"Вот доберусь до Волги, а там и до Самары рукой подать", - говорил товарищ Сухов из всеми любимого фильма "Белое солнце пустыни". И хотя доподлинно не известно, удалось ли ему это сделать, есть все основания предполагать, что родом он был из Самары или, по крайней мере, из самарской губернии. А еще Самара - это родина "жигулевского" пива и центр отечественной космической промышленности - на самарском заводе "Прогресс" была построена ракета, доставившая на орбиту Земли Юрия Гагарина. Жизнь в этом славном городе всегда была далека от спокойствия, вот и сегодня на самарском рынке недвижимости происходит немало интересного.
Исторические моменты
Первые упоминания о реке Самаре и поселении при ее впадении в Волгу относятся к XIV в., когда в 1367 г. венецианские купцы Франческо и Доменико Пицигано составили картографическую схему реки и отметили в ее среднем течении поселение - пристань. Сама же крепость Самарский городок была возведена в1586 г. по приказу царя Федора Иоанновича.
С тех пор регулярно каждые сто лет в здешних краях происходили неоднозначные события, а город и округу посещали известные личности.
В 1670 г. Самару с визитом посетил сам Степан Разин. 26 августа самарцы хлебом и солью, колокольным звоном встретили его отряды. А вскоре к ним присоединились пришедшие с реки Яик (Урал) казаки под водительством атамана Максима Бешеного.
Чуть позже, в 1674 г., в отрядах Стеньки Разина против правительственных войск сражалось несколько десятков самарских жителей и стрельцов. Всех их в декабре того же года отправили на поселение в г. Холмогоры, на родину будущего отца-основателя Московского университета.
Сто лет спустя в город заглянул Емелька Пугачев. 24 декабря 1773 г. отряд Пугачева без боя вошел в Самару. Но через несколько дней повстанцы были разбиты подошедшими войсками. Жителей города, встречавших восставших с иконами и молебным пением, секли плетьми, а сам город, в наказание, на правах слободы подчинили уездному городу Ставрополю.
В XIX в. никто из знаковых фигур город не посещал, зато в 1881 г. здесь впервые сварили знаменитое "жигулевское" пиво. 4 марта об этом знаменательном событии горожан известили "Самарские губернские ведомости". И на последующие как минимум сто лет, особенно в советские времена, пиво этой марки стало олицетворением нашего образа жизни.
Советские люди твердо знали, что "краковская" колбаса изготавливается в Кракове, "московская" - в Москве, а пиво "жигулевское" варится на Жигулевском заводе в Самаре.
Справедливости ради нужно сказать, что в Самаре кроме пива были также созданы крупнейшие предприятия отечественной авиационной, космической, машиностроительной, металлургической, электротехнической, кабельной, нефтеперерабатывающей и легкой промышленности. Кроме того, в настоящее время в Самаре десять вузов и четыре университета, которые готовят специалистов различного профиля и хорошо зарекомендовали себя за рубежом. В Самаре работают четыре профессиональных театра, среди них два академических, широко известных в России - Театр драмы им. М. Горького и Театр оперы и балета. А мировую известность Самаре принесли Симфонический оркестр самарской филармонии и Волжский народный хор.
Политические страсти
2007 г. в Самаре прошел под знаком смены властей, причем на всех уровнях. Началось с того, что в конце 2006 г. поменялась городская власть. Началом крушения "бессменного правления" прежнего мэра Самары Георгия Лиманского стало несколько громких дел. Первое касалось приватизации самарского Дворца Спорта, признанной самарским арбитражным судом недействительной и незаконной.
Второе дело касалось незаконного выделения земли под жилищное строительство. Сотрудники правоохранительных органов провели ряд обысков и изъятие документов. Среди документов были постановления экс-мэра Самары Георгия Лиманского о выделении земельных участков под застройку, выданные фирмам, не имеющим необходимых документов, без проведения аукциона. Прокуратура обратилась в областной суд с представлением на разрешение обвинения Георгия Лиманского по двум статьям УК РФ (превышение должностных полномочий и должностной подлог по нескольким десяткам строительных объектов).
Однако дело не было завершено, поскольку Георгий Лиманский заболел и уехал на лечение... Нет, не в Испанию, не в Германию и не в Израиль, а в Москву. И там до него уже никто не смог добраться.
Выборы нового мэра вызвали в Самаре небывалый интерес. На избирательные участки пришло рекордное количество самарцев - 44,83%. Подобной активности не наблюдалось за последние девять лет.
Волга - русская река
Новым мэром Самары стал Виктор Тархов, победивший во втором туре с результатом 56,37% голосов. Его оппонентом был... "скрывающийся" в Москве Георгий Лиманский и набрал он ни много ни мало - 40,55% голосов.
На этом дело не закончилось. 30 августа 2007 г. Самарская область получила нового губернатора. После инаугурации в должность вступил теперь уже экс-глава "АвтоВАЗа" Владимир Артяков. В соответствии с законодательством РФ кандидатура была внесена президентом Владимиром Путиным.
По мнению экспертов, причины отставки кроются в обострившихся в последнее время противоречиях теперь уже бывшего губернатора с некоторыми крупными финансово-промышленными группами региона - такими как ГК СОК, "Волгопрогаз" и "Волгабурмаш", и если Титов всегда воспринимался местными ФПГ как человек из своего круга, такой же, как все, то Артяков - это уже московский представитель, и оспаривать его главенство вряд ли кто посмеет.
Власть поменялась, и следовало ожидать если не рывка, то хоть какого-то движения вперед. Но тут выявились другие сложности и препятствия.
Бюрократические препоны
Самарский драматический театр
Не вызывает сомнения тот факт, что в России государственный механизм неповоротлив, инертен и бюрократичен. И Самара в этом смысле - не исключение.
В последнее время, как птицы на юг, потянулись из города самарские строители. Да не на пикник и шашлыки, а на ПМЖ, а точнее ПМР - постоянное место работы.
А главной причиной ухода строителей жилья из города, по мнению участников рынка, являются бюрократические препоны, созданные администрацией мэра города Виктора Тархова. Многие из строителей считают, что сложности связаны не столько с медленной работой аппарата чиновников мэрии, сколько со стремлением мэрии расчистить рынок строительства жилья в пользу "близких" компаний.
Одной из таких недавно появившихся преград является изменение схемы взимания со строительных компаний взносов, которые ранее перечислялись в фонд отселения. При прежней администрации 12% построенного жилья в Самаре на этапе его сдачи передавали в этот фонд. Теперь же компаниям предписывается перечислять муниципалитету 12% от рыночной стоимости квартир в будущих объектах в качестве "пожертвований" в фонд города. Размер перечислений определяется в зависимости от параметров строительства и составляет, как правило, несколько десятков миллионов рублей, средства накапливаются на специальном фонде городского департамента строительства. Необходимо подчеркнуть: этот взнос требуют со строителей до начала работ, когда инвестирующей в строительство компании очень трудно найти свободные средства.
Здание современной архитектуры лишь подчеркивает очарование российской провинции
Еще одной головной болью для строителей Самары стали ожидаемые, но так и не состоявшиеся аукционы по распределению земельных участков. По закону государство должно обеспечить все необходимые инженерные коммуникации, произвести, если нужно, отселение и после этого выставлять участок под жилищное строительство на торги.
Отдельная тема - согласование документов в городской администрации. Оформление необходимой разрешительной документации, которое в муниципалитетах, заинтересованных в развитии жилищного строительства, занимает пару месяцев, в Самаре может затянуться на год.
Как отмечают эксперты, неотрегулированный, вышедший из-под контроля бюрократический механизм и меры, направленные против застройщиков, - характерная особенность исключительно Самары.
В большинстве соседних с Самарой областей (например в Перми, Нижнем Новгороде, Ульяновске, Казани, Саратове) давно прошли аукционы по распределению площадок, и строительство жилой недвижимости ведется не в пример быстрее. В Нижнем Новгороде в первом полугодии 2007 г. в 2,3 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличился объем вводимого в эксплуатацию жилья. В Самаре же, складывается впечатление, власти намеренно тормозят темпы ввода жилья в эксплуатацию. Введенные в первом полугодии 2007 г. объемы жилья в Самаре (271,3 тысячи кв.м) - это всего лишь 17% от годового планового задания.
В подобных условиях, пожалуй, единственным возможным решением проблемы мог бы стать скорейший перевод земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вокруг областной столицы, в категорию под жилищное строительство.
Масштабные проекты
Самара - важный промышленный центр
Самый крупный инвестиционный проект Самарской области - "Самарское Заречье" - переходит наконец от стадии обсуждения и подготовки к реализации.
Освоение левобережья реки Самары предполагалось еще несколько десятилетий назад. Сегодня же участок предусмотрен генеральным планом города Самары как одно из основных направлений территориального развития столицы губернии.
Эта площадка обладает сразу несколькими преимуществами. Во-первых, располагается на перспективном направлении: Самара - Новокуйбышевск - Чапаевск - Безенчук - Сызрань. Во-вторых, здесь проходит большое количество транзитных трубопроводов и размещены городские очистные сооружения и водозабор. В-третьих, это место обладает огромным территориальным ресурсом под капитальное строительство, не обремененным правом третьих лиц.
Учитывая все эти условия, урбанизацию Заречья не придется начинать с нуля. Около двадцати лет назад на части территории уже был произведен намыв песка для подъема уровня земли до незатапливаемой отметки, построен водовод, частично выполнены работы по прокладке магистрального ливневого коллектора для отведения сточных вод. С этой зоны и планируется начать строительство первой очереди жилого района.
Предполагается, что здесь будет возведено и социальное, и коммерческое жилье, при этом финансироваться объекты будут и из федеральной казны, и из областного бюджета, и из внебюджетных источников, то есть с привлечением частных инвестиций. Сейчас, до того как будет составлена смета, трудно сказать, каким будет процентное соотношение казенных и частных средств, но доля участия правительства Самарской области планируется значительной, поскольку именно оно больше всех заинтересовано в строительстве социальной инфрастуктуры.
"Заречье" должно стать первым масштабным региональным проектом в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". До 2016 г. на участке площадью 1,7 тысячи га планировалось построить 6,3 млн кв.м жилья для 300 тысяч жителей. Для защиты будущего жилого района от весенних половодий предполагалось поднять берег и построить набережную. Также планировалось, что строительство микрорайона будет проходить в два этапа. В ближайшие пять лет должны были освоить первые 120 га. Первая очередь строительства позволила бы обеспечить жильем около 20 тысяч человек (400 тысяч кв.м жилья). Вторая очередь рассчитана на 520 тысяч кв.м и 26 тысяч человек.
На территории Заречья должны быть возведены жилые дома различной этажности из кирпича, железобетона и панельных конструкций, а также объекты соцкультбыта - школы, детские сады, больницы, развлекательные центры и спортивные сооружения.
Уже полностью готов эскизный проект, на который власти потратили порядка 200 млн рублей. Его разрабатывало ЗАО "ТПИ "Саратовпромпроект", входящее в группу компаний RBE. Проект зданий и инженерных коммуникаций планируется подготовить уже полностью на средства частных инвесторов
Все казалось прекрасным, все шло по плану, жизнь удалась, и скоро, очень скоро... Но в первых числах ноября на согласительной комиссии по бюджету Самарской области выяснилось, что губернские власти не заложили финансирование на 2008-2010 гг. строительства микрорайона "Самарское Заречье". А в региональном министерстве строительства и ЖКХ такое решение пояснили дороговизной проекта. "Мы планируем привлечь для дальнейшего проектирования и строительства микрорайона частных инвесторов, и, таким образом, "Самарское Заречье" станет полностью инвестиционным проектом", - заявили в министерстве.
И, как зачастую бывает в таких случаях, было сказано, что "Самарское Заречье" было исключительно политическим PR-проектом экс-губернатора Константина Титова и изначально все понимали, что одних только бюджетных средств на строительство этого микрорайона будет недостаточно. Но привлечь инвесторов в проект достаточно сложно, поскольку это требует времени и четкого бизнес-плана. Представляется, что в ближайшие три года этот план можно будет разработать и уже затем включить Заречье в бюджет на 2011-2014 гг.
Реализация проекта позволила бы хотя бы частично удовлетворить спрос на жилье и к тому же поспособствовала бы снижению цен на квартиры, приближающихся к астрономическим цифрам. Кроме всего прочего, росту цен способствует непрекращающееся удорожание строительных материалов. К примеру, летом в очередной раз взлетели цены на цемент. Застройка же прилегающих к городу территорий могла бы сдержать повышение цен на недвижимость. В противном случае появляющийся дефицит площадей в Самаре, наложившись на рост цен, может перерасти в полномасштабный жилищный кризис.
По оценке экспертов, по состоянию на начало ноября 2007 г. стоимость квартир по городу возросла в среднем на 35-40%. И, если говорить о тенденциях развития рынка жилья в 2008 г., эксперты прогнозируют, что сегодняшние темпы роста цен будут сохраняться до апреля-мая следующего года, после чего можно ожидать еще более высоких темпов удорожания.
А как народ?
А народ, несмотря ни на что, продолжает жить своей обычной жизнью: ходить каждый день на работу, встречаться, влюбляться, жениться, воспитывать детей. А для всего этого просто необходимо иметь крышу над головой, причем не через год, не через пять, не через двадцать и не к 3000 г., а сегодня и прямо сейчас.
И складывается такая ситуация, что осуществить свое естественное человеческое желание жить в нормальных условиях без помощи ипотеки невозможно.
Ипотечное кредитование на покупку жилья достаточно быстро завоевало популярность среди россиян со средним достатком. В частности, по данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки, количество выданных здесь кредитов на покупку жилья увеличивается с каждым годом. Со дня открытия Самарского областного фонда жилья и ипотеки жителям губернии выдано около 7 тысяч кредитов на сумму 4,5 млрд руб.
По информации министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области, за 8 месяцев 2007 г. в области выданы 8 тысяч ипотечных кредитов. Общая сумма составила 8,3 млрд руб. В 2007 г. за счет привлеченных средств коммерческих банков Самарским областным фондом жилья и ипотеки ведется строительство более 150 тысяч кв.м жилья для продажи гражданам по ипотеке.
Вообще же, рынок ипотечного жилищного кредитования в Самарской области, в целом, уже сложился и продолжает бурно развиваться, постепенно приобретая все более цивилизованные формы. Рост числа участников рынка и количества предлагаемых кредитных программ способствуют развитию конкуренции, снижению стоимости кредитов, повышению качества обслуживания клиентов.
Самарская область в целом отражает бурную динамику развития ипотечного кредитования в стране. Число банков и кредитных организаций, предлагающих в регионе свои ипотечные программы, превысило два десятка, притом что два года назад их было всего три.
В области интенсивно продвигают свои ипотечные программы ВТБ-24, Сбербанк, Банк Москвы, "КИТ Финанс".
Не уступают им в активности на рынке ипотечного кредитования и местные банки. Около четверти всех банков, работающих в Самарской области, - банки региональные. Наиболее активны банки "Солидарность", "Автовазбанк", "Газбанк", "ФИА-банк", "НТБ".
В целом, банки предлагают довольно-таки широкую линейку ипотечных программ, а плотная конкуренция на рынке заставляет их идти навстречу клиенту. На сегодня минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам в Самарской области достиг 0%, минимальная фиксированная ставка понизилась до 10,75% в рублях и до 10,5% в валюте, появились рублевые кредиты с плавающими ставками, максимальный срок погашения кредитов достиг 30 лет.
В среднем за последние полтора года ставки по ипотеке снижены более чем на 2%. Наметилась тенденция к большей дифференцированности ставок в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса.
Необходимость привлечения клиентов побуждает банки и другие кредитные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, активно работать не только над основными условиями договоров, но и над такими задачами, как предоставление клиенту дополнительных возможностей выбора жилья, увеличение сети специализированных филиалов и офисов по выдаче ипотечных кредитов, совершенствование технологической составляющей процесса кредитования, сокращение сроков рассмотрения заявки клиента.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
