За год на "вторичке" старой Москвы спрос снизился на треть, а доля консервативных инвесторов - с 20% до 5%
13 ноября 2019
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели промежуточные итоги осени на столичном рынке вторичного жилья, на которую его игроки возлагали большие надежды. Так, специалисты выяснили, что, в частности, из-за эффекта высокой базы и насыщения ипотечного спроса количество авансов, внесенных в компании за покупку вторичной недвижимости, в сентябре сократилось на четверть в годовом выражении, а в октябре - на 30%. В результате ожидания позитивных перемен, связанные с наступлением высокого сезона на московской "вторичке", не оправдываются: если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации сегмента не произошло.
Отрицательная годовая коррекция спроса на "вторичке
При этом, несмотря на ослабление покупательской активности, объем предложения на вторичном рынке старой Москвы не увеличивается, как этого следовало бы ожидать, а, напротив, уменьшается - на 7,9% по отношению к октябрю прошлого года. Более того, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, число вторичных объектов, поступивших в базу компании за два первых месяца осени, снизилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2016-го. Одна из причин заключается в том, что на "вторичке" столицы сейчас не ожидается падения цен и потенциальные продавцы жилья в условиях экономической неопределенности не спешат выходить на сделку.
Кроме того, рост ставок по банковским депозитам лишил сегмент заметной части покупателей из категории консервативных инвесторов (в относительных значениях их доля сократилась в четыре раза за год). Однако дальнейшее уменьшение ключевой ставки ЦБ, а также повышение арендной стоимости московской недвижимости ожидаемо приведут к постепенному возвращению инвесторов на вторичный рынок.
Согласно статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, на протяжении этого года отмечалось ежемесячное снижение спроса в сегменте, выраженного во внесенных авансах, по отношению к аналогичным периодам 2018-го (за исключением февраля). Минимального значения этот разрыв достиг в июле (-7%), максимального - в июне (-40%). Нынешние сентябрь и октябрь вписываются в эту картину - с точки зрения покупательской активности они на 25% и 30% соответственно уступают тем же месяцам предыдущего года. При этом по числу авансовых платежей минувший октябрь оказался на 27% результативнее сентября.
Отрицательная годовая коррекция спроса на "вторичке" старой Москвы имеет ряд причин. Во-первых, ее можно объяснить эффектом высокой базы - осенью 2018-го покупательская активность находилась на аномально высоком уровне. Так, прошлый октябрь явился самым прибыльным периодом не только осени, но и всего 2018 года - тогда количество сделок на четверть превзошло аналогичный показатель октября 2017-го. Во-вторых, в текущем году не наблюдалось традиционного для сегмента оживления в связи с наступлением делового сезона: если ранее спрос в осенние месяцы суммарно как минимум на 10% превышал итоги лета, то в 2019-м этого не произойдет. Покупательскую активность нынешней осенью можно охарактеризовать как не вполне типичную: так, по числу внесенных авансов сентябрь уступил 5% августу и 15% июлю. Это связано с особенностями социально-экономической ситуации в стране вообще и насыщением ипотечного спроса в частности. Вместе с тем определенная доля потребителей, планирующих оформить кредит, откладывает выход на сделку, ожидая дальнейшего снижения ставок.
О конъюнктуре, сложившейся в сегменте к настоящему времени, рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "Фигурально говоря, счастье любит тишину, а рынок недвижимости - стабильность. Социально-экономическую - когда доходы населения если не растут, то, по крайней мере, не падают, ставка ЦБ и, соответственно, ставки по ипотеке и банковским вкладам не скачут в течение короткого времени вверх-вниз, курсы валют не лихорадит и т.д. В условиях же турбулентности потенциальные участники рынка недвижимости предпочитают взять паузу. Если говорить широко, потребность в жилье, в дополнительном метраже (кому бы не хотелось добавить к своей жилплощади хотя бы 10 "квадратов"?), она есть у наших сограждан всегда, однако реалии сегодняшнего дня не очень располагают к улучшению условий проживания.
Здесь важно понимать, что на "вторичке" львиную долю сделок занимают т.н. альтернативы, где покупатель одновременно выступает и продавцом собственной квартиры. Такого рода операции обычно предполагают доплату, издержки на переезд, ремонт, услуги риэлтора и т.д. При этом платежеспособность населения ухудшается, у многих нет уверенности в завтрашнем дне, и не все решаются выйти на сделку в подобной ситуации.
Больше того, по нашим ощущениям, ипотечный спрос в сегменте уже практически исчерпан. Те покупатели, кто планировал воспользоваться кредитом, по большей части уже это сделали. По сути, остались те люди, которые не могут позволить себе взять ипотеку, и те, кто в силу разных причин не хочет ее брать. По крайней мере, сейчас - ожидая дальнейшего сокращения процентов по жилищным займам.
Еще одна причина уменьшения спроса связана с поведением т.н. условных инвесторов, приобретающих недвижимость с целью сохранения своих финансов от девальвации. Их активность на рынке зачастую зависит от размера ставок по банковским вкладам, на которые, в свою очередь, влияет ключевая ставка ЦБ. Два года назад, в начале осени 2017-го, этот показатель был равен 9%, затем она последовательно снижалась, что привело к сокращению ставок по банковским депозитам. Часть держателей вкладов решила вместо их продления вложить свои средства во вторичное жилье (что, среди прочего, и привело к колоссальному скачку числа сделок прошлой осенью). Однако после этого ключевая ставка пошла вверх, а банки поспешили поднять ставки по депозитам, чтобы вернуть интерес потенциальных вкладчиков. В результате если годом ранее доля условно инвестиционных сделок на "вторичке" столицы достигла 20%, то сейчас она упала до 5%. Образно выражаясь, сегодня консервирует свои накопления в недвижимости наиболее консервативная часть инвесторов: квартира представляется им максимально надежным активом, а арендный бизнес - самым понятным способом получения дохода".
Вместе с тем в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что в ближайшей перспективе численность консервативных инвесторов на "вторичке" старой Москвы снова возрастет. Связано это с очередным витком сокращения как ключевой ставки ЦБ, так и ставок по банковским вкладам. Кроме того, на столичном рынке недвижимости в целом есть предпосылки к повышению доходности арендного бизнеса: если в этом феврале минимальная ставка найма квартиры находилась на отметке 20 тыс. рублей в месяц, то в сентябре она поднялась до 23 тыс. рублей, а к настоящему моменту - до 25 тыс. рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
