Пока те, кто рассчитывает на сверхприбыли, вкладывают деньги в столичную недвижимость, другие видят будущее в регионах. Самые осторожные всегда предпочитали капиталовложения в зарубежную недвижимость.
Почему не Москва?
На сегодняшний день Санкт-Петербург и Сочи остаются самыми привлекательными для инвестиций российскими городами после Москвы
Специалисты рынка на этот вопрос отвечают по-разному. Исполнительный директор управляющей компании "Blackwood Фонды Недвижимости" Артем Цогоев считает, что инвестиции потянулись в регионы и за рубеж вследствие напряженной обстановки в Москве. По его мнению, столичный рынок недвижимости стабилизировался и застыл в ожидании понижения цен. Впрочем, многие потенциальные покупатели "сходили с дистанции" и на протяжении года, когда недвижимость дорожала олимпийскими темпами. Угнаться за ценами не всем оказалось по карману.
Недавно бизнес-сообщество всколыхнула новость - дифференцированный налог на имущество, о возможности введения которого заговорил вице-премьер Дмитрий Медведев. Очевидно, не в силах справиться с растущим дефицитом предложения, власти пытаются таким образом снизить спрос. На линии огня оказались частные инвесторы. Возможно, дополнительное налогообложение на владельцев двух и более квартир действительно приведет к некоторому снижению цен. Но большинство аналитиков сходится во мнении, что идея с дифференциацией налога на имущество не принесет желаемых результатов. Так, в компании "БЕСТ-Недвижимость" полагают, что инвесторы, скорее всего, попросту начнут оформлять купленные квартиры на ближайших родственников. И таким образом уйдут от уплаты налогов.
Еще одна вечная проблема столицы - пробки. Несмотря на реконструкцию въездных дорог, транспортная ситуация в Подмосковье по-прежнему выглядит пугающе. Чтобы преодолеть расстояние 40 км от МКАД в любом направлении, уходит порядка двух часов. При желании эти два часа можно потратить на перелет из Москвы
в Сочи.
Очевидно, что состоятельные граждане обратили свой взор в сторону регионов и зарубежья отнюдь не случайно. Инвестировать средства в эти районы становится все более целесообразно. А с экологической точки зрения жить там намного безопаснее.
Выбирая региональные и зарубежные рынки, российские инвесторы предпочитают вкладывать средства с минимальным риском. А именно в жилую недвижимость и землю. Дополнительное удобство создает то, что для оформления сделки самому инвестору совсем не обязательно выезжать на место. В Москве существуют десятки компаний, готовые предложить массу вариантов практически по всем крупным городам России и Зарубежья.
У синего-синего моря...
На сегодняшний день Санкт-Петербург и Сочи остаются самыми привлекательными для инвестиций российскими городами после Москвы. Оценивая инвестиционный потенциал Сочи, настоящей туристической мекки советских времен, следует учесть, что город претендует на роль хозяина следующих олимпийских игр в 2014 г. Он же заслужил наименование русской Ниццы, а его горнолыжный комплекс "Красная Поляна" завоевал статус самого элитного курорта страны. В Сочи активно развивается жилищное строительство, и в основном - элитное.
По уровню инвестиционной активности Краснодарский край уже входит в первую десятку регионов России, а по объемам строительства и инвестиций в основной капитал занимает первое место среди субъектов Южного федерального округа.
Такая ситуация в регионе отчасти обусловлена законом "О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае", благодаря которому в регионе существует льготный налоговый режим на период окупаемости проекта. Действие закона распространяется не только на российских, но и на иностранных инвесторов. Налоговые льготы получают также лизинговые компании и банки, принимающие участие в проекте.
Города-миллионники
В сегменте коммерческой недвижимости, особенно торговой, наиболее перспективны для капиталовложений города-миллионники (например Екатеринбург, Самара, Пермь, Казань, Нижний Новгород), а также города в нефтегазоносных районах с высоким уровнем заработной платы. По сравнению со столицей региональный офисный рынок развит пока слабо. Местные офисные помещения не могут конкурировать с Москвой по качеству сервиса и уровню оснащения. Однако тот факт, что в регионах уже началась реализация проектов класса "А", свидетельствует о быстром развитии этого рынка. Так что в скором будущем инвестиции в коммерческую недвижимость по стране могут стать не менее выгодными, чем в двух столицах.
Эксперты подсчитали, что отдача от региональных инвестиций в целом находится на уровне 25%. Определить доходность зарубежных инвестиций более проблематично, поскольку не всегда можно выявить конечную цель покупки. Часто недвижимость приобретают для проживания, но в дальнейшем перепродают по личным причинам. С уверенностью можно сказать одно - западные страны завоевывают все большее признание у россиян.
Русское зарубежье
Согласно статистике наибольшей популярностью у отечественных инвесторов пользуются Франция, Великобритания и Кипр. В чем секрет неизменного спроса на Европу? По данным аналитиков отдача здесь не так высока и колеблется на уровне 8-10%. Быть может, все дело в традициях?
Волны русской эмиграции в силу особенностей нашей истории не раз разбивались о европейские берега Средиземного моря. Еще до этого печального паломничества в годы революций и гражданской войны мягкое солнце юга Франции, курорты Италии и Греции манили русскую аристократию.
Супруга Николая II, императрица Мария Федоровна, часто отдыхала и лечилась в Ницце. Она даже выкупила здесь 40 га земли, где была построена знаменитая вилла Бермон. Кстати, многие полагают, что именно благодаря русской императрице лазурный берег вошел в моду. Как бы то ни было, но и поныне многие россияне предпочитают средиземноморье.
Безусловно, недвижимость за рубежом покупают люди отнюдь не среднего достатка. Однако если сравнить цены, можно прийти к удивительному выводу: приличное жилье в той же Ницце оказывается дешевле сочинского! Например, трехкомная квартира с большой террасой в самом центре города обойдется покупателю всего в ?226 тысяч. Тогда как в Сочи стоимость жилья уже легко доходит до $500 тысяч.
В любом случае, для инвестирования в зарубежную недвижимость потребуются немалые средства, время и знание технологии.
О фондах и рисках
На первый взгляд, проще всего использовать прямые инвестиции. Купить квартиру или дом на побережье, сдать в аренду и таким образом обеспечить себе гарантированный и стабильный доход. Однако данный вариант сопряжен с некоторыми сложностями. Как минимум, потребуется найти арендатора. Но даже благо получно сдав жилье, нужно учесть, что придется постоянно следить за порядком и сохранностью собственности, да еще выплачивать налоги государству. Прямое инвестирование средств потребует постоянного контроля и присутствия владельца, хотя бы раз в месяц. Но есть способ избежать подобных проблем - например, использовать опосредованные методы вложения капитала.
В разных странах существуют различные механизмы привлечения частных инвестиций на рынок недвижимости. В агентстве недвижимо-сти DOKI рассказали, что, к примеру, в США одним из способов инвестирования является вложение через Real Estate Investment Trust (REIT), то есть инвестиционный траст недвижимости. Эти компании аккумулируют средства частных инвесторов, а затем вкладывают их в недвижимость. В соответствии с жестким законодательством не менее 90% дохода от таких вложений распределяется между держателями акций. По данным Национальной Ассоциации Инвестиционных Трастов Недвижимости (NAREIT) средняя прибыль вложений через REIT за весь период их существования в США с 1971 по 2002 гг. составила 12,21% годовых. А в общей сложности, участие в REIT принесло своим вкладчикам более 50% доходов.
Для Европы более характерны инвестиционные фонды (mutual funds), которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью. Это совместные фонды многих инвесторов, объединенные и управляемые профессиональными финансовыми менеджерами. Такие организации позволяют мелким инвесторам опосредованно участвовать, например, в приобретении крупного офисного центра в Кельне и получать соответствующую прибыль.
К примеру, фонд Morgan Stanley European Property Fund вкладывает деньги в недвижимость Англии, Франции, Голландии, Испании и других европейских стран. Инвестиции распределены в установленной пропорции между жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами. Эти фонды приносят своим вкладчикам около 20% дохода.
Следующим инструментом для инвестирования в Европе являются закрытые фонды (closed-end funds). Они популярны в Германии и позволяют инвестору с минимальной суммой в ?5 тысяч участвовать, например, в приобретении крупного офисного центра во Франкфурте. Однако такие вложения, как правило, рассчитаны на долгосрочный период, который может составлять от 7 до 15 лет. Средний доход от таких инвестиций 8-10% годовых.
Существуют и узкоспециализированные возможности для инвестирования. Например, в Великобритании действует инвестиционный фонд Student Accommodation Fund, который вкладывает деньги в общежития колледжей и университетов страны. И хотя фонд был создан всего 6 лет назад, он уже сейчас приносит своим вкладчикам прибыль порядка 8,5%.
Хорошо там, где нас нет?
Не стоит забывать, что, какими бы заманчивыми ни казались возможности капиталовложений в недвижимость, отнюдь не везде вы сможете рассчитывать на прибыль. Например, инвестиционная привлекательность Кипра на сегодняшний день не слишком стабильна. Как полагают специалисты, это связано с неоправданным увеличением цен, а также с вялотекущим конфликтом греческой и турецкой частей острова. К тому же Кипр недавно вошел в ЕС, что повлекло за собой отток из страны дешевой рабочей силы.
Так что прежде чем вкладывать деньги в зарубежную недвижимость, целесообразно будет изучить историю страны, ее традиции и, конечно, политическую и экономическую ситуации. Нелишне будет обратиться за советом к профессиональному финансовому консультанту.
Подводя итог, можно констатировать, что рынок частных инвестиций расширяет свои границы с каждым годом, что отражает рост благосостояния российских граждан. А количество желающих вложить свои средства в отечественные регионы свидетельствует об улучшении экономической ситуации в стране.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
