PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Статьи » Архив » 25 октября 2007 » Как заставить курицу нести золотые яйцаКарта сайта

Статьи о недвижимости

RSS

Как заставить курицу нести золотые яйца

25 октября 2007

Как на уровне индивидуума, так и в масштабах всей страны в представлении россиян существует устойчивый стереотип: ЖКХ — это пристанище лоботрясов и пьяниц, а также черная дыра, безвозвратно втягивающая любое количество ресурсов. Уровень сервиса в этой сфере всегда был предметом анекдотов.

Поэтому давно ни у кого нет сомнения, что систему ЖКХ необходимо кардинально реформировать, чтобы каждый гражданин был уверен - если он добросовестно платит за коммунальные услуги по установленным тарифам, у него всегда будет газ, свет, вода, тепло, канализация и прочие блага цивилизации. И вот сегодня власти пытаются привнести в существующую систему ЖКХ рыночные принципы, чтобы добиться качественного обслуживания населения и превратить эту отрасль в рентабельный бизнес.

Фактически реформа ЖКХ идет уже два с лишним года с момента принятия 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК), который предлагает владельцу жилья три способа управления многоквартирными домами. Первый - это непосредственное управление, когда собственники квартир решают на общем собрании не доверять никому управление жилым фондом и далее занимаются этим самостоятельно. Второй способ - это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также жилищно-строительного (ЖСК) или просто жилищного кооператива (все вместе эти организационные формы собственников жилья иногда называют ОСЖ - объединение собственников жилья). Третий - привлечение специализированной управляющей компании (УК), которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.

Перечислим проблемы простого гражданина, относящиеся к сфере коммунального хозяйства. В первую очередь это, конечно, обслуживание дома и прилегающей территории: уборка лестничных клеток, тротуаров и детских площадок, вывоз мусора и т.д. Далее текущий ремонт - замена прокладок в капающих кранах, ремонт неисправных электровводов и проч. Затем следуют капитальные ремонтные работы: замена водоводов, бойлеров, перекрытие крыш. Не следует забывать и о возможности аварийных ситуаций, таких как прорыв трубы или засор коллектора. Есть еще коммунальные проблемы и проблемы социально-экономического характера, например, неплатежи соседей за потребляемое тепло и электроэнергию. Решение всех этих вопросов должно быть реализовано в рамках любого из трех способов управления недвижимостью.

Первоначально свой выбор в пользу того или иного варианта народ должен был сделать к 1 марта 2006 г. Но так как активность населения в этом вопросе оказалась близкой к нулю, время "Ч" было перенесено на 1 января 2007 г. Правительство надеялось, что бурная новогодняя ночь под бой курантов и звон бокалов плавно перейдет по всей стране в собрания владельцев жилья, на которых они определятся с формой управления своими домами. Но не сложилось, народ то ли не понял, чего от него хотят, то ли не захотел выходить из-за праздничных столов. В общем, был назначен последний "китайский" срок - 1 июля 2008 г. Теперь, похоже, от принятия решения не уйти.

По закону выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников жилья, о сроках проведения которого заранее оповещаются сами жильцы, а также местные органы власти. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники жилья, владеющие в общей сложности не менее 51% жилой площади дома.

А если граждане в очередной раз проигнорируют возможность самостоятельно определиться со способом управления, то местные власти должны будут возложить функции управления на стороннюю компанию. Сторонними УК в этом случае могут оказаться прежние ДЕЗ, ЖЭК или РЭУ, которые поменяли форму собственности и стали коммерческими структурами.

Непосредственное управление

Первое, что приходит на ум настоящему хозяину, - это возможность непосредственного управления своим домом. Народ все больше хочет знать, что представляет собой этот вид управления, но ему посвящено не более 1% публикаций на тему реформы ЖКХ. И это несмотря на то, что в новом ЖК он назван первым.

Одни чиновники, и глазом не моргнув, говорят, что этот вариант предназначен только для индивидуальных домов, и очень удивляются, когда их просят перечитать Жилищный кодекс. А там четыре раза - в названии раздела, статьи, части и пункта - говорится об управлении многоквартирным домом. Другие считают, что, по замыслу создателей ЖК, этот пункт предназначается для управления малыми домами (на две-восемь семей), которых очень много в поселках и небольших городах России, а в многоквартирных домах крупных городов он практически не применим. Как это - каждый жилец сам себе управляющий?

Но все вопросы можно решить, было бы желание. Жильцы дома могут избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с управляющей компанией, а если это невозможно, просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию. При этом способе не возникает юридическое лицо, поэтому появляется сложный вопрос: как жильцы будут накапливать средства на ремонт или другие общие нужды?

Жильцов объединяют письменное решение общего собрания в качестве устава и доверенности одному из соседей на заключение договоров и решение других, четко оговоренных вопросов - как форма делегирования полномочий. Наконец, сберегательная книжка на имя одного из жильцов - как основа хозяйственной деятельности. Тут, правда, нужно быть очень внимательными, чтобы не нарушить налогового законодательства.

Да, жильцам придется собираться чаще, чем при управлении ТСЖ и тем более - управляющей компанией. Непосредственное управление требует от каждого личных усилий и стремления вникать в домовые дела. Иначе, если выдать своему представителю слишком большие полномочия, есть опасность свести на нет преимущества непосредственного управления.

Процесс непосредственного управления многоквартирным домом осуществляется следующим образом.

Во-первых, в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса при непосредственном управлении собственники каждой квартиры должны заключить прямые договоры на обслуживание их жилой площади. Речь идет о договорах об обеспечении: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления. При этом за каждую коммунальную услугу должна быть своя расчетная книжка.

Во-вторых, несмотря на единоличную заботу о своем жилье собственники должны заботиться о состоянии общей площади и имущества. Полный перечень имущества, которое считается общим в многоквартирном доме, дан в статье 36 Жилищного кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют таким имуществом на правах общей долевой собственности. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К общему имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Общим является и земельный участок, на котором расположен данный дом, включая элементы озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке.

В-третьих, при такой форме управления каждый отвечает только за себя. Например, долги алкоголика-соседа не распределяются между остальными жильцами (как правило, судьба должника решается в судебном порядке), а лежат только на нем.

Товарищество собственников жилья

В Москве свыше 95% собственников жилья уже выбрали способ управления своим домом. При этом 43,5% собственников не только выбрали, но и начали управление через выбранные структуры. Семеро из десяти (72,6%) предпочли всем остальным компаниям ДЕЗы. Еще 8,2% жильцов выбрали частные компании
УвеличитьВ Москве свыше 95% собственников жилья уже выбрали способ управления своим домом. При этом 43,5% собственников не только выбрали, но и начали управление через выбранные структуры. Семеро из десяти (72,6%) предпочли всем остальным компаниям ДЕЗы. Еще 8,2% жильцов выбрали частные компании
ТСЖ - это самая распространенная форма управления многоквартирным домом. Ее не принимают только при домах с небольшим количеством квартир - получается невыгодно.

Согласно закону, товариществом собственников жилья является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых объединениях жильцов.

ТСЖ - это юридическое лицо, которое имеет право заключать договора, оформлять ссуды, вести хозяйственную деятельность, в том числе сдавать в аренду пустующие помещения и использовать эти средства на поддержание дома в здоровом состоянии.

ТСЖ - организация некоммерческая со всеми вытекающими отсюда последствиями, в частности ТСЖ не может заниматься предпринимательской деятельностью. Хотя, конечно, сдать подвал своего дома в аренду ТСЖ может.

Главное при создании ТСЖ - это его Устав. Как показала практика уже созданных ТСЖ (как в новостройках, так и на вторичном рынке), чем больше пунктов прописано в уставе, тем лучше. Кстати законом не возбраняется дополнять устав и переутверждать его с вновь внесенными дополнениями и исправлениями.

Помимо Устава члены ТСЖ обязательно выбирают бухгалтера, электрика, сантехника, уборщицу и других лиц, которые официально зачисляются на работу с начислением им заработной платы. Если человек начинает работать на общественных началах, ни к чему хорошему это не приводит, другими словами, постепенно его деятельность сводится к нулю, а спрашивать с него за качество проведенных работ бессмысленно.

Все принятые на работу специалисты обязаны иметь документ, подтверждающий их квалификацию. Вариант, когда бухгалтером становится пенсионерка, которой все равно нечего делать, - не пройдет. При первой же аудиторской проверке ей будут предъявлены серьезные обвинения в нарушении законодательства.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ и основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, проводимом один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за коммунальные услуги, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

В качестве контролирующего органа выбирается ревизионная комиссия. Внеочередное собрание ТСЖ может проводиться по инициативе правления, ревизоров и по заявлению рядовых членов ТСЖ (если это условие внесено в Устав).

Как показывает опыт, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.

Управляющая компания

Если по каким-то причинам собственники не хотят принимать участие в управлении, а тем более самостоятельно управлять своими квартирами, ЖК предлагает еще один способ управления многоквартирным домом - привлечение специализированной управляющей компании (УК), которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.

Управляющая компания - это наемный менеджер, и жильцы многоквартирного дома имеют право выбрать на собрании ту компанию, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к "управдому", который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. УК может быть как государственной, так и частной. Правда, профессиональных частных УК в настоящий момент единицы.

Все решается на общем собрании и здесь жильцов подстерегает серьезная опасность. Не совсем ясно, общая ли пассивность населения тому виной или, наоборот, аллергия на подобные сборища, доставшаяся в наследство от СССР. Но проблема заключается в том, что люди на общие собрания жильцов за очень редким исключением приходят неохотно. И совершенно напрасно. Именно на общем собрании жильцы должны определить судьбу реформы ЖКХ в своем доме. К примеру, в соответствии со статьей 46 ЖК решение о выборе управляющей компании принимается большинством голосов от числа присутствующих на собрании. На практике это означает, что бывшему ДЕЗу, который с недавних пор начал именоваться управляющей компанией, достаточно собрать десять человек из вашего дома. И если восемь из них проголосуют за эту компанию - считайте, что вы опять вернулись в прошлое.

Выбор УК следует осуществлять по следующим основным критериям:

- предложение услуг по реальным ценам с соблюдением соотношения "цена-качество";
- современная материально-техническая база, включая новейшее оборудование и программное обеспечение;
- внушительный уставной капитал;
- профессионализм сотрудников.

С выбранной УК необходимо заключить договор. Заключая договоры с объединениями и товариществами собственников жилья, управляющая компания принимает на себя обязательства по всестороннему управлению текущей деятельностью этого юридического лица, в частности управлению недвижимостью. В этом случае Председатель ОСЖ не только не отстраняется от работы, но и принимается в основной штат, что обеспечивает возможность собственникам жилья непосредственно принимать участие в планировании ремонтных работ, контролировать качество и сроки их выполнения. С целью обеспечения прозрачности расходования средств, коммунальные платежи поступают на расчетный счет ТСЖ или ЖСК, и только потом поступают в управляющую компанию.

Этот способ управления дает собственникам жилья следующие преимущества:

- сохранение тарифов на уровне общегородских;
- отсутствие дополнительных взносов и сборов;
- предоставление всех положенных льгот, компенсаций, субсидий;
- возможность внедрения энергосберегающих технологий и установки счетчиков расходования тепла, воды и т.д;
- возможность выполнения ремонтных работ в рассрочку;
- помощь инициативным группам в проведении общих собраний домовладельцев, членов ТСЖ, ЖСК.

На сегодняшний день по стране сложилась следующая картина по выбору способа управления многоквартирными домами.

В Москве свыше 95% собственников жилья уже выбрали способ управления своим домом. При этом 43,5% собственников не только выбрали, но и начали управление через выбранные структуры. Семеро из десяти (72,6%) предпочли всем остальным компаниям ДЕЗы. Еще 8,2% жильцов выбрали частные компании.

В Санкт-Петербурге из 15 тысяч существующих многоквартирных домов только 2,8 тысячи, или всего 20%, выбрали соответствующий способ управления.

В целом по России 56% жителей многоквартирных домов до сих пор еще не выбрали способ управления. Управление этими домами пока осуществляется муниципальными предприятиями. Те россияне, что уже определились со способом управления своими многоквартирными домами, в большинстве своем предпочли управляющие компании, на долю которых сейчас приходится 33,4% общего объема жилищного фонда.

Владимир Романов, PRO Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на статьи по недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

апрель 2020
пнвтсрчтптсбвс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
полный архив
Последние статьи:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось


 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

04/02 15:07  Комплексные обследования на онкозаболевания смогут пройти москвичи в феврале

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  АНАЛИТИКА

73% арендаторов столичного жилья планируют пребывать в этом статусе не менее 1 года

25 февраля 2020

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, около трети квартирующих в Москве считают, что снимать - предпочтительнее, чем покупать жилплощадь; остальные признают данную меру вынужденной.

14/02 10:28  Романтика, развод и неожиданные подарки - "НДВ-Супермаркет Недвижимости" о необычных ситуациях на 14...

07/02 12:57  Электронный помощник Лиза поможет выбрать квартиру

05/02 10:47  На "вторичке" столицы спрос на "малогабаритки" за 10 лет вырос в 4,5 раза, их владельцы часто завышают...

31/01 10:02  Малогабаритная "вторичка" столицы: за год предложение выросло почти на четверть, больше всего таких квартир...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2020, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости