О загородном рынке: эксперты ответили на вопросы покупателей
8 апреля 2014
У тех, кого интересует приобретение земли за городом, часто возникает масса вопросов. Что такое статус земли? Как арендовать участок на 49 лет? Можно ли прописаться в садоводстве?
Эксперты ответили на вопросы
Далеко не всегда, даже вооружившись законодательными актами, обычный человек может найти верные ответы. Прояснить ситуацию помогли столичные эксперты. Коллегия профессиональных девелоперов организовала открытые консультации- живую дискуссию, принять участие в которой смогли все желающие. На таких встречах слушатели могут задать любые волнующие их вопросы относительно покупки загородной недвижимости, и, как показала практика, из года в год количество этих вопросов только увеличивается. Предлагаем вам ознакомиться с ответами на самые актуальные из них.
Азбука понятий
Можно ли прописываться в садоводствах? Что такое ИЖС и ДНП? Что такое статус земли - это та азбука, которую должен знать каждый покупатель загородного домовладения. Спикеры провели своего рода ликбез. "Применительно к нашей теме земля делится на две категории - земли населенных пунктов и с/х назначения. Первые могут иметь вид разрешенного использования ИЖС, МЖС и для ведения дачного хозяйства, вторые - для ведения сельского хозяйства и так же для ведения дачного хозяйства, - рассказала Марина Агеева, эксперт Коллегии. - На землях населенных пунктов возможна регистрация, на вторых - ее реализовать очень сложно. Для регистрации важно наличие милицейского адреса, а на землях с/х назначения его нет, поэтому и прописаться там практически нельзя. Соответственно, первое, что нужно сделать - определиться для чего вы совершаете покупку, и не ждать, что в ДНП построят поликлинику и детский сад".
Оптимальный вариант - покупка участка на землях населенных пунктов для ведения дачного хозяйства. На таком участке можно построить и жилой, и дачный дом, но налоги будут меньше, а также потребуется оформлять меньшее количество разрешительной документации.
Таунхаусы и загородные апарт-отели
Таунхаусы явление давно привычное на загородном рынке, но вопросы относительно них возникают до сих пор. Таунхаусы, построенные на землях ДНП - это сделки "серой" рисковой зоны. Такие дома должны строиться либо на землях, предназначенных под комплексное освоение, либо на землях со статусом МЖС. Во всех других случаях - риски такого приобретения очень велики.
"Относительно новое явление для нашего региона - загородные апарт-отели, - прокомментировала Светлана Невелева, советник руководителя ГК "СТИНКОМ". - Что это и чем они отличаются от знакомых нам форм? Эти объекты расположены на рекреационных землях, и покупая такие апартаменты, вы покупаете не квадратные метры в собственность, а коммерческую площадь. Отсюда - соответствующие налоги (от ведения коммерческой деятельности), и управление этой недвижимостью так же строится иначе, нежели в сегменте жилья. По факту, вы становитесь не домовладельцем, а коммерсантом, и на вас ляжет соответствующая ответственность".
Аренда на 49 лет
На мероприятии прозвучал вопрос - что такое аренда земельного участка на 49 лет и как относиться к покупке земли, которая находится в аренде?
Идеальная и реальная ситуации в этом случае сильно разнятся. Идеальная картина такова - некой компании или группе лиц на некий срок (максимально - на 49 лет) с целью освоения сдается земельный массив. "Это не покупка земли в собственность, а покупка "права аренды" земли с разными условиями последующего приобретения ее в собственность - от передачи, когда девелопер позже выкупает и оформляет право собственности, до выкупа, - уточнил Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые территории", - Причем стоимость выкупа - это кадастровая стоимость земли, которая год от года повышается и стремится к рыночной стоимости, поэтому выгода может быть весьма условной, а права нахождения и строительства на такой земле ничем не гарантированы". В реальности комплексного освоения компания или группа лиц, как правило, не проводит, стараясь просто распродать участки. Земля дается в аренду на срок 3-5 лет, за это время построить дома на ней успевают лишь единицы покупателей. Из-за невыполнения основного условия массив может быть изъят. Что в таком случае делать людям, которые уже купили и построили свои дома - не понятно. Таких прецедентов пока не много и отлаженной практики их решения нет.
Слова и их понимание
Один из участников консультаций попросил озвучить полный пакет документов для покупки дачи с домом в садоводстве.
Эксперты Коллегии профессиональных девелоперов ответили, что в обязательном порядке должны быть кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности. "Если объекты не зарегистрированы, то лучше не рассчитывать на дачную амнистию, - уточнил Николай Урусов, эксперт Коллегии, директор по продажам УК "ПулЭкспресс", - Вы должны получить кадастровый план участка с нанесенными на него постройками. Обратитесь к юристу, чтобы был проведен профессиональный аудит документов. Стоимость услуг юриста несравнима с теми потерями, которые вы можете понести при несоответствующем оформлении сделки".
Главное - свет!
Резюмировала дискуссию г-жа Невелева: "Самое главное, что должно быть на участке, который вы хотите приобрести - это электричество. Потому что остальными благами цивилизации в той или иной мере вы сможете обеспечить себя собственными силами. Установить газгольдерную установку, локальный септик, пробурить скважину - все это можно сделать самостоятельно. Но электричество - никак. Обратите внимание, что в договоре приобретения должны быть подписаны соглашения подключения коммуникаций, а не техвозможности".
Если же вы покупаете домовладение у некой компании, то совет на все времена - один. Проверьте девелопера, посмотрите его реализованные проекты, потратьте время на то, чтобы съездить в реализованные поселки, где уже живут люди, спросите жильцов, как им живется - это будет самая достоверная информация.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
