Основным источником финансирования строительства социального жилья всегда был и остается бюджет. Однако бюджетных денег явно недостаточно для того, чтобы обеспечить жильем всех, кто в этом нуждается. Существенный вклад в решение этой проблемы могут внести альтернативные способы накопления средств для жилищного строительства. Если государство создаст благоприятные условия для их дальнейшего развития, трудоспособное население страны сможет собственными силами обеспечить себя достойным жильем.
Ипотека
По опыту развитых стран, еще нигде жилищная проблема не была решена без применения ипотеки. Ипотека представляет собой систему долгосрочных кредитов, которые выдаются исключительно на приобретение жилья. Главный плюс заключается в том, что покупателю предоставляется возможность приобрести жилье в собственность, внеся на первом этапе лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита под залог покупаемой квартиры на срок от 10 до 20 лет. Человек живет в своей квартире и выплачивает кредит. Непривычно, может быть, даже боязно (а вдруг не верну кредит), но весь мир так живет.
Государство в этом случае тоже внакладе не остается. Во-первых, решается жилищная проблема, не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги.
Тем не менее на сегодняшний день ипотека в России не стала основным инструментом решения жилищной проблемы. По данным Ассоциации российских банков, доля ипотечных кредитов в общем количестве ссуд незначительна - 6%. И по большому счету рынок ипотечных кредитов остается недоступным для массового потребителя: количество семей, прибегнувших к ипотеке, мизерно - 0,1%.
При этом ипотека прижилась главным образом на вторичном рынке, не став драйвером для строительства нового жилья, а именно такие надежды изначально возлагались на нее. В то время как вторичный рынок признается "перегретым", объем сделок на первичном рынке в 2006 г. составил всего 13%.
Однако, по оценкам экспертов, вступление России в ВТО существенно изменит эту картину. Приход на российский рынок западных компаний и банков уже в ближайшем будущем приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам если не до 7%, то по крайней мере до 9%. Это заставит российские банки активизировать поиск более дешевых ресурсов.
Жилищно-накопительный кооператив
Кроме ипотеки есть и другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. В последнее время снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить жилищные условия.
Ипотека, как и любой другой кредитный механизм, подразумевает наличие залога. А жилищный кооператив не накладывают обременения на приобретенную квартиру, поскольку до завершения выплаты пая оформление ее в собственность не производится.
С 1 января 2005 г. в России появился новый вид кооператива - жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). ЖНК работают в соответствии с новой разработанной законодательной базой по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Законодательство позволяет ЖНК приобретать жилье для своих пайщиков не ранее, чем через два года после вступления в кооператив. Вступая в ЖНК, будущий владелец жилья должен сразу оплатить вступительный взнос в размере 5% от цены квартиры (в стоимость жилья не входит) и затем вносить в ЖНК деньги до тех пор, пока не наберется сумма не менее 50% стоимости жилья. Только после этого кооператив вправе приобрести и предоставить квартиру своему пайщику в пользование. Таким образом, члены ЖНК создают "общий котел", из которого по мере накопления средств (за счет взносов новых членов) оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Соответственно, какое-то время приходится ждать в очереди, предоставляя право кооперативу пользоваться внесенными средствами.
Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в том, что после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга в собственности пайщика имеется только пай, который можно завещать, дарить, продавать и т.д.
Строительные сберегательные кассы
Схема накопления сбережений и получения кредитов для покупки жилья при помощи строительных сберегательных касс (ССК) известна в России уже давно. В советское время она существовала в виде касс взаимопомощи (официальный вариант) и "черных касс" (народный вариант).
Суть традиционной германской версии ССК заключается в следующем. Несколько человек, которые хотят купить квартиры, объединяют свои средства в кассе - специализированном банке. Общей суммы хватает для приобретения, к примеру, лишь одной квартиры. Соответственно, ссуду, необходимую для ее покупки, получает один из вкладчиков. После покупки квартиры он продолжает вкладывать деньги в "общую кассу" и выплачивать определенный процент за ссуду, тем самым помогая другим вкладчикам. Выгода заключается в том, что этот процент гораздо ниже, чем в случае банковского ипотечного кредитования, а также в том, что время ожидания квартиры значительно сокращается.
ССК - это банк, но банк особый, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.
Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с кассой специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем).
Договор реализуется в два этапа. Первый этап - накопление. Для того чтобы получить необходимую договорную сумму, нужно накопить ее часть, объем которой указывается в договоре. Исходя из этого, определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируют в договоре. После завершения накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.
Затем начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет.
Ипотека, кооперативы и сберегательные кассы - основные инструменты накопления средств для решения жилищной проблемы. Если государство создаст благоприятные условия для их дальнейшего развития, трудоспособное население страны сможет собственными силами обеспечить себя достойным жильем.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
