PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 27 марта 2019 » Определены главные факторы влияния на "вторичку" в...Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Определены главные факторы влияния на "вторичку" в 2019 году

27 марта 2019

Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать "на сниженных оборотах" в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов - прогнозируют в "ИНКОМ-Недвижимость".
Очевидным конкурентным преимуществом вторички является стабильность и прогнозируемость.
Очевидным конкурентным преимуществом вторички является стабильность и прогнозируемость.

В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15% в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен. При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное - не менее 30% - сокращение количества сделок купли-продажи на "вторичке".

Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота - снижение цен (до 15%). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15%).

Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома систематизировал главные факторы влияния на "вторичку" в 2019 году и объяснил, в чем движущая сила каждого из них.

Прогнозируя развитие рынка в нынешнем году, в компании исходят из стабильности фундаментального фактора - экономической ситуации в стране, которая, как ожидается, не претерпит глобальных изменений. Рыночную конъюнктуру, как и в прошлые несколько лет, будет определять сниженный платежеспособный спрос, сформированный в неблагоприятных условиях ограниченных возможностей российской экономики. При неизменности этой базовой основы 2018 год надо рассматривать в перспективе нескольких лет как пиковый по уровню покупательской активности на московской "вторичке" массовых сегментов (объекты по цене до 15 млн рублей).

В минувшем году спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15%, показав максимальный прирост за трехлетний период. В "ИНКОМ-Недвижимость" положительная динамика по этому показателю наблюдалась в 2018-м каждый месяц, за исключением июля. Максимальный наплыв покупателей был отмечен в компании в октябре и ноябре: эти два месяца стали поворотными - впервые с декабря 2014 года возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность "диктовать условия". Продажная цена самых востребованных объектов - квартир до 10 млн рублей - возросла с октября по декабрь на 20%. Как следствие мощной волны покупательской активности на рынке при одновременном развитии другой определяющей тенденции - сокращения предложения лотов бюджетных категорий ("эконом" и "комфорт") - сложилась крайне неблагоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок. Условно: внесенный сегодня аванс за квартиру завтра становился неактуальным, потому что жилье подорожало и продавец, который, в свою очередь, ищет новую жилплощадь, уже не мог подобрать "альтернативу" по цене, на которую рассчитывал, а значит, был вынужден продавать дороже собственную недвижимость. В таких обстоятельствах придерживаться договоренностей сторонам было сложно.

К началу 2019-го ажиотаж спал, а "рынок продавца" перестал быть таковым: "соотношение сил" желающих реализовать и приобрести недвижимость сравнялось. Такой паритет сохранится в течение всего года, и это отвечает интересам всех сторон сделки купли-продажи жилья, позволяя планомерно вести работу, четко рассчитывать финансовые возможности и гарантировать исполнение договорных обязательств.

По итогам года в компании ожидают суммарно на 15% меньше сделок, чем в 2018-м, при отсутствии сколь-либо значимой ценовой динамики. Основными регуляторами спроса и цен будут следующие факторы:

1. Крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса

Следствием развития тенденции к сокращению количества выставляемого на продажу жилья (одной из ключевых характеристик "вторички" в прошлом году) стали крайне низкие показатели объема предложения, особенно в максимально востребованных бюджетных категориях. По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", с февраля 2018-го по настоящее время численность экспонируемых объектов, представленных в общем объеме рынка, снизилась на 42%. Учет лотов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночный тренд: динамика за указанный период составила минус 38%.

Аналитики отмечают: объекты массового спроса (до 15 млн рублей) составляют в совокупной экспозиции 50%, а самые востребованные из них (до 10 млн рублей) - 28% общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья: за год минус 53% и минус 62% соответственно.

Определяющим в данном случае является то, что именно в масс-маркете сосредоточен основной спрос на московскую "вторичку": около 75% всех сделок по приобретению жилья - это покупки до 15 млн рублей.

При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен. Именно так произошло в 2018 году: высокая активность покупателей при одновременном уменьшении количества экспонируемых объектов привела (впервые с начала 2015-го) к последовательному удорожанию столичных квартир и - в итоге - к увеличению стоимости предложения на 13% в годовом выражении.

Однако теоретически возможный при сильно ограниченном предложении рост цен на московскую "вторичку" исключен в реальных условиях сегодняшнего рынка в силу действия другого важнейшего фактора - изменения конъюнктуры ипотечного рынка.

2. Увеличение процентных ставок по ипотеке

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях для физических лиц на начало текущего года составила 9,66%. Для сравнения: в сентябре и октябре 2018-го этот показатель был равен 9,41% и являлся историческим минимумом. На первый взгляд, незначительная коррекция, тем не менее, иллюстрирует устойчивую тенденцию роста ипотечных ставок, возникшую в конце прошлого года. Надо понимать, что средневзвешенная ставка - "средняя температура по больнице": системоообразующие банки к настоящему времени повысили проценты по ипотеке на вторичном рынке до 10,5-11%.

Удорожание кредитов почти сразу привело к замедлению динамики прироста их количества в годовом выражении, а в конце года этот показатель и вовсе оказался фактически номинальным. Если в январе 2018-го он был равен 94,9%, то в декабре рухнул до 4%. Изменение числа выданных ипотечных кредитов в 2017 и 2018 гг. представлено ниже.

Уменьшение активности граждан на ипотечном рынке - следствие двух основных факторов. Во-первых, ограниченной платежеспособности (реальные денежные доходы населения падают: по данным Росстата, в январе 2019 года они сократились на 1,3% по сравнению с тем же месяцем годом ранее) - из-за этого повышение ставок по ипотеке даже на 1% часто является критичным для выхода потенциального покупателя жилья на рынок. Во-вторых, в обществе сформировались ожидания дешевых кредитов. На высшем государственном уровне как прямое руководство к действию ставится задача снижения ставок до 8%. Это четко фиксируется в сознании людей и воспринимается ими как обязательное "светлое будущее" - "надо только немного подождать".

"Цель публично озвучивается и становится желаннее, чем "коммунизм", а потенциальные участники ипотечного рынка и сделок купли-продажи переходят в категорию "ждунов", откладывающих покупку до обещанных 8%. При этом рынок жилья в настоящее время крайне зависим от ипотеки. В 2018 году доля ипотечных сделок на "вторичке" в портфеле компании достигла максимального показателя - 42%. Но фактически зависимость выше, я оцениваю ее на уровне 75%. Ведь ипотечный покупатель за редким исключением сейчас - начальное звено цепочки альтернативной сделки, и его деньги будут, условно, "передаваться" до конечного продавца. Не будет покупателя-ипотечника - под большим вопросом окажется само существование цепочки "альтернатив". Но рекорды прошлого года по количеству ипотечных сделок - прямое следствие низких ставок. Теперь, когда кредиты стали дорожать, люди, твердо верящие в аксиому "президент сказал - кому сказал, тот сделал", займут выжидательную позицию. Однако исполнение их желания - дело не завтрашнего дня. В ближайшей перспективе нет предпосылок к экономически обоснованному снижению процентов по кредитам: рубль - под сильным давлением, инфляция ускоряется, соответственно, об уменьшении ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам говорить рано. По нашим оценкам, в 2019 году из-за удорожания кредитов при одновременно противоположных ожиданиях населения московский вторичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей и в целом недополучит 30% сделок. Само по себе такое сокращение спроса могло бы привести к падению цен на 10-15%. Но такого не случится: эффект ослабления покупательской активности будет нейтрализован минимальным объемом предложения", - объясняет ситуацию Сергей Шлома.

В свою очередь, частично компенсировать 30%-ное уменьшение количества сделок из-за оттока ипотечных покупателей позволит их приток из смежной отрасли - с рынка новостроек.

3. Перераспределение спроса на рынке недвижимости из-за изменения финансовой модели продаж квартир в новостройках

Переход с 1 июля 2019 года на финансирование строительства и продажу объектов через эскроу-счета поставит застройщиков перед серьезными рисками: крупные представители отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, мелкие - с перспективой прекратить свою деятельность на рынке или быть поглощенными конкурентами, если не найдут площадку с подходящей финансовой моделью. Из-за перехода могут затянуться старты продаж, вероятны банкротства. В перспективе ожидается снижение объема предложения первичного жилья - вследствие уменьшения количества новых проектов, а также сокращения платежеспособного спроса.

Кредитная нагрузка на застройщиков неизбежно отразится на конечном потребителе посредством подорожания квартир в новостройках, особенно в домах на ранних этапах строительства. В то же время цены на "первичке" уже сейчас упираются в потолок покупательной способности. Дальнейшее их увеличение естественным образом приведет к тому, что существенная часть покупателей перейдет на "вторичку", где нет предпосылок к росту ценовых показателей, а также отсутствуют риски, связанные с неопределенностью ситуации в сегменте новостроек.

"По нашим прогнозам, в 2019 году в связи с изменением конъюнктуры на "первичке" вторичный рынок получит дополнительные 15% спроса. Очевидным конкурентным преимуществом "вторички" сейчас является стабильность и прогнозируемость. Единственно, что нужно продавцам, - не поддаться соблазну увеличивать цены, решив "не отставать" от новостроек, которые будут дорожать. Не допустить эту ошибку - значит не упустить нового покупателя", - отмечает Сергей Шлома.

ВЫВОДЫ

1. Московский вторичный рынок жилья в 2019 году будет характеризоваться относительным равновесием спроса и предложения - образно говоря, это будет рынок "дружбы народов", без очевидного количественного превосходства на нем покупателей или продавцов. Такое равновесное соотношение - наилучшая конъюнктура для проведения альтернативных сделок.

2. Общее количество операций купли-продажи на "вторичке" уменьшится по сравнению с 2018 годом на 15%. Отрицательный тренд будет определяться ограниченным спросом и низкой платежеспособностью большей части населения, которые сформировались в условиях санкционной экономики. Экономическая ситуация пока стагнирует, а значит, не ожидается и фундаментальных изменений на рынке жилья.

3. Основным регулятором цен на вторичное жилье в 2019 году станут два фактора: дефицит предложения наиболее востребованных объектов и рост ипотечных ставок. Сам по себе каждый из них мог бы стать причиной существенных ценовых колебаний на рынке. При этом снижение числа ипотечных покупателей к тому же будет стоить "вторичке" 30% сделок. Однако действовать указанные факторы будут одновременно и фактически нейтрализуют друг друга в отношении влияния на цену: она останется стабильной.

4. Изменение финансовой модели продаж жилья в новостройках приведет к увеличению доли "вторички" в структуре спроса на недвижимость в Москве. Часть потенциальных покупателей "первички" в 2019 году пересмотрит свои приоритеты и приобретет квартиры на вторичном рынке. Прирост спроса на "вторичку" по этой причине составит 15%.

5. Если при текущей конъюнктуре рынка рассматривать его развитие в среднесрочной перспективе, то возможны следующие сценарии. При условии сохранения высоких ставок по ипотеке (в среднем 11%) будет наблюдаться плавное - в течение примерно двух лет - накопление предложения из-за сокращения спроса, после чего последует отрицательная коррекция цены. Однако более высока вероятность развития событий, при котором кредиты будут постепенно (также на протяжении нескольких лет) дешеветь, а спрос - плавно увеличиваться. Рост платежеспособности покупателей спровоцирует активность застройщиков на рынке новостроек и - как следствие - очередное перераспределение спроса. Ослабление покупательской активности на "вторичке", в свою очередь, не позволит существенно вырасти ценам.

По информации ИНКОМ-Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

август 2019
пнвтсрчтптсбвс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости