Рынок офисной недвижимости Петербурга - итоги 2008 и планы на 2009 год
10 февраля 2009
В IV квартале 2008 года в Санкт-Петербурге в эксплуатацию введены площади в 11 бизнес-центрах и многофункциональных комплексах, это менее трети всех запланированных к сдаче объектов. Общая площадь ввода за квартал составила более 117 тыс. кв. м.
Центр "Аэроплаза", введенный в строй в 2008 году, относится к офисным помещениям класса А
Больше всего площадей было сдано в I и IV кварталах
По данным "Becar Realty Group" - крупнейшего игрока на рынке петербургской недвижимости - всего в течение 2008 года в эксплуатацию сдавались площади в 37 бизнес-центрах и МФК с офисной функцией, из которых 32 - новые объекты, остальных пяти ввод площадей начался в предыдущие годы.
Всего по итогам 2008 года было введено 418,8 тыс. кв. м качественных площадей в бизнес-центрах. Прирост объема предложения по сравнению с итогами 2007 годом составил 30%.
По итогам 2008 года общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 1 811,8 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города составила 396,6 кв. м.
В сегменте высококачественных офисных площадей (классов А и В) в течение 2008 года введено в эксплуатацию 409,1 тыс. кв. м площадей в 35 объектах. Общий объем предложения составил 1 236 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей - 270,5 кв. м.
Большинство новых объектов 2008 года позиционируются в классе В/В+
Большинство новых объектов 2008 года (26 из 37) позиционируются в классе В/В+. В классе А сдано в эксплуатацию девять объектов, в классе С - два.
В связи с динамичным ростом высококачественного предложения в 2008 году продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения долей классов А и В и сокращения доли С-класса.
В 2008 году офисные площади вводились в 11 административных районах Санкт-Петербурга. Совокупная доля районов исторического центра Санкт-Петербурга - Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского и Центрального - составила 42,5%.
Арендные ставки и цены продаж
В 2008 году офисные площади вводились в 11 административных районах Санкт-Петербурга
В январе-сентябре 2008 года ставки аренды преимущественно указывались в рублях за квадратный метр за период (месяц или год) в отличие от традиционных в прежние годы долларов или условных единиц. В IV квартале, в связи с ростом курсов доллара и евро, многие управляющие компании стали возвращаться к применению тех или иных условных единиц.
Арендные ставки в бизнес-центрах класса А, как правило, указываются без учета НДС и эксплуатационных расходов. Под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг и эксплуатационных расходов не все управляющие подразумевают аналогичные платежи.
Средние ставки арены на офисные площади в Санкт-Петербурге на конец 2008 года: класс А: 1 400-2 500 руб./кв. м/месяц; класс В: 900-1 500 руб./кв. м/месяц; класс С: 600-1 100 руб./кв. м/месяц.
В среднем по Санкт-Петербургу, на конец 2008 года ставки аренды в действующих бизнес-центрах находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг):
класс А - 1 400-2 500 руб./кв. м/месяц;
класс В - 900-1 500 руб./кв. м/месяц;
класс С - 600-1 100 руб./кв. м/месяц.
С началом роста доллара некоторые бизнес-центры поспешили вновь вернуться к применению в расчетах долларов, евро и условных единиц, что могло обусловить некоторый рост арендных ставок. Однако снижение спроса в условиях кризиса будет существенным фактором, сдерживающим рост ставок аренды.
По данным Becar Realty Group, в течение IV квартала 2008 года на рынке Санкт-Петербурга доля сделок купли/продажи офисных площадей в бизнес-центрах занимала незначительную часть по сравнению с договорами аренды. В частности, из введенных в IV квартала объектов офисные помещения проданы в собственность только в одном, в остальных предусмотрена сдача в аренду.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в IV квартале 2008 г. цены продаж одного квадратного метра площади в новых бизнес-центрах варьировались в следующих диапазонах:
61 000-195 000 руб. - в строящихся объектах;
96 000-150 000 руб. - в действующих объектах.
В течение I-III кварталов 2008 г. было объявлено о нескольких сделках по продаже офисных центров в качестве готового бизнеса. Объекты приобретались на разных стадиях реализации - от проекта до готового запущенного в эксплуатацию здания.
В апреле 2008 года финская SRV Group купила у Becar Realty Group бизнес-центр класса B+ Bazen (пр. Шаумяна, 4). Общая площадь бизнес-центра - 8,3 тыс. кв. м. Becar инвестировал в проект более 11,8 млн долларов.
Норвежский инвестфонд E-Star Property AS приобрел бизнес-центр "Грифон" за $29 млн. Соответствующий контракт был подписан с Ruric AB в конце мая. К этому моменту здание 2-й очереди уже было полностью готово (полезное пространство - 6 970 кв. м). Таким образом, каждый доходный метр обойдется новому владельцу примерно в $4 160.
Компании Mirland Development (структура израильского холдинга Fishman Group) в сентябре 2009 года приобрела проект бизнес-центра на Малой Охте. Объект был продан на стадии полностью завершенного нулевого цикла. В планах Mirland Development создать бизнес-центр класса А. Общая площадь объекта составит 18 000-20 000 кв. м. Завершение строительства намечено на конец 2009 года.
Сеть бизнес-центров "Сенатор" в сентябре 2008 года приобрела у итальянской девелоперской компании Ernesto Preatoni Agency (Италия) действующий офисный комплекс по адресу ул. Жуковского, 63 (общая площадь 4 500 кв. м). По оценкам экспертов, стоимость бизнес-центра могла быть порядка $15 млн. Планируется постепенно довести объект до класса А.
Заключительный квартал года характеризовался затишьем на рынке подобных сделок, поскольку и покупатели и продавцы в связи с кризисом заняли выжидательную позицию.
В дальнейшем можно прогнозировать рост предложения объектов на продажу, снижение стоимости квадратного метра офисных площадей, а также усиление конкуренции, которая, в свою очередь, потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов.
Спрос на рынке офисных центров
Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в прошедшем года сохранялся на высоком уровне. Об этом свидетельствует тот факт, что новые бизнес-центры довольно быстро заполнялись арендаторами. Во многих качественных офисных объектах предварительные договоры аренды заключались еще на стадии строительства.
Средний показатель заполняемости открывшихся в I квартале бизнес-центров на начало эксплуатации составлял 74%, по итогам I полугодия - 77%, в III квартале - 72%.
Согласно данным девелоперов, управляющих компаний и брокеров, заполняемость открывшихся в IV квартале бизнес-центров на начало 2009 г. варьировалась в пределах от 20 до 100%. Средний показатель заполняемости по введенным объектам составил 68%.
На протяжении последних лет заполняемость петербургских деловых центров оставалась высокой, несмотря на рост предложения и увеличение стоимости аренды. Однако с началом экономического кризиса финансовое состояние некоторых компаний ухудшилось, и стали поступать сведения о сокращении занимаемых площадей и оттоке арендаторов из дорогих высококачественных объектов в бизнес-центры с более низкой арендной платой.
В текущем году можно прогнозировать снижение заполняемости и увеличение времени экспозиции новых офисных объектов. Возможен отток арендаторов из бизнес-центров классов А и В+ в бизнес-центры более низких классов.
Прогноз развития рынка
В 2009 году в Петербурге будут достраивать то, что не успели в 2008
По данным, собранным компанией Becar Realty Group, с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2008 года, к вводу в 2009 году заявлено порядка 62 офисных объектов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м.
Практика переноса сроков сдачи, ставшая традиционной в последние годы, а также складывающаяся из-за кризиса ситуация на рынке позволяют предположить, что реально в эксплуатацию будет введено не более половины объектов общей площадью порядка 320-380 тыс. кв. м. Общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров на конец текущего года составит 2,13-2,19 млн кв. м.
В 2009 году можно ожидать увеличения сроков реализации и приостановки некоторых проектов, что приведет к снижению темпов роста предложения.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
