Итоги 2013 года на рынке офисной недвижимости Москвы
18 декабря 2013
По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 году зафиксирована высокая динамика ввода офисных площадей, общий объем введенных площадей составил 759,4 тыс. кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 года.
Аналитики компании Welhome подвели итоги года на рынке офисов
В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК "Меркурий Сити", БЦ "Белые Сады", БЦ "Кантри Парк-3"). В свою очередь, это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 года $820 за кв. м в год, в классе В+ - $530 за кв. м в год.
В 2014 году, несмотря на заявленный объем порядка 850 тыс. кв. м, темпы ввода, вероятнее всего, снизятся по сравнению с 2013 годом, и общий ввод составит не более 500-600 тыс. кв. м. В условиях текущей макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация на рынке офисной недвижимости.
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. Так, в классе А Прайм ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК ставки могут незначительно снизиться.
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
КЛАСС А
КЛАСС В+
КЛАСС В-
Общий объем качественных площадей
14,3 млн. кв. м
Введено в эксплуатацию в 2013 г., кв. м GLA
759 430
Заявлено к вводу в 2014 г., кв. м GLA
850 000
Уровень вакантных площадей
17%
11%
-
Средняя базовая ставка аренды, $ за кв. м в год
820
530
320
В IV квартале 2013 года было введено 220,6 тыс. кв. м GLA качественных офисных площадей, среди которых БЦ Premium West (класс А, 20,0 тыс. кв. м GLA), 2-я очередь БЦ "9 акров" (класс А, 67,8 тыс. кв. м). Данный показатель в 1,5 раза превысил аналогичный показатель IV квартала 2012 года.
Всего в 2013 году было введено 759,4 тыс. кв. м GLA классов А, В+ и В-. Таким образом, общий объем офисных площадей на конец 2013 года составляет 14,3 млн кв. м.
В 2013 году наблюдалась высокая динамика ввода новых офисных площадей, стоит отметить, что превышен прогнозный показатель ввода экспертов компании Welhome, составлявший порядка 740 тыс. кв. м.
Среди введенных в 2013 году офисных площадей преобладают помещения класса А, их доля увеличилась на 12% по сравнению аналогичным показателем 2012 года. Соответственно, доля класса В+ снизилась с 54% до 32% в общем объеме введенных площадей. В 2013 году 10% в общем объеме составил класс В-.
Что касается географии введенных в 2013 году офисных площадей, то 95% от общего объема расположено за пределами Садового кольца, при этом в зоне СК-ТТК расположено 48% от общего объема ввода, в зоне ТТК-МКАД - 38%, за МКАД - 6% от общего объема ввода в 2013 году.
Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.
НАЗВАНИЕ
АДРЕС
КЛАСС
GLA,КВ. М
ДЕВЕЛОПЕР
ComCity, фаза Alpha
Киевское ш., 2 км от МКАД
А
126 000
PPF Real Estate
"Башня Евразия"
Пресненская наб., 8, стр. 1
А
118 050
MosCityGroup
"ОКО"
ММДЦ "Москва-Сити", уч. №16
А
100 000
Capital Group
"Башня Эволюция", 1 очередь
Пресненская наб., уч. 2-3
A
65 000
"Снегири Девелопмент"
"Водный"
Головинское ш., 5
А
61 570
MR Group
Mebe One Khimki Plaza
Ленинградское ш., 4 км от МКАД
А
34 000
МЕБЕ-Девелопмент
Pallau RB
Рублево-Успенское ш., 1-й км
В+
30 000
ГК "Ферро-Строй"
"Аэродом"
Ленинградский просп., 37, к. 7
В+
26 525
Группа ПСН
SKY House
Мытная ул., 40-44
А
17 500
MosCityGroup
В IV квартале 2013 года наблюдался высокий уровень спроса как на аренду, так и на покупку офисных помещений. В целом, в 2013 году зафиксировано снижение по сравнению с 2012 годом уровня спроса на аренду крупных офисных помещений (более 1,5 тыс. кв. м). Текущая макроэкономическая ситуация не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Напротив, небольшие офисные помещения (до 200 кв. м) пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов.
Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2013 г.
АРЕНДАТОР
ОБЪЕКТ
КЛАСС
АРЕДОВАННАЯ
ПЛОЩАДЬ, КВ. М
ОАО "Газпром"
Варшавка SKY
А
24 606
ГМК "Норильский Никель"
"Меркурий Сити"
А
14 000
Publicis Groupe
"Большевик"
В+
10 808
"Тинькофф Кредитные Системы"
MirLand
В+
7 300
"Стройтрансгаз"
SkyLight
А
6 578
Inline Technologies
SkyLight
А
5 000
Baker Hughes
"Монарх"
А
4 348
"Разгуляй"
"Диапазон"
В+
4 252
"ТВОЕ"
"Калейдоскоп"
А
3 678
WPP Group
Lesnaya Plaza
A
3 500
В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013 году преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора - их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Компании, связанные с производством, занимают долю 10% в общем объеме спроса.
Высокую активность в 2013 году проявили компании госсектора, госкорпорации, их доля составила 9% в общем объеме спроса.
По сравнению с предыдущим годом в 2013 году снизился спрос на аренду офисных помещений со стороны IT- и телекоммуникационных компаний, несмотря на то, что было заключено несколько крупных сделок компаниями данного профиля.
По итогам 2013 года средний уровень ставок аренды в классе А и В+ увеличился не более, чем на 5-7%. В целом, по итогам 2013 года ставка аренды в классе А увеличилась по сравнению со ставкой в 2012 году на 5%, в классе В+ - на 11%.
Внутри классов и зон расположения в течение года происходили некоторые колебания ставок аренды, например, в связи со значительным вводом площадей класса А в ММДЦ "Москва-Сити". Однако на средние диапазоны ставок аренды эти колебания не оказали существенного влияния.
По мнению экспертов консалтинговой компаний Welhome в 2014 году возможен рост (в пределах 7-10%) ставок аренды в классе В+ в связи с сокращением объема ввода данного класса, а также "перетеканием" спроса из класса А в виду оптимизации компаниями издержек на аренду офисных помещений.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
