Квартиры стоимостью до 10 млн рублей максимально востребованы у покупателей
2 ноября 2018
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что на вторичном рынке жилья старой Москвы из-за роста покупательской активности экспозиция сократилась в октябре на 37,1% в сравнении с тем же периодом прошлого года (с 33 218 до 20 885 объектов).
Объекты ценой более 15 млн рублей почти не пользуются спросом
В сентябре в связи с окончанием сезона отпусков объем нового предложения, поступившего в базу вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость, был больше, чем в предыдущие летние месяцы - 905 объектов против 899 в июне, 871 в июле и 806 в августе. Однако говорить о восполнении уменьшившейся экспозиции не приходится, так как в условиях растущего спроса новые лоты - если они выставляются по адекватной стоимости - реализуются в короткие сроки. При этом в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют, что движущей силой в сегменте сейчас является масс-маркет - по наблюдениям риэлторов компании, квартиры стоимостью до 10 млн рублей (а в особенности - до 8 млн рублей) максимально востребованы у покупателей, в то время как объекты ценой более 15 млн рублей почти не пользуются спросом.
Кроме того, наибольшая часть вторичных квартир - 6 825 (33% от общего объема предложения) - выставлена на продажу как раз в ценовой категории "от 5 до 10 млн рублей". И хотя в целом на рынке экспозиция в полтора раза превышает потребности покупателей, по факту в массовых сегментах эти показатели сравнялись друг с другом. Таким образом, в масс-маркете наблюдаются предпосылки к формированию дефицита предложения, в результате чего потребителям не всегда удается подобрать себе подходящий объект.
Сосредоточение основной части спроса в сегменте бюджетного вторичного жилья специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают прежде всего с последствиями кризиса в экономической сфере: растет разрыв между наиболее богатыми и бедными группами населения, уменьшается численность представителей среднего класса, а также уровень их доходов. Кроме того, в масс-маркете покупателей заставляет выходить на сделку острая необходимость изменения жилищных условий, что и стимулирует здесь товарооборот, тогда как в высокобюджетных категориях мотивации потребителей, чаще всего владеющих несколькими объектами недвижимости, принципиально иные. Поэтому ипотека на рынке наиболее доступного жилья является мощным драйвером спроса, и доля ипотечных сделок здесь составляет почти 40%, в то время как в высших ценовых сегментах - лишь 20%.
Сделки по покупке квартиры с целью сохранения накоплений - их на "вторичке" сейчас насчитывается 12% от общего объема операций по купле-продаже жилья - также в основном проходят в масс-маркете, где с начала текущего года цены начали расти, притом что в бизнес-классе и "элитке" такого процесса не наблюдается. Как показывает статистика сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции в ценовой категории "до 5 млн рублей" равен сейчас 18 дням, в категории "от 5 до 10 млн рублей" - 36 дням, в категории "от 10 до 15 млн рублей" - 69 дням. Лоты стоимостью более 15 млн рублей продаются в среднем за 164 дня. В аналогичный период прошлого года сроки экспозиции по этим объектам (за исключением ценовой категории "более 15 млн рублей") были примерно в три раза больше.
Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент на вторичном рынке жилья старой Москвы на продажу выставлено 20 885 квартир. Экспозиция в сегменте продолжает последовательно сокращаться: в сравнении с прошлым месяцем она уменьшилась на 6,3% (с 22 282 объектов). А отрицательная коррекция за год (с прошлого октября, когда на "вторичке" экспонировалось 33 218 квартир) составляет сейчас 37,1%. При этом в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что после окончания сезона отпусков активность продавцов увеличилась: так, в сентябре в базу вторичного жилья компании поступило 905 лотов, тогда как в июне, июле и августе - 899, 871 и 806 соответственно. Однако этот приток новых объектов нельзя считать свидетельством роста объема предложения на "вторичке" - вследствие высокой покупательской активности они быстро вымываются из экспозиции.
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в настоящее время на вторичном рынке жилья столицы количество экспонируемых лотов в целом превышает потребности покупателей, однако распределение спроса по разным категориям комфортности происходит крайне неравномерно - большинство сделок приходится на масс-маркет, притом что в бизнес-классе и премиальных сегментах спрос остается на довольно низком уровне.
Поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "На данный момент средний чек сделки на массовой "вторичке" столицы равен 8,5 млн рублей, этот показатель близок к ценовому порогу, после которого реализовать жилье становится гораздо сложнее. Практика показывает, что квартиры, выставляемые на продажу по стоимости до 10 млн рублей (а в особенности - до 8 млн рублей), уходят с рынка, без преувеличения, в мгновение ока, в то время как лоты с ценником более 15 млн рублей обделены вниманием покупателей, поскольку уровень благосостояния большей части населения остается невысоким. В результате мы видим, что масс-маркет превращается, так сказать, в двигатель вторичного рынка жилья старой Москвы. И хотя в целом на "вторичке" число предлагаемых квартир превышает потребности покупателей в полтора раза, по факту в массовых сегментах экспозиция и спрос стали равны друг другу. Скажу больше, пока мы не видим предпосылок к существенному уменьшению покупательской активности и поэтому ожидаем усиление формирующегося дефицита доступного предложения".
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют, что на концентрацию спроса в масс-маркете повлиял главным образом продолжающийся кризис в экономической сфере: растет разрыв между наиболее богатыми и бедными группами населения, снижается численность среднего класса, а также уровень его благосостояния. Кроме того, наблюдаются принципиальные отличия в мотивациях покупателей и моделях потребительского поведения в разных ценовых сегментах.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "Покупатели дорогостоящих объектов обычно не торопятся с выходом на сделку - для них приобретение жилья не является "вопросом жизни и смерти", как для менее обеспеченных слоев населения, которые чаще всего владеют одним объектом недвижимости и не могут изменить жилищные условия до его продажи или получения ипотеки. Что же касается продавцов эксклюзивных квартир, то часть из них попросту уходит с рынка в условиях, когда, фигурально говоря, на товар нет купца. Поэтому и товарооборот в премиальных сегментах осуществляется гораздо медленнее, чем в бюджетных ценовых категориях. Также понятно, что именно в масс-маркете ипотечный кредит оформляют в разы чаще: согласно статистике нашей компании, на массовом рынке доля ипотечных сделок доходит до 40%, а в сегменте элитной недвижимости она не превышает 20%. Так что ипотека здесь не является особым стимулом спроса, как на рынке наиболее доступного жилья".
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что сегодня преимущественный объем т.н. консервативного инвестиционного спроса на "вторичке" сосредоточен именно в масс-маркете - здесь чаще всего проходят сделки по приобретению квартиры с целью сохранения денежных накоплений. В 2015-2017 гг. в компании таких сделок не наблюдалось, однако с начала 2018-го консервативные инвесторы стали возвращаться на вторичный рынок недвижимости, и на данный момент 12% операций по купле-продаже жилья можно условно отнести к инвестиционным. В высших ценовых категориях такие сделки практически не заключаются. С одной стороны, из-за того, что эта недвижимость не растет в цене, с другой - в связи с тем, что арендный бизнес в премиальных сегментах не является высокодоходным. В настоящее время состоятельные частные инвесторы предпочитают приобретать под сдачу внаем несколько бюджетных объектов, которые пользуются у арендаторов неизменно стабильным спросом.
Согласно статистике проведенных сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции наиболее дешевых лотов на вторичном рынке столицы - стоимостью до 5 млн рублей - составляет сейчас 18 дней. В ценовой категории "от 5 до 10 млн рублей" этот показатель равен 36 дням, в категории "от 10 до 15 млн рублей" - 69 дням. Объекты стоимостью более 15 млн рублей реализуются в среднем за 164 дня. В аналогичный период прошлого года средние сроки экспозиции в указанных ценовых категориях (за исключением категории "более 15 млн рублей") были примерно в три раза больше. В сегменте "15+ млн рублей" изменений в среднем сроке экспозиции не произошло.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
