Взрыва не будет, но неожиданности возможны: эксперты о тенденциях и рисках на современном рынке жилья
16 апреля 2014
За последние 9 лет рублевые цены на вторичном рынке жилья выросли почти в 4 раза, а объем предложения увеличился на треть. Первая половина апреля нынешнего года отмечена снижением ударных темпов роста спроса.
Предпосылок для глобальных перемен на рынке недвижимости нет
Недвижимость является востребованным инструментом для долгосрочных инвестиций и сохранения сбережений, но не интересна с точки зрения быстрого извлечения прибыли. Наблюдается рост интереса покупателей к крымской недвижимости при одновременно максимальных инвестиционных рисках и отсутствии правовой базы для заключения таких сделок. Эти тенденции в числе прочих отметили в своих выступлениях на круглом столе "Московский рынок недвижимости: вчера, сегодня, завтра. Экспертный взгляд на актуальные вопросы" специалисты компании "ИНКОМ-Недвижимость". При этом они не прогнозируют глобальных перемен на рынке при текущих политических и экономических реалиях - для них нет предпосылок.
Подробный анализ рынка вторичного жилья представил в своем выступлении руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. Согласно его данным, структура форматов вторичного рынка сегодня такова: 51 % объектов сосредоточен в старых границах Москвы, 44 % - в Московской области, 5 % - в Новой Москве. Львиную долю предложения составляют квартиры - их 85 %, 13 % приходится на комнаты и только 1 % - на доли.
Объем предложения на московском рынке вторичного жилья в I квартале 2014 года составил 40,8 тыс. объектов. Это средний показатель в динамике за последние девять лет. Максимальный объем предложения - порядка 56 тыс. квартир - отмечался во II квартале 2012 года. Минимальный - около 19,5 тыс. объектов - в IV квартале 2005 года. В целом с I квартала 2005 года по аналогичный период 2014 года объем предложения увеличился на 1/3.
За тот же период времени среднеквартальный темп продаж составил 20 тыс. объектов. Минимальное количество сделок в Москве - порядка 9 тыс. - было зарегистрировано в I квартале 2009 года. А вот максимум за 9 лет пришелся на IV квартал 2013 года - около 28 тыс. сделок.
Средняя рублевая цена предложения за 9 лет выросла почти в 4 раза: с 48 тыс. рублей за кв. м в I квартале 2005 года до 184 тыс. рублей за кв. м в начале 2014 года. В настоящее время максимальный объем предложения - 44 % - сосредоточен в ценовом диапазоне от 5,1 до 10 млн рублей. 22 % предложения составляют квартиры от 10,1 млн до 15 млн рублей, 14 % - свыше 30,1 млн рублей, 9 % - от 15,1 млн до 20 млн рублей, по 4 % - объекты стоимостью до 5 млн рублей и от 20,1 млн до 25 млн рублей, 3 % - по цене от 25,1 млн до 30 млн рублей. При этом 3/4 квартир продаются со скидкой, в среднем она составляет 7,5 %. Около 1/4 объектов реализуются с надбавкой - в среднем 3,8 % к исходной цене.
По прогнозам Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", при текущих политических и экономических реалиях в 2014 году рынок жилья избежит резких колебаний. Рублевые цены будут расти в пределах инфляции, спрос стабилизируется. Так, уже в первой половине апреля эксперты отмечают некоторое снижение темпов покупательской активности. "В декабре и январе мы зафиксировали 50-процентный рост спроса, по сравнению с аналогичным периодом годичной давности. В феврале и марте активность покупателей была выше на треть, чем год назад. При этом риэлторы не сделали ничего плохого или хорошего, чтобы неожиданно получить столь шоколадные условия на рынке: таким преждевременным, как мы его назвали, спросом, потребитель отреагировал на отзыв банковских лицензий и снижение курса рубля. Однако первые данные апреля свидетельствуют об умеренном снижении покупательского интереса, и в ближайшее время мы все же ожидаем возвращение рынка со спонтанно пикового витка в стабильное посткризисное состояние", - отметил директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.
Стабилизация рынка - естественное развитие ситуации в условиях отсутствия роста экономики и, как следствие, уменьшения платежеспособного спроса граждан. Тот же экономический фактор мог бы стать причиной снижения цен, однако, по мнению экспертов, при отсутствии макроэкономических форс-мажоров, такой сценарий Москве не грозит. "Ценам здесь не дает обвалиться мизерный объем строительства - 1,5 млн кв. м в год при прежних 5 млн кв. м, а также стабильный регулируемый государством уровень ипотеки, который ежегодно увеличивается примерно на четверть", - подчеркнул Шлома.
Вместе с тем специалисты не исключают, что под влиянием ситуационных экономических факторов возможны новые всплески покупательской активности, которая, впрочем, быстро исчерпает себя. "Мы уже проходили и банковский кризис, и ослабление национальной валюты, но уж Крыма точно не ожидали!" - единодушны эксперты. Как факт сегодня отмечается очевидный интерес потребителей к крымской недвижимости при том, что местный рынок характеризуется максимальными инвестиционными рисками. Реестр недвижимости здесь временно заблокирован, российские власти обещают ввести государственную регистрацию права собственности только 1 июля. До этого договоренности достигаются фактически под "честное слово", но люди идут ва-банк. "Потребитель видит в недооцененном крымском рынке инвестиционный клондайк и на свой страх и риск торопится снять сливки", - говорит Сергей Шлома.
В настоящее время московский рынок недвижимости по-прежнему остается "зоной влияния" покупателя и не привлекает инвесторов, рассчитывающих на быструю и значительную прибыль. Если в 2005-2007 годах почти каждая вторая сделка была инвестиционной, то сегодня их не более 5 %. В остальном люди приходят на рынок с целью решения текущих жилищных вопросов или сохранения сбережений. По оценкам экспертов, большая часть квартир, приобретенных в последние месяцы, будет сдаваться в аренду и при среднем сроке окупаемости жилья в столице 20 лет станет для их владельцев долгосрочной инвестицией. "Важно, что сегодня на московском рынке недвижимости нет "пузыря" из переоцененных квартир, который был надут, скажем, к 2008 году сумасшедшим ростом цен. Поэтому мы не ожидаем взрыва и характеризуем ситуацию как спокойную", - резюмировал Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
