Как на уровне индивидуума, так и в масштабах всей страны в представлении россиян существует устойчивый стереотип: ЖКХ — это пристанище лоботрясов и пьяниц, а также черная дыра, безвозвратно втягивающая любое количество ресурсов. Уровень сервиса в этой сфере всегда был предметом анекдотов.
Поэтому давно ни у кого нет сомнения, что систему ЖКХ необходимо кардинально реформировать, чтобы каждый гражданин был уверен - если он добросовестно платит за коммунальные услуги по установленным тарифам, у него всегда будет газ, свет, вода, тепло, канализация и прочие блага цивилизации. И вот сегодня власти пытаются привнести в существующую систему ЖКХ рыночные принципы, чтобы добиться качественного обслуживания населения и превратить эту отрасль в рентабельный бизнес.
Фактически реформа ЖКХ идет уже два с лишним года с момента принятия 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК), который предлагает владельцу жилья три способа управления многоквартирными домами. Первый - это непосредственное управление, когда собственники квартир решают на общем собрании не доверять никому управление жилым фондом и далее занимаются этим самостоятельно. Второй способ - это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также жилищно-строительного (ЖСК) или просто жилищного кооператива (все вместе эти организационные формы собственников жилья иногда называют ОСЖ - объединение собственников жилья). Третий - привлечение специализированной управляющей компании (УК), которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.
Перечислим проблемы простого гражданина, относящиеся к сфере коммунального хозяйства. В первую очередь это, конечно, обслуживание дома и прилегающей территории: уборка лестничных клеток, тротуаров и детских площадок, вывоз мусора и т.д. Далее текущий ремонт - замена прокладок в капающих кранах, ремонт неисправных электровводов и проч. Затем следуют капитальные ремонтные работы: замена водоводов, бойлеров, перекрытие крыш. Не следует забывать и о возможности аварийных ситуаций, таких как прорыв трубы или засор коллектора. Есть еще коммунальные проблемы и проблемы социально-экономического характера, например, неплатежи соседей за потребляемое тепло и электроэнергию. Решение всех этих вопросов должно быть реализовано в рамках любого из трех способов управления недвижимостью.
Первоначально свой выбор в пользу того или иного варианта народ должен был сделать к 1 марта 2006 г. Но так как активность населения в этом вопросе оказалась близкой к нулю, время "Ч" было перенесено на 1 января 2007 г. Правительство надеялось, что бурная новогодняя ночь под бой курантов и звон бокалов плавно перейдет по всей стране в собрания владельцев жилья, на которых они определятся с формой управления своими домами. Но не сложилось, народ то ли не понял, чего от него хотят, то ли не захотел выходить из-за праздничных столов. В общем, был назначен последний "китайский" срок - 1 июля 2008 г. Теперь, похоже, от принятия решения не уйти.
По закону выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников жилья, о сроках проведения которого заранее оповещаются сами жильцы, а также местные органы власти. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники жилья, владеющие в общей сложности не менее 51% жилой площади дома.
А если граждане в очередной раз проигнорируют возможность самостоятельно определиться со способом управления, то местные власти должны будут возложить функции управления на стороннюю компанию. Сторонними УК в этом случае могут оказаться прежние ДЕЗ, ЖЭК или РЭУ, которые поменяли форму собственности и стали коммерческими структурами.
Непосредственное управление
Первое, что приходит на ум настоящему хозяину, - это возможность непосредственного управления своим домом. Народ все больше хочет знать, что представляет собой этот вид управления, но ему посвящено не более 1% публикаций на тему реформы ЖКХ. И это несмотря на то, что в новом ЖК он назван первым.
Одни чиновники, и глазом не моргнув, говорят, что этот вариант предназначен только для индивидуальных домов, и очень удивляются, когда их просят перечитать Жилищный кодекс. А там четыре раза - в названии раздела, статьи, части и пункта - говорится об управлении многоквартирным домом. Другие считают, что, по замыслу создателей ЖК, этот пункт предназначается для управления малыми домами (на две-восемь семей), которых очень много в поселках и небольших городах России, а в многоквартирных домах крупных городов он практически не применим. Как это - каждый жилец сам себе управляющий?
Но все вопросы можно решить, было бы желание. Жильцы дома могут избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с управляющей компанией, а если это невозможно, просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию. При этом способе не возникает юридическое лицо, поэтому появляется сложный вопрос: как жильцы будут накапливать средства на ремонт или другие общие нужды?
Жильцов объединяют письменное решение общего собрания в качестве устава и доверенности одному из соседей на заключение договоров и решение других, четко оговоренных вопросов - как форма делегирования полномочий. Наконец, сберегательная книжка на имя одного из жильцов - как основа хозяйственной деятельности. Тут, правда, нужно быть очень внимательными, чтобы не нарушить налогового законодательства.
Да, жильцам придется собираться чаще, чем при управлении ТСЖ и тем более - управляющей компанией. Непосредственное управление требует от каждого личных усилий и стремления вникать в домовые дела. Иначе, если выдать своему представителю слишком большие полномочия, есть опасность свести на нет преимущества непосредственного управления.
Процесс непосредственного управления многоквартирным домом осуществляется следующим образом.
Во-первых, в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса при непосредственном управлении собственники каждой квартиры должны заключить прямые договоры на обслуживание их жилой площади. Речь идет о договорах об обеспечении: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления. При этом за каждую коммунальную услугу должна быть своя расчетная книжка.
Во-вторых, несмотря на единоличную заботу о своем жилье собственники должны заботиться о состоянии общей площади и имущества. Полный перечень имущества, которое считается общим в многоквартирном доме, дан в статье 36 Жилищного кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют таким имуществом на правах общей долевой собственности. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К общему имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Общим является и земельный участок, на котором расположен данный дом, включая элементы озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке.
В-третьих, при такой форме управления каждый отвечает только за себя. Например, долги алкоголика-соседа не распределяются между остальными жильцами (как правило, судьба должника решается в судебном порядке), а лежат только на нем.
Товарищество собственников жилья
В Москве свыше 95% собственников жилья уже выбрали способ управления своим домом. При этом 43,5% собственников не только выбрали, но и начали управление через выбранные структуры. Семеро из десяти (72,6%) предпочли всем остальным компаниям ДЕЗы. Еще 8,2% жильцов выбрали частные компании
ТСЖ - это самая распространенная форма управления многоквартирным домом. Ее не принимают только при домах с небольшим количеством квартир - получается невыгодно.
Согласно закону, товариществом собственников жилья является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых объединениях жильцов.
ТСЖ - это юридическое лицо, которое имеет право заключать договора, оформлять ссуды, вести хозяйственную деятельность, в том числе сдавать в аренду пустующие помещения и использовать эти средства на поддержание дома в здоровом состоянии.
ТСЖ - организация некоммерческая со всеми вытекающими отсюда последствиями, в частности ТСЖ не может заниматься предпринимательской деятельностью. Хотя, конечно, сдать подвал своего дома в аренду ТСЖ может.
Главное при создании ТСЖ - это его Устав. Как показала практика уже созданных ТСЖ (как в новостройках, так и на вторичном рынке), чем больше пунктов прописано в уставе, тем лучше. Кстати законом не возбраняется дополнять устав и переутверждать его с вновь внесенными дополнениями и исправлениями.
Помимо Устава члены ТСЖ обязательно выбирают бухгалтера, электрика, сантехника, уборщицу и других лиц, которые официально зачисляются на работу с начислением им заработной платы. Если человек начинает работать на общественных началах, ни к чему хорошему это не приводит, другими словами, постепенно его деятельность сводится к нулю, а спрашивать с него за качество проведенных работ бессмысленно.
Все принятые на работу специалисты обязаны иметь документ, подтверждающий их квалификацию. Вариант, когда бухгалтером становится пенсионерка, которой все равно нечего делать, - не пройдет. При первой же аудиторской проверке ей будут предъявлены серьезные обвинения в нарушении законодательства.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ и основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, проводимом один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за коммунальные услуги, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.
В качестве контролирующего органа выбирается ревизионная комиссия. Внеочередное собрание ТСЖ может проводиться по инициативе правления, ревизоров и по заявлению рядовых членов ТСЖ (если это условие внесено в Устав).
Как показывает опыт, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.
Управляющая компания
Если по каким-то причинам собственники не хотят принимать участие в управлении, а тем более самостоятельно управлять своими квартирами, ЖК предлагает еще один способ управления многоквартирным домом - привлечение специализированной управляющей компании (УК), которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.
Управляющая компания - это наемный менеджер, и жильцы многоквартирного дома имеют право выбрать на собрании ту компанию, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к "управдому", который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. УК может быть как государственной, так и частной. Правда, профессиональных частных УК в настоящий момент единицы.
Все решается на общем собрании и здесь жильцов подстерегает серьезная опасность. Не совсем ясно, общая ли пассивность населения тому виной или, наоборот, аллергия на подобные сборища, доставшаяся в наследство от СССР. Но проблема заключается в том, что люди на общие собрания жильцов за очень редким исключением приходят неохотно. И совершенно напрасно. Именно на общем собрании жильцы должны определить судьбу реформы ЖКХ в своем доме. К примеру, в соответствии со статьей 46 ЖК решение о выборе управляющей компании принимается большинством голосов от числа присутствующих на собрании. На практике это означает, что бывшему ДЕЗу, который с недавних пор начал именоваться управляющей компанией, достаточно собрать десять человек из вашего дома. И если восемь из них проголосуют за эту компанию - считайте, что вы опять вернулись в прошлое.
Выбор УК следует осуществлять по следующим основным критериям:
- предложение услуг по реальным ценам с соблюдением соотношения "цена-качество";
- современная материально-техническая база, включая новейшее оборудование и программное обеспечение;
- внушительный уставной капитал;
- профессионализм сотрудников.
С выбранной УК необходимо заключить договор. Заключая договоры с объединениями и товариществами собственников жилья, управляющая компания принимает на себя обязательства по всестороннему управлению текущей деятельностью этого юридического лица, в частности управлению недвижимостью. В этом случае Председатель ОСЖ не только не отстраняется от работы, но и принимается в основной штат, что обеспечивает возможность собственникам жилья непосредственно принимать участие в планировании ремонтных работ, контролировать качество и сроки их выполнения. С целью обеспечения прозрачности расходования средств, коммунальные платежи поступают на расчетный счет ТСЖ или ЖСК, и только потом поступают в управляющую компанию.
Этот способ управления дает собственникам жилья следующие преимущества:
- сохранение тарифов на уровне общегородских;
- отсутствие дополнительных взносов и сборов;
- предоставление всех положенных льгот, компенсаций, субсидий;
- возможность внедрения энергосберегающих технологий и установки счетчиков расходования тепла, воды и т.д;
- возможность выполнения ремонтных работ в рассрочку;
- помощь инициативным группам в проведении общих собраний домовладельцев, членов ТСЖ, ЖСК.
На сегодняшний день по стране сложилась следующая картина по выбору способа управления многоквартирными домами.
В Москве свыше 95% собственников жилья уже выбрали способ управления своим домом. При этом 43,5% собственников не только выбрали, но и начали управление через выбранные структуры. Семеро из десяти (72,6%) предпочли всем остальным компаниям ДЕЗы. Еще 8,2% жильцов выбрали частные компании.
В Санкт-Петербурге из 15 тысяч существующих многоквартирных домов только 2,8 тысячи, или всего 20%, выбрали соответствующий способ управления.
В целом по России 56% жителей многоквартирных домов до сих пор еще не выбрали способ управления. Управление этими домами пока осуществляется муниципальными предприятиями. Те россияне, что уже определились со способом управления своими многоквартирными домами, в большинстве своем предпочли управляющие компании, на долю которых сейчас приходится 33,4% общего объема жилищного фонда.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
