Средняя стоимость предложения квартир на "вторичке" Москвы достигла исторического максимума
4 февраля 2019
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость предложения квартир на "вторичке" столицы (без учета ТиНАО) в январе обновила исторический максимум, достигнув наивысшего значения за все время существования рынка жилья в нашей стране с 1991 года - 206,3 тыс. рублей за кв. м. При этом характерной особенностью нынешней ситуации является то, что рекордно высокая цена наблюдается на фоне рекордно малочисленной экспозиции: ее объем в рассматриваемом сегменте составил по итогам прошедшего месяца 18 852 квартиры - на таком низком уровне данный показатель последний раз находился 13 лет назад, в начале 2006 года.
Средняя стоимость предложения составила в январе 206,3 тыс. рублей за кв. м, что на 15,8 % выше значения годовой давности
Одновременно в компании отмечают окончание периода повышенной покупательской активности, наблюдавшейся с прошлой осени, которая в отдельные моменты и вовсе переходила в ажиотаж. Традиционно скупой спрос в первом месяце года в нынешнем январе оказался особенно невыразительным: количество авансов в портфеле компании сократилось в годовом выражении на 16 %. Таким образом, ценовой максимум, фиксируемый статистикой, в настоящее время отнюдь не является следствием решительных действий покупателей, а свидетельствует, прежде всего, о крайне высоких ценовых ожиданиях продавцов и избытке в экспозиции наиболее дорогостоящих объектов. В то же время очевидно низкий уровень предложения (то есть ограниченный выбор) минимизирует вероятность отрицательной коррекции цен. Эксперты компании не ждут в наступившем году заметного удешевления столичных квартир и прогнозируют сокращение спроса - в среднем на 15 % относительно 2018-го.
Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья составила в январе 206,3 тыс. рублей за кв. м, что на 15,8 % превосходит соответствующий показатель первого месяца прошлого года. Однако наиболее примечательным в данном случае является не прирост стоимости, а ее нынешнее значение - максимальное за всю историю существования в современной России рынка недвижимости. До сих пор пиковой являлась отметка "200,2 тыс. рублей за кв. м", достигнутая в столице в апреле 2015 года. Тогда этот рекорд был установлен на фоне начавшегося обвала спроса (с марта по май включительно количество звонков в компанию по вопросам покупки жилья сократилось более чем вдвое), он оказался яркой иллюстрацией инертности "вторички" и "последним рывком" перед почти трехлетним периодом снижения цен. Во второй половине 2017-го отрицательная динамика стала ослабевать, некоторое время ценовые показатели колебались в минимальных пределах, а в прошлом году произошел перелом - квартиры в Москве снова начали дорожать, наиболее активно - во втором полугодии.
Нынешний ценовой максимум также наблюдается на фоне определенного ослабления покупательской активности. Оно особенно ярко выражено в сравнении с устойчивым трендом прошлого года - увеличением притока желающих приобрести жилье. По статистике компании, в 2018-м положительная динамика спроса в годовом выражении наблюдалась каждый месяц - с января по декабрь, с единственным исключением в июле. Октябрь при этом оказался наилучшим периодом по приросту авансовых договоров: +20 % по отношению к году ранее и +38 % по сравнению с сентябрем. Тогда впервые с декабря 2014-го в контексте разговоров о недвижимости возникло слово "ажиотаж", а "рынок покупателя" на определенное время стал явным "рынком продавца". Сказанное касалось только "вторички" массовых сегментов (объектов по цене до 15 млн рублей), но и с этим ограничительным условием свидетельствовало о резком увеличении количества покупателей.
Итоги прошедшего января продемонстрировали обратную динамику: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года количество авансов сократилось на 16 %. Понятие "ажиотаж" теперь вновь неактуально, а "рынок продавца" перестал быть таковым: соотношение сил потенциальных сторон купли-продажи сравнялось. "Такой паритет на самом деле выгоден всем, а сложившаяся сейчас ситуация очень хороша для проведения альтернативных сделок. В нынешних обстоятельствах не требуется спешить и нервничать - не ущемляются ничьи интересы. Сравним: на "рынке покупателя" под постоянным прессингом находится продавец (желающих купить квартиру мало, цены снижаются, не продал сегодня - завтра твоя жилплощадь подешевеет), на "рынке продавца" страдает покупатель (спрос увеличивается, цены растут, надо максимально быстро совершить сделку, потому что с каждым днем жилье дорожает). Стабильный рынок не грозит ежедневным переписыванием ценников и позволяет подойти к заключению договора купли-продажи спокойным, подготовленным и уверенным в своем выборе", - рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Отмечая снижение покупательской активности в январе в сочетании с беспрецедентно высоким показателем стоимости предложения, специалисты компании призывают не проводить прямых аналогий с описанной выше ситуацией на рынке в апреле 2015 года. В ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют при нынешней рыночной, общеэкономической и политической конъюнктуре ни обвала спроса, ни падения цен на вторичное жилье. "В настоящее время к этому нет предпосылок. Есть очевидные сдерживающие покупателей факторы - сокращение реальных доходов населения, неблагоприятный экономический и внешнеполитический фон, повышение доходности банковских вкладов и, конечно, рост ипотечных ставок. Влияние этих обстоятельств, по нашим оценкам, в наступившем году будет стоить вторичному рынку жилья 15 % от уровня спроса в 2018-м. Но в целом ситуация остается стабильной, а значит, нет опасности, что люди в массовом порядке начнут откладывать решение своих жилищных вопросов, как это всегда случается в условиях неопределенности", - подчеркивает Сергей Шлома.
В ситуации сниженной активности и платежеспособности покупателей можно было бы предположить, что пик цены пройден и в ближайшее время начнется ее снижение. Однако тут надо понимать: нынешний ценовой максимум обусловлен не столько разогнавшимся спросом, сколько, в первую очередь, структурой предложения. Более половины объема экспозиции (52 %) в настоящее время составляют наиболее дорогостоящие объекты - от 15 млн рублей. Для сравнения: в январе 2017 года их доля была на уровне 41 %. При этом квартир в продаже сейчас находится исключительно мало - настолько, что текущий уровень предложения тоже является многолетним рекордом, только с приставкой "анти".
По итогам прошедшего месяца объем экспозиции на московском вторичном рынке жилья составил 18 852 квартиры - это минимальный уровень с июля 2006 года. Причем в сегменте массового жилья - до 15 млн рублей - в настоящее время выставлено на продажу всего 9 088 объектов. Два года назад их было 23 682 - в 2,6 раза больше. Максимальное снижение за этот период наблюдается в двух категориях: до 5 млн рублей - в 10,6 раза (с 1 400 до 132 лотов), и от 5 млн до 10 млн рублей - в 3,1 раза (с 15 464 до 4 980 лотов). В остальных категориях коррекция меньше либо вовсе минимальна.
Можно констатировать следующее: к нынешнему моменту выбор доступного жилья крайне сократился, фактически наблюдается дефицит объектов соответствующих ценовых категорий. При этом именно в масс-маркете сосредоточен спрос на московскую "вторичку": 74 % покупателей приобретают недвижимость стоимостью до 15 млн рублей. Таким образом, при имеющемся ограниченном предложении в наиболее востребованном сегменте ожидаемое по итогам 2019 года 15-процентное уменьшение активности покупателей не приведет к сколь-либо существенному снижению цен. "Продавцы, осознавая, что конкуренция минимальна, и сегодня пытаются манипулировать ситуацией - завышают стоимость объектов, неохотно идут на уступки. С дисконтом от заявленной цены в январе состоялось 70 % сделок, но размер скидки небольшой - в среднем 5,2 %. И еще один момент: дефицит бюджетного предложения сегодня также является мощным фактором текущего ослабления спроса (наряду со сниженной платежеспособностью населения, а также изменением политики банков в отношении кредитов и вкладов). Выбор откровенно небольшой, и часть покупателей просто уходит с рынка в ожидании притока новых объектов", - резюмирует Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
