Инвестиции в коммерческую недвижимость: чемпионы доходности
25 февраля 2014
В свете нестабильности финансовых рынков, которая наблюдается сегодня, эксперты по-прежнему считают недвижимость одним из самых надежных способов инвестирования. Специалисты составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости, распределив первые три места между апарт-отелями, торговыми центрами и офисно-складскими комплексами.
Инвестиции в коммерческую недвижимость оцениваются специалистами как наиболее стабильные
На фоне колебаний курса валют и девальвации рубля инвестиции в недвижимость оцениваются специалистами как наиболее стабильные. Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки. Эксперты NAI Becar сегодня выделяют три основных сегмента недвижимости, демонстрирующих наибольшую доходность.
Первое место - апарт-отели
Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор апартамент-отелей, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых. "Благодаря высокой ликвидности таких объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. метров и стоимости от 2,5 - 3 млн рублей, апартамент-отели стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости", - отмечает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. Данный сегмент характеризуется высокими темпами развития, и если два года назад объект доходной недвижимости YES! компании "Пионер" был первым и единственным подобным проектом в Санкт-Петербурге, то сегодня пять аналогичных объектов уже находятся на стадии реализации и еще несколько готовятся к началу продаж.
Среди успешно реализуемых проектов - комплекс апартаментов Vertical на Московском проспекте, 73, в реализации которого компания NAI Becar выступила инвестором и девелопером. В данный момент объект только готовится к сдаче, но более 70% апартаментов уже продано. Среди новых проектов апарт-отелей можно отметить Salut! в Московском районе и AVENUE-APART на Петроградской стороне Санкт-Петербурга.
Второе место - встроенные торговые помещения и торговые комплексы
На втором месте по уровню доходности находится сегмент торговой недвижимости. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.
Прошлый год побил все рекорды по объему инвестиций в торговую недвижимость. Morgan Stanley Real Estate Investing инвестировал в Московский ТРЦ "Метрополис" 1,2 миллиарда долларов. "РосЕвроДевелопмент" приобрел в Новосибирске ТРЦ "Аура". Группа компаний "Ташир" продолжает инвестировать в торговую недвижимость и строит на территории Новой Москвы 18-й торговый центр "РИО".
Хотя необходимо отметить, что при высокой доходности данный сегмент коммерческой недвижимости отличается и большими сопутствующими расходами на клининг и эксплуатацию, и более высокими требованиями к качеству управления. Однако при профессиональном подходе удается снижать издержки и в разы увеличивать доходность.
Так, в торговом центре "Смайл", приобретенном NAI Becar совместно с партнером, за год удалось увеличить доходность на 30% за счет ротации арендаторов, эффективного продвижения, пересмотра арендных ставок и сокращения оперативных расходов.
Третье место - склады и офисы
Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости склады и офисные здания. По мнению экспертов NAI Becar, сегодня целесообразно приобретать склады и офисы, которые на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.
Например, в ноябре 2013 года Фонд Russian Commercial Properties Partners II под управлением UFG Real Estate приобрел у компании Capital Group БЦ класса А "Имперский Дом", расположенный в Москве в Якиманском переулке. БЦ заполнен такими арендаторами, как Johnson & Johnson, L’Oreal, и Pernod Ricard.
Летом 2013 года NAI Becar совместно с партнером стал инвестором офисно-складского центра на Люботинском проспекте с доходностью на уровне 14% годовых. В течение года компания планирует увеличить доходность объекта на 15% от текущих показателей за счет эффективного управления и некоторого редевелопмента планируется в ближайшие два-три года получить дополнительный доход.
В любом случае успешность инвестирования в любой объект коммерческой недвижимости в первую очередь зависит от характеристик самого объекта: его расположения, текущего состояния, потенциала развития. Только совокупная оценка на основе всего комплекса факторов, может помочь адекватно оценить инвестиционные риски и просчитать финансовый выхлоп от конкретного объекта. "Для минимизации рисков и получения дополнительных гарантий инвестор может привлечь со-инвесторов или создать инвестиционные корзины, делая вложения частями в разные типы недвижимости, - советует Андрей Бойков. - При этом компания NAI Becar готова предлагать инвестору оптимальные варианты объектов и соинвестировать в них".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
