Как отразился финансовый кризис на городской и загородной недвижимости в 2009 году? Специалисты прогнозируют возможность снижения стоимости жилья до 50%, его дефицит, замораживание проектов и падение ипотечного спроса.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
Финансовый кризис отразился на первичном и вторичном рынках жилья. На первичном рынке он привел к снижению объемов кредитования строительной отрасли, росту ставок по кредитам. У многих девелоперских компаний возникли проблемы с рефинансированием кредитов. Не секрет, что многие компании отказались от реализации новых проектов, в том числе и в регионах.
Если говорить о вторичном рынке, то кризис спровоцировал значительный рост предложения и увеличению доли инвестиционных квартир в предложении. Также не стоит забывать, что реакция на возникновение кризиса последовала и со стороны спроса. Мы заметили падение активности покупателей недвижимости. Кроме того, ужесточились условия ипотечного кредитования и снизились сами темпы роста ипотеки. Увеличение числа сокращений во многих компаниях снизило покупательскую способность населения.
Если говорить о сегментах жилья, то в элитном и эконом-классе присутствуют факторы, которые выполняют роль буфера, смягчая кризисное влияние. В эконом-классе - это возможный переход покупателей из сегмента бизнес, а также первоочередная поддержка со стороны государства. В элитном классе - это меньшая зависимость проектов от подорожавших кредитных ресурсов, а также более стабильный (хотя и традиционно самый небольшой по сравнению с другими сегментами) спрос на жилье. Больше всего в текущей ситуации пострадал сегмент бизнес-класса, в силу его значительной зависимости от кредитных ресурсов. Можно предполагать, что некоторые проекты в этом сегменте будут поддерживаться локальными властями, но только в случае если они будут находиться в статусе значимых объектов для города.
В элитном сегменте в начале 1 полугодия 2008 г. отмечался активный рост цен, который к началу летнего сезона сменился относительной стабилизацией. В 3 квартале темпы роста сохранялись на достаточно высоком уровне, однако к сентябрю-октябрю в связи с развернувшимся финансовым кризисом они замедлились, а в ноябре и вовсе показали отрицательную динамику. Однако стоит отметить, что небольшое снижение было вызвано ростом курса доллара по отношению к рублю, в рублевом же эквиваленте цены, как и ранее, продолжили свой рост. В итоге с начала года цены в элитном сегменте выросли на 20%.
Динамика цен на элитное жилье, $ за кв. м
(Источник: данные компании Blackwood)
В целом же на рынке в течение первого полугодия 2008 г. рост цен на рынке столичной недвижимости находился в диапазоне 12-15% за квартал. Третий квартал окончательно подтвердил снижение темпов роста цен на жилье: прирост относительно предыдущего периода находится на уровне 1,5-3,5%. В октябре-ноябре было отмечено снижение цен на 2-4% ежемесячно. Тем не менее, рост цены с начала года составил порядка 25-30%.
В среднем стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса составляет порядка 4000-4500 тыс. долларов.
Динамика средних цен на жилье Москвы, $ за кв. м
(Источник: данные компании Blackwood)
Сейчас эта цена корректируется. В некоторых случаях можно ожидать понижения от 20-30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес-класса, то она составляет 7000-10000 тыс. долларов. Также, как и в сегменте эконом-класса, возможно изменение стоимости. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного класса составляет порядка 15 000-40000 тыс. долларов. Снижение цены в данном сегменте на ликвидные объекты не более 10%, либо собственники снимают объекты с продажи. На неликвидные объекты (с завышенной ценой) коррекция может составить вплоть до 30%.
Ориентировочно, в ближайшее время изменение стоимости жилья в среднем составит 30%. Снижать цены будут девелоперы, которые не завершили заявленные проекты, привлекая банковское кредитование. В таких случаях вполне возможно понижение стоимости до 50%, но скорее такие цены будут носить ситуационный, а не массовый характер.
В силу того, что кризис еще не локализован, в кратко - и среднесрочной перспективе стоит ожидать, что ценовая коррекции вниз в сегменте бизнес-класса, будет более существенной, чем в других сегментах. В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век"
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век"
Хотя нестабильность на рынках существенно затрудняет прогнозирование на ближайшее будущее, но законы экономики и анализ складывающейся ситуации позволяют определить тенденции, которые окажут существенное влияние на баланс спроса и предложения в сфере недвижимости в 2009 году. Сложности с финансированием застройщиков приведут к значительному уменьшению выхода новых объектов. Учитывая, что ряд девелоперов уже приостановил работу над проектами, находящимися на "бумажной" стадии, следует ожидать общее снижение предложения жилья в течение одного-двух лет. Для восстановления прежних объемов строительства потребуется не год и даже не два. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше - на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен.
И он будет корректировать ситуацию не сам по себе, а вместе с другой "силой" - отложенным спросом. Денежных ресурсов у людей достаточно, но сегодня у части покупателей есть сомнения в целесообразности приобретения недвижимости, в том числе из-за влияния информационного фона. Когда "накипь" скоропалительных и поверхностных оценок уйдет и наступит большая определенность в развитии национальной экономики, реакция рынка не заставит себя долго ждать. Дефицит жилья вместе с выходом отложенного спроса спровоцирует кумулятивный эффект, и по какой кривой начнется новый рост цен, можно только догадываться.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
Кризис разделил рынок на "до" и "после". И хотя со временем рынок восстановится, это будет уже другой рынок, с другими игроками и другими проектами.
До кризиса рынок развивался в рамках свойственных ему тенденций. После начала кризиса его влиянию подверглись все составляющие рынка: игроки, предложение, спрос, цены. Основными тенденциями, свойственными рынку до кризиса, являлись:
Госпрограмма "Доступное жилье", в рамках которой делается акцент на малоэтажное строительство, будет способствовать активному развитию сегмента эконом-класса. На данный момент, на рынке загородной недвижимости наблюдается дефицит предложения в эконом-классе. Хотя стоит отметить, что в последний год большее количество девелоперов заявили проекты в нижнем ценовом сегменте.
Основной интерес девелоперов по-прежнему сосредоточен на западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Постепенно развиваются и восточные направления. В докризисный период это было связано с дефицитом участков и стабильным спросом на загородную недвижимость эконом-класса.
Большая часть заявляемых проектов по-прежнему относится к бизнес-классу.
Продолжает увеличиваться количество проектов смешанной застройки. В рамках загородных проектов девелоперы возводят коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома с целью диверсификации рисков, охвата нескольких потребительских сегментов и повышения конкурентоспособности проекта.
Увеличивается расстояние, на котором возводятся поселки "дальних" дач. Если, скажем, года два назад к дальним дачам эксперты рынка относили проекты, находящиеся в 50-70 км от МКАД, то сейчас к ним относятся проекты от 90-100 км от МКАД. Подобное смещение связано с развитием рынка загородной недвижимости и расширением ареала застройки загородной недвижимости.
Наступивший кризис замедлил развитие этих тенденций, но не внес в них кардинальных изменений.
Характерными для кризиса являются следующие тенденции, развитие которых, с высокой степенью вероятности, продолжится в первом полугодии 2009 г.:
Увеличение числа проектов, предлагающих участки без подряда или участки без обязательного подряда. В качестве примера можно привести такие поселки, как "Шеломово-2" по Киевскому шоссе, "Тургеневские дачи" по Ярославскому шоссе, "Рысиха-2" по Новорижскому шоссе. Девелоперы предпочитают, для снижения рисков, ограничиться проведением коммуникаций и строительством дорог, а строительство домовладений предоставляют потребителям.
Снижение цен застройщиками и предоставление скидок, которые уже не являются сезонными.
Изменение состава игроков на рынке загородной недвижимости: часть проектов и земельных активов будет выкупаться, в том числе компаниями, не имеющими отношения к загородному девелопменту, поэтому не приходится говорить о том, что кризис "очистит" рынок от непрофильных игроков. Однако часть компаний, оказавшаяся под непосильным финансовым бременем, будет вынуждена уйти с рынка.
Замораживание части проектов, отказ части девелоперов от проектов приведет к снижению объемов предложения, что начнет сказываться на рынке в конце этого года.
Рынок загородной недвижимости менее зависим от ипотеки, чем рынок городской недвижимости, в силу своей большей закрытости. Компаниям-девелоперам, не имеющим завершенных проектов и надежной кредитной истории, достаточно сложно рассчитывать на получение кредитных ресурсов. Только крупные компании в силу уже сложившейся репутации, могут договориться с банками в том числе и о предоставлении ипотечных кредитов по своим объектам.
Вместе с этим, необходимо помнить, что загородная недвижимость, зачастую, представляет собой вторую или третью недвижимость, и ее приобретение может быть отложено.
Вся эта совокупность факторов привела, с одной стороны, к падению, в том числе, и ипотечного спроса, так как потребители коттеджей эконом-класса в большинстве случаев отказались от покупок, с другой стороны, банки стали отказывать в предоставлении подобных займов.
В первой половине 2009 г. мы будем наблюдать развитие той ситуации, которая сложилась в конце предыдущего года.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
