Средняя арендная ставка на качественные офисные помещения класса "В" в Волгограде в начале декабря составила 1 013 руб. за кв. м в мес. Такие данные приводятся в исследовании, подготовленном крупнейшим региональным консультантом - компанией MACON Realty Group.
Арендные ставки
Леонид Папалазариди,
Аналитик департамента инвестиционного консалтинга MACON Realty Group: "В краткосрочном периоде мы прогнозируем снижение арендных ставок по некоторым, ранее переоцененным, бизнес-центрам Волгограда на 10-12%"
Стоимость аренды в офисах класса "А" - 1 286 руб. за кв. м в мес. В зданиях класса "С" помещения арендуются по ставке 450-600 руб. за кв. м в мес.
По состоянию на декабрь 2008 года арендные ставки на качественные офисные помещения в сравнении с сентябрем существенно не изменились. За 11 месяцев текущего года арендные ставки выросли на 15,5%, В 2007 году темп прироста арендных ставок по сравнению с 2006 годом резко возрос и составил 59,5%. Причиной такого роста стало появление в 2007 году более качественных бизнес-центров общей площадью 26,6 тыс. кв. м.
Средняя арендная ставка в существующих бизнес-центрах "В" класса на 11% ниже чем в строящихся объектах. Строящиеся объекты отвечают более высоким требованиям, поэтому арендная ставка у них сравнительно выше и составляет 1100 руб. за кв. м в мес. По нашим данным, такой уровень ставок соответствует краснодарскому, при этом, в Ростове-на-Дону аренда несколько ниже и составляет 872 руб. за кв. м в мес.
Цены продаж
Структура рынка качественных офисных пло-
щадей, декабрь 2008 года, %. Источник: собственные данные MACON Realty Group
По сравнению с 2007 годом цены продаж офисов в декабре 2008 года увеличились на 19,5%. Сегодня в бизнес центрах класса "В" средняя стоимость 1 кв. м составляет 71 954 руб. В Краснодаре стоимость кв. м выше на 32% и составляет около 95 000 руб.
Для сравнения, в Ростове-на-Дону квадратный метр в классе "В" стоит в среднем 65 758 тыс. руб., то есть ниже на 9%.
В декабре в некоторых бизнес-центрах класса "В", где предусмотрена только продажа офисных помещений ("БЦ на Канунникова" и "БЦ на Баррикадной"), произошло заметное снижение цен на 5-7% по отношению к сентябрю. Стоимость 1 кв. м в этих объектах на сегодняшний день составляет 60 000 и 71 000 руб. соответственно. По остальным бизнес-центрам этого класса, где предполагается аренда и продажа, существенного снижения в ценах не произошло.
О продаже офисных площадей класса "А" можно судить только по одному строящемуся бизнес-центру "Волгоград-Сити". Здесь стоимость 1 кв. м составляет 120 000 руб., что соответствует ростовскому и краснодарскому уровню цен. Пользуясь отсутствием аналогичных предложений, застройщик бизнес-центра "Волгоград-Сити" может устанавливать высокие цены.
Перспективы развития
Объем всех офисных площадей Волгограда в декабре 2008 года составил около 380 тыс. кв. м, в том числе офисных помещений класса "В" - 59,3 тыс. кв. м. По этому показателю Волгоград отстает от г. Ростова-на-Дону более чем в 2,3 раза, а от краснодарского рынка почти в 3 раза.
Предложение готовых офисных площадей класса "А" в Волгограде на сегодня отсутствует. Общий объем строящихся бизнес-центров на сегодняшний день
оценивается на уровне 124,7 тыс. кв. м.
В Центральном районе ведется строительство крупнейшего на сегодняшний день многофункционального комплекса класса "А" - "Волгоград-Сити" (55 тыс. кв. м). Ввод в эксплуатацию этого объекта в 2009 г. должен стать показательным и может покрыть основную долю спроса на помещения класса "А". Однако, достичь абсолютной заполняемости бизнес-центру будет сложно, даже в условиях активного спроса.
Среди крупных строящихся объектов офисной недвижимости стоит отметить бизнес-центр класса "А" - "Премьер-building", общей площадью 29,1 тыс. кв. м. Кроме этого, в 2010 году в Центральном районе введется в эксплуатацию БЦ "Эль Патио", класса "А" - 4,5 тыс. кв. м. Строительство этих бизнес-центров
на сегодняшний день ведется в соответствии с графиком, однако, в дальнейшем возможно отставание и корректировка сроков
сдачи от 6 мес. до 2 лет.
Необходимо отметить, что в стадии проектирования находятся пять офисных объектов. Однако, ввиду обострившейся ситуации на мировом финансовом рынке проекты были отложены застройщиками на неопределенное время, а запланированные средства на их реализацию либо не получены из финансирующих организаций, либо были распределены на завершение строящихся объектов или выведены с рынка.
Среди крупных российских городов-миллионников Волгоград имеет наименьший показатель обеспеченности качественными офисными площадями - 58,2 кв. м на чел. В сравнении с Краснодаром и Ростовом-на-Дону г. Волгоград отстает в 2-3 раза. Наиболее близкими по социально-экономическому положению к Волгограду являются Екатеринбург и Омск. Эти города относятся к промышленным, значительную долю в их экономикe занимает металлургия, строительство авто-техники, нефтехимия. Так как промышленные предприятия не относятся к потенциальным арендаторам качественных площадей, а предпочитают офисы в административных зданиях, расположенных рядом с собственным производством, это объясняет небольшие объемы строительства качественных бизнес-центров в этих городах. При этом, Омск по обеспеченности опережает Волгоград в 4 раза, а Екатеринбург в 2 раза.
В Волгограде достаточно офисов
Сравнительный анализ рынков офисной недвижимости класса "В" в городах ЮФО показал, что в Волгограде при невысоком уровне предложения доля вакантных площадей выше чем в Краснодаре. При этом, арендные ставки равнозначны краснодарским. Это позволяет сделать вывод о том, что Волгоград, несмотря на небольшой объем качественных помещений относительно других городов, имеет достаточный уровень предложения, чтобы покрыть существующий спрос, что в конечном итоге не позволяет устанавливать застройщикам более высокие цены и арендные ставки. Необходимо отметить, что для Ростова-на-Дону сравнительно низкие цены и арендные ставки объясняются отсутствием дефицита на качественные офисы. Кроме этого, в Ростове-на-Дону офисные здания класса "С" при относительно низких арендных ставках соответствуют высоким требованиям, чем создают конкуренцию бизнес-центрам класса "В".
Уровень заполняемости бизнес-центров
Доля вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса "В" в сентябре находилась, в среднем, на уровне 5%, что говорит о высоком уровне заполняемости в этом сегменте. Однако, за последние два месяца наблюдалась тенденция сокращения арендуемых площадей и переезда арендаторов в более дешевые офисные помещения, что привело к увеличению
вакантных площадей до 11%.
В строящихся бизнес-центрах класса "В" со сроком сдачи 1-2 квартал 2009 года уровень заполняемости находится на отметке около 80%. Объекты с заявленными сроками ввода в 4 квартале 2009, начале 2010 года заполнены только наполовину. Такие показатели заполняемости являются достаточно высокими в сравнении с крупными городами ЮФО (Краснодар, Ростов-на-Дону).
В строящихся бизнес-центрах класса "А", в среднем, сдано не более 40% всех площадей, при этом, в бизнес-центре "Волгоград-Сити" на сегодняшний день нет заключенных договоров с арендаторами (подписаны предварительные соглашения). Невысокие показатели заполняемости в этом классе объясняются снижением платежеспособности потенциальных арендаторов, которое связано с обострением финансового кризиса. Застройщики получают отказы по большинству раннее заключенных предварительных соглашений.
Приблизительно такая же ситуация отмечается в Ростове-на-Дону, где уровень вакантных площадей в "А" классе составляет около 40-50%.
В отношении площади офисов в большинстве случаев (75%) компании-арендаторы заключают договоры на помещения 30-40 кв. м. Офисы площадью от 50 до 70 кв. м занимают приблизительно 15% от общего объема спроса.
Договоры по площадям более 70 кв. м заключаются в 10% случаев. Однако, такие тенденции нельзя назвать актуальными, так как многие компании-арендаторы в условиях сложившегося кризиса сокращают долю ранее арендованных офисных площадей, в среднем, на треть. Арендаторы также проводят переговоры с собственниками на предмет снижения арендных ставок. В большинстве случаев собственники идут на временное снижение ставок, чтобы не допустить массового оттока арендаторов.
Инвестиционная привлекательность
Долгосрочное инвестирование и последующая сдача в аренду является одной из наиболее частых причин покупки офисных помещений. Однако, резкое снижение спроса со стороны арендаторов вызвало опасение инвесторов в отношении капиталовложений в этот сектор рынка. По заявлениям риэлтерских компаний за период с августа по октябрь количество сделок по продаже офисных помещений сократилось более чем на 80%.
Основные прогнозы
Ситуация на рынке офисной недвижимости дестабилизировалась с обострением финансового кризиса, что привело к резкому снижению спроса, стагнации цен и арендных ставок. Дестабилизация на финансовом рынке повлияла и на активность девелоперов. По многим строящимся объектам мы прогнозируем
отставание от 6 мес. до 2 лет. От некоторых проектов, находящихся на стадии разработки проекта, застройщики могут отказаться. В посткризисный период станет очевидно на сколько рынок насыщен, и какие перспективы для развития новых проектов существуют.
Ввиду того, что многие заявленные объекты класса "А" в ближайшей перспективе будут иметь низкий спрос, их классность может быть пересмотрена до уровня класса "В".
По нашим оценкам, в 2009 году будет введено 91,2 тыс. кв. м качественных офисов, в 2010 году - 33 тыс. кв. м, в 2011 - 97,8 тыс. кв. м, в 2012 году должен быть сдан один объект "Глобал-Сити" площадью 168 тыс. кв. м.
По нашим оценкам, объем прогнозируемого предложения на
2009-2011 годы превысит уровень потенциального спроса. Уже сегодня можно говорить о перенасыщении рынка на 15-16%. В 2009 году объем профицита в классе "В" составит 125 тыс. кв. м.
Объем спроса был посчитан с учетом количества экономически
активного населения в Волгограде, которое на 2008 год составило около 410 тыс. чел. Из этого числа около 35% это офисные работники. В среднем, норма офисной площади на одного работника составляет 3 кв. м. Таким образом, объем спроса на все офисные помещения в 2008 году составил 364,6 тыс. кв. м, в том числе, на качественные помещения класса "В" - 51 тыс. кв. м.
При существующем объеме предложения в этом сегменте 59 тыс. кв. м можно говорить, что рынок качественных офисных площадей в Волгограде перенасыщен. Причиной отставания уровня спроса от предложения является низкий темп роста экономики и, как следствие, развития и притока новых компаний.
С появлением новых качественных объектов и, как следствие, увеличением насыщенности, темп роста цен и арендных ставок в Волгограде будет постепенно снижаться.
В краткосрочном периоде мы прогнозируем снижение арендных ставок по некоторым, ранее переоцененным, бизнес-центрам на 10-12%. Это является вынужденной мерой застройщиков для стимулирования спроса в условиях финансового кризиса. В 1-2 квартале 2009 года стоит ожидать снижение арендных ставок, в среднем по рынку, на 10%. Небольшой рост ставок возмо-
жен с начала 2010 года, когда активность арендаторов начнет
повышаться, а экономическая ситуация в регионе начнет стабилизироваться.
Цены продаж ведут себя менее эластично и, как правило, в условиях низкого спроса снижаются незначительно. Исключением являются случаи, когда продажи площадей являются единственным способом их реализации. В течение 2009 года ожидается снижение цен на 3-5%.
При условии роста активности потенциальных арендаторов, который прогнозируется на начало 2010 года, инвесторы могут рассчитывать на доходность от эксплуатации офисных помещений не менее чем 14% в год. Офисная недвижимость Волгограда в прошлых периодах показывала высокий показатель роста стоимости кв. м (около 19% в год). Однако, в будущем, после стабилизации экономической ситуации, рост цен будет сдерживать низкий уровень спроса.
В долгосрочной перспективе, после стабилизации экономической ситуации, цены и арендные ставки будут расти, однако, их темп роста по мере насыщения рынка будет снижаться. К 2011 году ожидается рост арендных ставок в классе "В" на 15% по отношению к концу 2008 года. В классе "А" темп прироста составит 5%.
К этому моменту времени цены продаж в сегменте класса "А" вырастут на 4-5%, в классе "В" - примерно на 20%. Низкие темпы роста в "А" классе объясняются его переоцененной стоимостью на сегодняшний день, что в условиях низкого спроса вызовет снижение цен уже в начале 2009 г. на 9-10%. В последующие годы в классе "А" будет наблюдаться рост, в среднем, на
7% в год.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
