О том, что за прошедший год благосостояние москвичей явно улучшилось, свидетельствует статистика. И одним из доказательств тому - спрос на офисные помещения. За прошедший 2005 год он был настолько велик, что помещений в главном бизнес-центре страны даже стало не хватать.
По прогнозам многих экспертов, в наступившем году строительство административных площадей увеличится еще на 17%. Для жителей, треть
из которых уже являются сотрудниками офисов, данная тенденция предвещает увеличение рабочих мест. А значит, и возможность заработать.
ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ, АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Москва - крупнейший административный и хозяйственный центр страны. Здесь расположены офисы ведущих отечественных компаний и транснациональных корпораций, федеральные органы власти, общественные и научные организации. Ежегодно в Москве открывается 180 - 200 крупных предприятий и представительств мировых компаний, а в последнее время стали активно расширять свой бизнес и сравнительно небольшие фирмы. Вследствие чего строительство офисной недвижимости заинтересовало многих инвесторов как выгодный и надежный объект вложения средств. Все это говорит о том, что в столице повышаются доходы бизнеса, а таким образом увеличивается и количество занятого населения.
Рис.1. Рост арендных ставок IV квартал 2005 г.
* Рейдер (англ.) - "налетчик". Рейдер - специалист по враждебным поглощениям, по перехвату оперативного управления или собственности фирмы с помощью специально инициированного бизнес-конфликта.
Рейдерство - вывод активов из владения законных собственников
По словам управляющего директора одной из крупнейших консультационных компаний по рынку недвижимости Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Дарела Станафорда, объем сделок в сфере коммерческой недвижимости за год увеличился на 20% и достиг миллионной отметки. При этом лишь в 35% случаях сделки оформлялись на продажу помещений. Остальные 65% договоров были заключены на аренду коммерческих площадей. Причем многие представители бизнеса предпочли долгосрочную аренду, на 3 - 5 лет, привычной краткосрочной. Аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" связывают это обстоятельство сразу с несколькими событиями прошедшего года: выходом нового Градостроительного кодекса, увеличением прозрачности рынка земли, сведением практически до минимума рейдерских* захватов и возникновением благоприятной экономической ситуации в стране.
Однако возникший бум породил и рост цен. Так, даже стоимость аренды самых дорогих и элитных офисов - так называемого класса "А" - поднялась на 5 - 7%. Но и цена $630 - 680 за кв. м в год (без НДС) не остановила бизнесменов. В итоге на рынке возник настоящий дефицит подобных помещений.
В бизнес-центрах класса "В" арендные ставки выросли аж на 10 - 15% и достигли $420 - 550 за кв. м в год.
Наибольшим же спросом пользовались офисы класса "С", то есть самые дешевые. Общий объем площадей в этой категории в 2005 году составил порядка 6 - 8 млн. кв. м, каждый из которых сдавался по цене от $250 до $450. Нетрудно догадаться, что такие помещения разбирались предпринимателями мгновенно (рис. 1).
По мнению руководителя отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ" Айдара Галеева, увеличение цен прежде всего связано с недостаточным предложением качественных площадей. С этим, кстати, связан повышенный спрос на менее качественные офисы, стоимость которых также возросла в среднем на 10 - 15%.
Рис.2. Средняя стоимость офисных площадей, $./кв.м.
Ну и, конечно, стоит отметить самые дорогие столичные помещения международного стандарта. На протяжении всего года они пользовались не меньшим спросом, чем остальные. Однако, если площади стоимостью до $1000 практически исчезли из оборота, то элитные квадратные метры обошлись только подорожанием на 10 - 15%. В итоге стоимость офисов в этом сегменте варьировалась от $3500 до $5000 в классе "А" и от $2000 до $3000 в классе "В". По типам объектов наибольшим спросом пользовались встроенно-пристроенные помещения. Наименьшие цены показывали площади административных зданий (рис. 2).
Такого ажиотажа в секторе коммерческой недвижимости, признаться, практически никто не ожидал. Наоборот, в начале года многие аналитики предсказывали, что спрос на любые офисы будет удовлетворен. Теперь же эти прогнозы переносятся на 2007 - 2008 годы, а в ближайшее время финансисты предвещают прекращение роста цен. По их мнению, арендные ставки достигли максимума. Хотелось бы верить, но реальность свидетельствует об обратном: вряд ли кто из нас сможет припомнить хоть один случай, когда цены в Москве на что-либо снижались.
ОТ ЗАПАДА ДО ВОСТОКА
Рис. 3. Распределение спроса на аренду офисных площадей в 2005 г.
Столичные бизнесмены - народ требовательный. Впрочем, скорее рассудительный и расчетливый. Потому как, несмотря на дефицит офисов, предпочтения зависели не только от класса предлагаемых помещений, но и от места их расположения.
Каждый район столицы обладает своим "имиджем" в глазах покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости. Так, восток Москвы всегда считался наименее престижным для размещения офисов. Там расположены крупнейшие промышленные и спальные районы, которые не слишком подходят для активного ведения бизнеса. Бизнес-центры в здешних местах подходят лишь для организаций, ведущих тесное сотрудничество с близлежащими производственными гигантами. Кроме того, в непрестижном округе предприниматели открывают офисы для работы, не связанной с представительскими функциями, то есть не предназначенные для приема клиентов.
А лидировала в прошедшем году традиционно центральная часть города. Здесь объем построенных площадей составил 63%. На втором месте оказался запад Москвы (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО), где было возведено порядка 17% коммерческих объектов. Практически столько же отстроили и в Южном и в Юго-Восточном округах. И это было связано в первую очередь с наличием свободных участков для строительства. А вот на севере и востоке столицы появилось всего 5% новых помещений под офисы (рис. 3).
ТЕНДЕНЦИИ, ПРОЕКТЫ
На сегодняшний день безусловным лидером рынка является проект "Москва-Сити". При всей противоречивости событий и оценок проект продвигается, он вызывает интерес и, по прогнозам многих аналитиков, в том или ином виде будет реализован.
Проекты бизнес-центров высочайшего класса признанных международных девелоперов - "Новый век" (Lotte & Lotte), "Дукат III" (Hines), White Square (AIG/Lincoln и Coalco) - установят новые стандарты организации офисных площадей на рынке.
Довольно сильно проявляется тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение 2005 года на рынок вышел ряд подобных проектов: бизнес-центр POLLARS, бизнес-центр на Рязанском проспекте, Центр развития предпринимательства ЮЗАО, Российско-немецкий дом для малого и среднего бизнеса и т.п.
Проекты по созданию бизнес-парков - "Крылатские холмы", "Аврора бизнес-парк", "ГринВуд бизнес-парк", "Кантри парк", Troy - демонстрируют интерес рынка к новому формату офисов. И хотя осуществляющиеся в Москве проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом на рынке.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
