PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 25 декабря 2008 » Итоги годаКарта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

Итоги года

25 декабря 2008

Безусловно, главным событием года на рынке недвижимости стал кризис и его последствия - кризис полностью изменил вектор развития рынка. Сегодня вместо рынка продавца мы имеем рынок покупателя. Начался передел рынка, многим компаниям грозит если не банкротство, то смена владельца. И, пожалуй, впервые, наше государство озаботилось регулированием рынка - не прямым, но косвенным, стимулирующим его дальнейшее развитие.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate
УвеличитьОмар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate
Заявленных объектов будет заморожено порядка 80-90%, это касается именно "бумажных" проектов. Что касается проектов, по которым уже начато строительство, то я не думаю, что в этом случае можно говорить о повальной заморозке. Произойдет лишь смещение сроков ввода объекта в эксплуатацию, но потихоньку строительство будет продолжаться.

Если проанализировать рынок городского жилья по сегментам, то в эконом-классе спрос сократился на 40% из-за проблем с ипотекой. В элитном жилье сформировался четко отложенный спрос (у покупателей деньги есть, но они заняли выжидательную позицию). Сильнее всего пострадал бизнес-класс, где спрос сократился на 80% из-за прямой зависимости от платежеспособности покупателей, и не ясно, когда он восстановится. Кризис сильнее всего ударил именно по неокрепшему среднему классу (предпринимателям, малому и среднему бизнесу, менеджерам среднего и верхнего звена), которые попали под сокращение рабочих мест и зарплаты, бонусов и пр. В результате, спрос из бизнес-класса сейчас переходит в эконом-класс.

На 2008 год эксперты прогнозировали рост цен на городское жилье в среднем на 15-20%. Как это ни странно, прогнозы по ценам оправдались и даже превзошли ожидания экспертов: за первые три квартала на рынке городской недвижимости зафиксирован 30-32%-ый рост цен. В 4 квартале рост прекратился, произошел даже небольшой откат назад, но в целом по итогам года можно сказать, что рост составил 25-30%. Получается, что даже если в 2009 году и произойдет коррекция цен вниз на 25-30%, о которой все сейчас говорят, то мы всего лишь вернемся к началу 2008 года.

Но делать какие-либо прогнозы сейчас не то, что сложно, а просто невозможно. В настоящий момент рынок еще не достиг своего дна, но находится на серьезном переломном рубеже. В 2009 год мы входим с большим балластом накопленных долгов, замороженных проектов, остановившимися продажами, наметившимися тенденциями снижения цен по всем сегментам, уменьшением платежеспособности покупателей. В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис. В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. Здесь все будет зависеть от того запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса.

Проблема в том, что долгосрочными проектами сейчас очень мало кто занимается. Провал в объемах жилищного строительства уже сформирован на 1,5-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Но сколько именно составит этот провал - никто не знает. Нужны будут титанические усилия, чтобы восстановить отрасль. Ведь строительный процесс - непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно (а они уже не стартовали), то говорить о том, что отрасль в срочном порядке нарастит мощности, нельзя, это просто нереально. По нашим прогнозам, восстановление объемов строительства произойдет скорее всего к 2011 году. А в 2009-2010 годах будет вводиться в среднем по 3 млн. кв.м. Через два года можно ждать и нового взрывного роста цен, потому что к этому периоду будет сформирован достаточно сильный провал в объемах предложения.

Что касается рынка загородной недвижимости, то здесь еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный "перекос" предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. Все ориентировались на дорогой сегмент. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего. Кризис только усугубил эту ситуацию. Продажи в бизнес-классе вообще встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить эти трудные времена. В эконом-классе продажи не останавливались. Загородный эконом по-прежнему востребован, даже несмотря на кризис, потому что здесь сформировался высокий дефицит предложения. Поэтому застройщики эконом-класса сейчас не так плохо себя чувствуют. Эконом-класс сейчас будет основной движущей силой загородного рынка.

Мы видим, что за этот год произошло ценовое расслоение рынка. По направлениям эконом-класса рост цен был достаточно высоким из-за дефицита предложения и достиг порядка 30%, а по насыщенным направлениям элит и бизнес-класса (Новая Рига, Минское, Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе), наоборот, произошел откат цен в среднем на 15%. Земельные активы сейчас дешевеют даже сильнее, чем объекты недвижимости, потому что не генерируют никакого дохода. Для того, чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника - это скорее обременение. Тогда как недвижимость может приносить реальный доход. Любой собственник земли сейчас готов продать землю. Все, на что требуются заемные средства для освоения, будет продаваться. Хотя официально об этом никто не заявляет. Лэнд-лорды, владеющие большим земельным активом, будут стараться избавиться от него. Но это не будет сделано в открытую, потому что люди хотят удержать рынок. Дело в том, что огромное количество земель сейчас находится в залоге у банков, соответственно, если кто-то выкинет сейчас большую часть земельных активов, то рынок рухнет. Это не нужно никому.

Мы считаем, что коррекция стоимости земли на загородном рынке будет более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости. Те покупатели, которые собирались приобрести земельные участки, сейчас получили реальный шанс сделать это по выгодным условиям. Дисконты уже доходят до 50-70%. Однако землю сейчас можно рассматривать прежде всего как долгосрочные инвестиции. В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно. Важно скрупулезно подойти к анализу земли и оценить ее ликвидность.

Наибольшее снижение произойдет на участки, по которым разрабатывался проект строительства жилья бизнес-класса. Дело в том, что этот сегмент сильно перенасыщен, здесь сформировался переизбыток предложений. А с приходом кризиса потенциальный круг покупателей сузился. Во-первых, из-за проблем на рынке труда (повсеместные сокращения кадров, зарплат, бонусов), в связи с чем многие топ-менеджеры, являющиеся главными покупателями жилья бизнес-класса, оказались "за бортом" рынка. А во-вторых, из-за возникших трудностей с ипотекой. В результате продажи в бизнес-классе сейчас встали. В ближайшие 2-3 годы мы прогнозируем рецессию на загородном рынке. Оздоровления можно ожидать только через 3-5 лет.

На рынке коммерческой недвижимости в результате кризиса в большей степени пострадает торговая недвижимость, но не вся. Проблемы будут и уже назревают у объектов с неграмотной концепцией, а также там, где никакой концепции нет вообще. В первую очередь это относится к небольшим районным ТЦ, где застройщиками проявлялось очень много "самодеятельности" и при строительстве консультанты не привлекались. Кризис оголил подобные проблемы - это, прежде всего, неправильная организация покупательских потоков, неграмотная рассадка и подбор арендаторов. Если по этим основным критериям успешности в торговом центре были допущены ошибки, то арендаторы будут вынуждены закрываться и съезжать. Соответственно, ТЦ будет пустеть, а найти новых арендаторов на такой спорный объект в условиях кризиса будет очень сложно. В этом случае собственнику надо будет либо делать реконцепцию объекта, либо выстраивать очень гибкую политику с арендаторами. То есть в любом случае придется принимать какие-то меры и идти на дополнительные затраты.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate

По информации PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

октябрь 2019
пнвтсрчтптсбвс
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

Стоимость элитных коттеджей в Подмосковье упала на 7%

2 сентября 2019

июле средняя стоимость элитного домовладения в Московской области снизилась по сравнению с январем на 7%, подсчитали аналитики компании "Метриум". За прошедшие шесть месяцев среднестатистический высокобюджетный загородный коттедж стал дешевле почти на...

01/07 10:56  Что будет с ценами на "вторичку" после 1 июля 2019 года?

10/06 10:10  Сегодня средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке жилья составляет 235 тыс. рублей

16/05 10:14  За первый квартал 2019 года на подмосковной "загородке" появился лишь один проект с застройкой, только...

15/05 10:04  Большинство нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья могут быть проданы только с дисконтом...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости