантин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
Финансовый кризис отразился на первичном и вторичном рынках жилья. На первичном рынке он привел к снижению объемов кредитования строительной отрасли, росту ставок по кредитам. У многих девелоперских компаний возникли проблемы с рефинансированием кредитов. Не секрет, что многие компании отказались от реализации новых проектов, в том числе и в регионах.

Если говорить о вторичном рынке, то кризис спровоцировал значительный рост предложения и увеличению доли инвестиционных квартир в предложении. Также не стоит забывать, что реакция на возникновение кризиса последовала и со стороны спроса. Мы заметили падение активности покупателей недвижимости. Кроме того, ужесточились условия ипотечного кредитования и снизились сами темпы роста ипотеки. Увеличение числа сокращений во многих компаниях снизило покупательскую способность населения.

Если говорить о сегментах жилья, то в элитном и эконом-классе присутствуют факторы, которые выполняют роль буфера, смягчая кризисное влияние. В эконом-классе - это возможный переход покупателей из сегмента бизнес, а также первоочередная поддержка со стороны государства. В элитном классе - это меньшая зависимость проектов от подорожавших кредитных ресурсов, а также более стабильный (хотя и традиционно самый небольшой по сравнению с другими сегментами) спрос на жилье. Больше всего в текущей ситуации пострадал сегмент бизнес-класса, в силу его значительной зависимости от кредитных ресурсов. Можно предполагать, что некоторые проекты в этом сегменте будут поддерживаться локальными властями, но только в случае если они будут находиться в статусе значимых объектов для города.

В элитном сегменте в начале 1 полугодия 2008 г. отмечался активный рост цен, который к началу летнего сезона сменился относительной стабилизацией. В 3 квартале темпы роста сохранялись на достаточно высоком уровне, однако к сентябрю-октябрю в связи с развернувшимся финансовым кризисом они замедлились, а в ноябре и вовсе показали отрицательную динамику. Однако стоит отметить, что небольшое снижение было вызвано ростом курса доллара по отношению к рублю, в рублевом же эквиваленте цены, как и ранее, продолжили свой рост. В итоге с начала года цены в элитном сегменте выросли на 20%.

Динамика цен на элитное жилье, $ за кв. м
(Источник: данные компании Blackwood)
УвеличитьДинамика цен на элитное жилье, $ за кв. м (Источник: данные компании Blackwood)
В целом же на рынке в течение первого полугодия 2008 г. рост цен на рынке столичной недвижимости находился в диапазоне 12-15% за квартал. Третий квартал окончательно подтвердил снижение темпов роста цен на жилье: прирост относительно предыдущего периода находится на уровне 1,5-3,5%. В октябре-ноябре было отмечено снижение цен на 2-4% ежемесячно. Тем не менее, рост цены с начала года составил порядка 25-30%.

В среднем стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса составляет порядка 4000-4500 тыс. долларов.
Динамика средних цен на жилье Москвы, $ за кв. м
(Источник: данные компании Blackwood)
УвеличитьДинамика средних цен на жилье Москвы, $ за кв. м (Источник: данные компании Blackwood)
Сейчас эта цена корректируется. В некоторых случаях можно ожидать понижения от 20-30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес-класса, то она составляет 7000-10000 тыс. долларов. Также, как и в сегменте эконом-класса, возможно изменение стоимости. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного класса составляет порядка 15 000-40000 тыс. долларов. Снижение цены в данном сегменте на ликвидные объекты не более 10%, либо собственники снимают объекты с продажи. На неликвидные объекты (с завышенной ценой) коррекция может составить вплоть до 30%.

Ориентировочно, в ближайшее время изменение стоимости жилья в среднем составит 30%. Снижать цены будут девелоперы, которые не завершили заявленные проекты, привлекая банковское кредитование. В таких случаях вполне возможно понижение стоимости до 50%, но скорее такие цены будут носить ситуационный, а не массовый характер.

В силу того, что кризис еще не локализован, в кратко - и среднесрочной перспективе стоит ожидать, что ценовая коррекции вниз в сегменте бизнес-класса, будет более существенной, чем в других сегментах. В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.

Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век"

Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век"
УвеличитьДмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век"
Хотя нестабильность на рынках существенно затрудняет прогнозирование на ближайшее будущее, но законы экономики и анализ складывающейся ситуации позволяют определить тенденции, которые окажут существенное влияние на баланс спроса и предложения в сфере недвижимости в 2009 году. Сложности с финансированием застройщиков приведут к значительному уменьшению выхода новых объектов. Учитывая, что ряд девелоперов уже приостановил работу над проектами, находящимися на "бумажной" стадии, следует ожидать общее снижение предложения жилья в течение одного-двух лет. Для восстановления прежних объемов строительства потребуется не год и даже не два. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше - на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен.

И он будет корректировать ситуацию не сам по себе, а вместе с другой "силой" - отложенным спросом. Денежных ресурсов у людей достаточно, но сегодня у части покупателей есть сомнения в целесообразности приобретения недвижимости, в том числе из-за влияния информационного фона. Когда "накипь" скоропалительных и поверхностных оценок уйдет и наступит большая определенность в развитии национальной экономики, реакция рынка не заставит себя долго ждать. Дефицит жилья вместе с выходом отложенного спроса спровоцирует кумулятивный эффект, и по какой кривой начнется новый рост цен, можно только догадываться.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
УвеличитьМария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
Кризис разделил рынок на "до" и "после". И хотя со временем рынок восстановится, это будет уже другой рынок, с другими игроками и другими проектами.

До кризиса рынок развивался в рамках свойственных ему тенденций. После начала кризиса его влиянию подверглись все составляющие рынка: игроки, предложение, спрос, цены. Основными тенденциями, свойственными рынку до кризиса, являлись:

  • Госпрограмма "Доступное жилье", в рамках которой делается акцент на малоэтажное строительство, будет способствовать активному развитию сегмента эконом-класса. На данный момент, на рынке загородной недвижимости наблюдается дефицит предложения в эконом-классе. Хотя стоит отметить, что в последний год большее количество девелоперов заявили проекты в нижнем ценовом сегменте.
  • Основной интерес девелоперов по-прежнему сосредоточен на западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Постепенно развиваются и восточные направления. В докризисный период это было связано с дефицитом участков и стабильным спросом на загородную недвижимость эконом-класса.
  • Большая часть заявляемых проектов по-прежнему относится к бизнес-классу.
  • Продолжает увеличиваться количество проектов смешанной застройки. В рамках загородных проектов девелоперы возводят коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома с целью диверсификации рисков, охвата нескольких потребительских сегментов и повышения конкурентоспособности проекта.
  • Увеличивается расстояние, на котором возводятся поселки "дальних" дач. Если, скажем, года два назад к дальним дачам эксперты рынка относили проекты, находящиеся в 50-70 км от МКАД, то сейчас к ним относятся проекты от 90-100 км от МКАД. Подобное смещение связано с развитием рынка загородной недвижимости и расширением ареала застройки загородной недвижимости. Наступивший кризис замедлил развитие этих тенденций, но не внес в них кардинальных изменений. Характерными для кризиса являются следующие тенденции, развитие которых, с высокой степенью вероятности, продолжится в первом полугодии 2009 г.:
  • Увеличение числа проектов, предлагающих участки без подряда или участки без обязательного подряда. В качестве примера можно привести такие поселки, как "Шеломово-2" по Киевскому шоссе, "Тургеневские дачи" по Ярославскому шоссе, "Рысиха-2" по Новорижскому шоссе. Девелоперы предпочитают, для снижения рисков, ограничиться проведением коммуникаций и строительством дорог, а строительство домовладений предоставляют потребителям.
  • Снижение цен застройщиками и предоставление скидок, которые уже не являются сезонными.
  • Изменение состава игроков на рынке загородной недвижимости: часть проектов и земельных активов будет выкупаться, в том числе компаниями, не имеющими отношения к загородному девелопменту, поэтому не приходится говорить о том, что кризис "очистит" рынок от непрофильных игроков. Однако часть компаний, оказавшаяся под непосильным финансовым бременем, будет вынуждена уйти с рынка.
  • Замораживание части проектов, отказ части девелоперов от проектов приведет к снижению объемов предложения, что начнет сказываться на рынке в конце этого года. Рынок загородной недвижимости менее зависим от ипотеки, чем рынок городской недвижимости, в силу своей большей закрытости. Компаниям-девелоперам, не имеющим завершенных проектов и надежной кредитной истории, достаточно сложно рассчитывать на получение кредитных ресурсов. Только крупные компании в силу уже сложившейся репутации, могут договориться с банками в том числе и о предоставлении ипотечных кредитов по своим объектам.

Вместе с этим, необходимо помнить, что загородная недвижимость, зачастую, представляет собой вторую или третью недвижимость, и ее приобретение может быть отложено.

Вся эта совокупность факторов привела, с одной стороны, к падению, в том числе, и ипотечного спроса, так как потребители коттеджей эконом-класса в большинстве случаев отказались от покупок, с другой стороны, банки стали отказывать в предоставлении подобных займов.

В первой половине 2009 г. мы будем наблюдать развитие той ситуации, которая сложилась в конце предыдущего года.

По информации PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

август 2019
пнвтсрчтптсбвс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

Что будет с ценами на "вторичку" после 1 июля 2019 года?

1 июля 2019

В перспективе двух лет рынок вторичного жилья перетянет на себя часть покупателей новостроек, что может поднять цены в среднем на 10-15%, считают эксперты "НДВ-Супермаркет недвижимости".

10/06 10:10  Сегодня средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке жилья составляет 235 тыс. рублей

16/05 10:14  За первый квартал 2019 года на подмосковной "загородке" появился лишь один проект с застройкой, только...

15/05 10:04  Большинство нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья могут быть проданы только с дисконтом...

13/05 11:00  В мае наиболее экономичный вариант найма квартиры в старой Москве - малогабаритная "однушка" в районе...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости